Кадастровая стоимость недвижимости: почему она важна и как её оспорить

Вполне возможно, что вы платите за квартиру или дачный участок значительно больший налог, чем ваши соседи. Это хороший повод разобраться в том, как рассчитываются налоги на недвижимость, и выяснить, не переплачиваете ли вы государству. Тем более, что иногда это может быть результатом обычной ошибки, которую нетрудно исправить.

1 декабря завершается период оплаты ряда налогов за 2021 год, в том числе налогов на недвижимость. Таковых в России два: налог на имущество физических лиц и земельный налог. Оба этих сбора являются местными, то есть поступают в бюджеты муниципальных образований или городов федерального значения. Соответственно, именно там определяются ставки, по которым налог берётся с граждан, в пределах значений, установленных федеральным законодательством.

Поэтому если у вас есть квартира в Москве и дача в Пушкинском районе Подмосковья, вы являетесь плательщиком сразу трёх налогов: налога на имущество физлиц в столице (он объединяет налог на квартиру и землю, на которой стоит многоквартирный дом) и отдельно налогов на дачные строения и садовый земельный участок в Пушкинском районе. Если возникнут вопросы по налогообложению этих объектов, решать их придётся в разных подразделениях налоговой службы.

Налог на недвижимость физических лиц

Налог на имущество физических лиц распространяется только на недвижимость: дома, квартиры, апартаменты, гаражи, машиноместа, другие строения и помещения.

На дачных участках налогом на имущество граждан облагаются все жилые строения. Причём дома подлежат налогообложению даже в том случае, если по документам они числятся нежилыми. Налог также требуется платить за расположенные вокруг дачи или на придомовом участке гаражи и другие нежилые капитальные строения. Капитальные — это значит неразрывно связанные с землёй, то есть на фундаментах. Одно из таких строений площадью до 50 квадратных метров можно исключить из налогообложения — например, баню или гараж. Не подлежат налогообложению теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения.

Раньше базой для расчёта налога была инвентаризационная стоимость недвижимости. Как правило, она была невелика и уменьшалась по мере износа строения. При этом она совершенно не учитывала, где находится дом — в центре Москвы или за МКАДом, цена квадратного метра была примерно одинаковой.

Ставки налога на имущество физических лиц по федеральному законодательству могут варьироваться от 0% до 0,3% от кадастровой стоимости для жилых домов, квартир, гаражей. Для коммерческой недвижимости, к которой относятся не только офисные или торговые помещения в частной собственности, но и апартаменты, ставка равна 0,5%. Владельцам квартир, апартаментов, особняков и любой другой недвижимости дороже 300 млн рублей придётся заплатить налог в 2%.

В Москве ставка налога растёт по мере увеличения стоимости недвижимости. За дома, квартиры и комнаты кадастровой стоимостью до 10 млн рублей налог берётся по ставке 0,1%. Столько же платят владельцы гаражей и машиномест. На более дорогое жильё ставка налога постепенно увеличивается и при оценке более 50 млн рублей составляет уже 0,3%, свыше 300 млн — общефедеральные 2%.

Собственники домов в Москве имеют право вычесть из налогооблагаемой базы 50 квадратных метров жилой площади, владельцы квартир — 20 метров, комнат — 10 метров. Вычеты для объектов дороже 300 млн рублей не действуют.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Ставку налога устанавливают местные депутаты, на их мнение мы можем повлиять только как избиратели на выборах. А вот с кадастровой оценкой вашей недвижимости можно поспорить, как и с любой рыночной ценой.

Первым делом надо узнать, во сколько оценивается ваша недвижимость сейчас. Сделать это можно в приложении «Налоги ФЛ», в личном кабинете на сайте ФНС или в налоговой службе по месту нахождения собственности. На сайте ФНС также есть калькулятор налога, который даёт расчёт стоимости объекта; её также можно проверить на сайте Росреестра. В обоих случаях необходимо знать кадастровый номер объекта: он есть в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Заказать такую справку в бумажном виде можно либо в Росреестре (если через сайт, то ответ получите почтой), либо в местном многофункциональном центре госуслуг (МФЦ).

Теперь разберёмся, откуда взялась такая цена.

Так как кадастровая оценка является массовой, то примерно равные квартиры в одном доме теоретически должны стоить одинаково. Но иногда налоговые органы могут изменить кадастровую стоимость конкретной квартиры, исходя из суммы, указанной в договоре её купли-продажи.

Вот тогда расхождения в оценках однотипного жилья практически неизбежны. Даже совершенно одинаковые по площади квартиры в одном подъезде имеют разную рыночную стоимость: у одной окна выходят на соседнее здание, у другой — на парк; в одной квартире сделана дизайнерская перепланировка, а другая ни разу не ремонтировалась.

Если кадастровая стоимость какого-то из принадлежащих вам объектов недвижимости кажется завышенной, можно обратиться в Росреестр с предложением изменить оценку. Удобнее всего это сделать через сайт ведомства: когда вы откроете паспорт объекта, рядом появится небольшое меню с пунктом «Исправление ошибок». Если причиной завышенной стоимости действительно стали банальные технические ошибки (неправильно указана площадь, например, забыли поставить запятую, не то целевое назначение объекта и т. п.) — то, скорее всего, Росреестр их исправит, возможно, после проведения проверки.

А вот если в паспорте всё верно, но итоговая оценка всё равно кажется вам неадекватной, то маловероятно, что Росреестр пойдёт вам навстречу. Тогда следует идти в суд. В принципе, как физическое лицо вы можете это сделать сразу, даже не обращаясь в Росреестр.

В суде в качестве доказательства вашей правоты потребуется представить результаты независимой экспертизы по установлению рыночной цены вашей собственности на момент проведения кадастровой оценки. Проведение экспертизы, услуги адвоката, судебные издержки — всё это расходы, которые вы вряд ли сможете вернуть в полной мере даже в случае решения суда в вашу пользу.

Поэтому следует адекватно сопоставить сумму потенциального снижения налога и предстоящие для этого расходы. В любом случае срок исковой давности по данным делам составляет пять лет, то есть вы можете рассчитывать вернуть переплату только за этот период. Правда, в случае успеха вы сможете снизить также будущие налоговые платежи.

В 2020 году установлена ответственность местных руководителей подразделений Росреестра за массовое завышение стоимости объектов. Их могут уволить, если в течение года будет более 100 соответствующих судебных решений в пользу налогоплательщиков, при этом их доля превысит 20% от общего числа отказов ведомства в пересмотре кадастровой стоимости.

Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой

Завышенная кадастровая оценка может доставить собственнику неприятности, если он решит продать недвижимость в те сроки, когда это имеет налоговые последствия. Речь идёт, например, о жилье, полученном в наследство от близкого родственника менее трёх лет назад, или приобретённом в собственность менее пяти лет назад.

В первом случае продавец должен задекларировать доход и заплатить НДФЛ в размере 13% от всей суммы (минус 1 млн рублей), во втором — 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Если сумма сделки окажется более чем на 30% ниже кадастровой, то налоговая имеет право наложить штраф в размере 20% от недоимки, подозревая налогоплательщика в попытке занизить налогооблагаемую базу.

Кому положены льготы

Закон предусматривает для граждан множество льгот по обложению налогом на недвижимость. Пенсионеры и предпенсионеры (это женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет, которым была бы положена пенсия по закону на конец 2018 года, то есть до повышения пенсионного возраста) имеют право не платить налог на имущество за квартиру, дом или дачу, гараж или хозяйственную постройку. Если всех этих объектов по одному, то платить налог не надо вовсе, а вот если, скажем, квартир две, тогда можно выбрать, за какую не платить.

Подать заявление о предоставлении положенных по закону льгот можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо в отделении налоговой службы того муниципалитета, где расположена недвижимость. Льготы есть у инвалидов I и II групп, ветеранов боевых действий, чернобыльцев и многих других категорий. Так как налог местный, то региональные и муниципальные органы власти могут устанавливать дополнительные льготы по его уплате.

Земельный налог

По механизму взимания он очень похож на имущественный налог. Его также надо уплатить до 1 декабря за предыдущий календарный год. Это обязаны сделать граждане, обладающие участками по праву собственности, праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения. Если у вас оформлена аренда или право безвозмездного пользования, то вы налоговой ничего не должны.

Сумму, в которую оценён принадлежащий вам земельный участок, можно узнать в приложении, на сайтах ФНС или Росреестра, лично на приёме в налоговой службе или в МФЦ. Также, как и для жилой недвижимости, для этого потребуется кадастровый номер объекта.

По федеральному законодательству пенсионеры и предпенсионеры, многодетные родители, ветераны боевых действий, чернобыльцы и другие льготные категории граждан имеют право уменьшить на шесть соток налогооблагаемую базу по одному земельному участку. Местные власти могут устанавливать дополнительные льготы. Механизм оспаривания кадастровой оценки земельных участков в целом повторяет описанный выше для жилья.