Как продать ипотечную квартиру

Многое может случиться до того, как ипотечный кредит будет полностью погашен: переезд в другой город или страну, необходимость разменять жилплощадь или, наоборот, приобрести квартиру побольше. В конце концов, нельзя исключать, что ипотечный заёмщик попросту не справится со своими обязательствами. Как быть в подобном случае? Разбираемся в этом материале.

Некоторые полагают, что ипотечная квартира является собственностью банка и распоряжаться ею может только он, пока долг не будет полностью погашен. Это не совсем так. Залоговая недвижимость находится в собственности у заёмщика, однако на неё наложено обременение. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продавать такое жильё можно — но с согласия залогодержателя (банка). Разумеется, когда появляются «но», возникают свои сложности и тонкости. О них и поговорим.

Если банк против

На практике такое случается нечасто, но надо иметь в виду, что право отказать в реализации ипотечной недвижимости у залогодержателя есть. Поэтому прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно получить разрешение у кредитора.

Предположим, банк не согласен. Это не означает, что ипотечное жильё станет вашей тюрьмой до тех пор, пока полностью не расплатитесь с долгом. Но придётся искать средства для досрочного погашения ипотеки. В этом праве вам отказать не могут, если квартира использовалась исключительно для личных и семейных нужд (не для бизнеса). Многие банки готовы закрыть ипотечный кредит в любой день. Другие потребуют предупредить о досрочном погашении заранее (максимум — за 30 дней). Эти нюансы должны быть прописаны в вашем кредитном договоре.

Досрочное погашение

Если вы решили продавать ипотечную квартиру, досрочное погашение долга и снятие с недвижимости обременения — способ наиболее предпочтительный и в каком-то смысле самый простой. Вы не отпугнёте потенциального покупателя словом «обременение», квартиру не придётся продавать с дисконтом. Что происходит нередко, поскольку сделки с залоговой недвижимостью сложнее обычных, могут требовать больше времени и быть сопряжены с определёнными рисками для покупателя. Но простым этот способ можно назвать только при одном условии: если есть деньги. Когда средств нет, возникает вопрос, где их взять.

Если остаток долга по ипотеке не очень большой, можно одолжить у родственников или знакомых, в том числе под нотариально заверенную расписку. Можно оформить потребительский кредит и за счёт заёмных средств погасить ипотеку. Но это получается не всегда. Если денег нет и у близких (или они не готовы рисковать), если ваш доход не позволяет взять новый кредит, а банк не даёт согласия на продажу залогового имущества, остаётся одно: искать покупателя с «живыми» деньгами. То есть такого, которому не нужно оформлять ипотеку на приобретение жилья.

Предварительный договор

Людей, у которых в кармане есть свободные миллионы, не так много. К тому же у потенциального покупателя наверняка возникнет вопрос: зачем приобретать недвижимость с обременением, если на рынке достаточно юридически свободных квартир. Но не нужно исключать возможности, что человека с деньгами заинтересует именно ваше жильё и он согласится заключить предварительный договор купли-продажи и погасить ипотеку за вас.

В такой ситуации в договоре прописывается, что покупатель вносит задаток, который продавец использует на погашение ипотеки. Продавец пишет заявление на полное досрочное погашение, вносит деньги, берёт справку о закрытии кредита, снимает обременение — и «чистая» (уже не залоговая) квартира продаётся по обычному договору купли-продажи.

Предварительный договор должен быть грамотно составлен и правильно оформлен. В таком случае задаток станет страховкой для обеих сторон. Например, если покупатель передумает, он лишится внесённых средств. Продавец же в случае отказа от заключения основного договора обязан будет вернуть задаток в двойном размере.

Если нет согласия банка и не удаётся найти покупателя с деньгами, готового пойти на определённый риск, то имеет смысл обратиться в компании, которые специализируются на сложных сделках. Они могут ссудить необходимую для погашения ипотеки сумму. Но надо понимать, что за эти деньги придётся заплатить — то есть вернуть с процентами.

По ходу сделки

Давайте рассмотрим идеальный вариант. Банк согласен на продажу и нашёлся покупатель с необходимой суммой. Можно использовать и первый способ — с заключением предварительного договора. Но едва ли покупатель захочет рисковать. Самый простой и прозрачный вариант — продажа квартиры с участием банка-кредитора.

Итак, у вас есть согласие банка, вам известна оставшаяся сумма долга по ипотеке и есть покупатель с нужной суммой на руках. Теперь вы заключаете договор, согласно которому деньги помещаются в две банковские ячейки. В первую вносится сумма, необходимая для погашения ипотеки. Во вторую — оставшиеся средства, которые вы получите после того, как кредит будет закрыт, обременение снято и право собственности на квартиру перейдёт покупателю.

Риски здесь минимальны. Если вы инициируете сделку, то и сумму, которую хотите получить, определяете вы: банк выступает лишь как посредник. Риски для покупателя будут такими же, как при обычной сделке купли-продажи (необходимо заранее узнать историю квартиры, проверить, нет ли задолженности по коммунальным платежам, и прочее).

Продажа долга

Когда банк на продажу жилья согласен, но покупателю требуется ипотечный кредит, можно продать квартиру вместе с долговыми обязательствами. Проще всего, если покупателю будет одобрена ипотека в той же кредитной организации. Такие сделки проходят быстро и не содержат дополнительных рисков. Покупатель подаёт заявление на одобрение ипотеки, указывает вашу квартиру в качестве предмета покупки. Если он получает одобрение, банк занимается переоформлением всех прав и обязанностей. Новый ипотечный кредит может быть оформлен и на точно таких же условиях, что для продавца, и с изменениями (это зависит и от кредитной истории заёмщика, его платёжеспособности, наличия новых ипотечных программ и других условий).

Если потенциальный покупатель недостаточно хорош для вашего банка, но соответствует требованиям иной кредитной организации, или же там ему предлагают более выгодные условия, сделка заключается через сторонний банк. Потребуется больше времени (нужно заново проверять и оценивать квартиру), но риски также будут минимальными.

Бывает, что инициатором продажи выступает банк. Это происходит, когда заёмщик грубо нарушает договорные обязательства. В таком случае залогодержатель всё организует сам, но, как правило, недвижимость реализуется с очень большим дисконтом, ведь кредитор заинтересован как можно скорее вернуть свои деньги. Понятно, что если возникают проблемы с выплатой ипотеки, не нужно доводить ситуацию до критической точки.

При продаже залоговой квартиры надо учитывать и другие нюансы.

• Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, придётся заплатить налог.
• Если при покупке использовался материнский капитал, а значит, есть несовершеннолетние собственники, то необходимо, чтобы сделку одобрили органы опеки.

Но всё это делается и при продаже недвижимости без обременений. Просто не надо об этом забывать.