Утром деньги, вечером стулья. Как безопасно рассчитаться при покупке квартиры

Только в Москве число сделок с готовым жильём за девять месяцев 2021 года выросло на треть по сравнению с прошлым годом. Один из главных вопросов для участников сделок на вторичном рынке — как рассчитываться друг с другом. Мы составили подборку способов расчётов, от самых рискованных до самых безопасных.

Степень риска: высокая

Как это работает? Вы покупаете квартиру и договариваетесь с продавцом, что заплатите по старинке: принесёте наличные или переведёте на карту, под расписку. После этого продавец передаёт права на квартиру покупателю.

В чём риск? Несмотря на элегантную простоту этого способа оплаты, он создаёт риски для обеих сторон. На регистрацию сделки в Росреестре требуется время. Даже если всё идёт по плану, эта процедура занимает девять рабочих дней при подаче документов через МФЦ. А ведь регистрацию могут приостановить или даже отменить. Если покупатель заплатил заранее — он очень рискует. Вдруг сделку не зарегистрируют, а продавец уже потратит деньги. А если есть договорённость об оплате после регистрации, то проблемы могут возникнуть у продавца. Право собственности к покупателю перешло, а платить за квартиру он не торопится. Также есть риск нарваться на мошенника: не исключено, что покупатель принесёт поддельные купюры. В итоге деньги придётся «выбивать» через суд. А это время, дополнительные расходы и страшная нервотрёпка.

Степень риска: низкая, но есть нюансы

Как это работает? Покупатель и продавец договариваются, что оплата по сделке будет наличными, через банковскую ячейку. Её арендует покупатель и закладывает оговорённую сумму после подписания договора купли-продажи. Безопасность средств в этом случае обеспечивает банк. Участники сделки договариваются, на каких условиях происходит раскрытие ячейки — обычно после регистрации сделки в Росреестре. Основанием для раскрытия сейфа служит документ купли-продажи с отметкой о регистрации. Ключ от ячейки, как правило, хранится у покупателя или его риелтора. Сейф открывают в присутствии всех участников сделки, продавец даёт расписку о получении денег, а потом квартира передаётся новому собственнику по акту.

Сколько стоит? Тариф зависит от банка, объёма ячейки и срока хранения средств. В среднем аренда малого сейфа на месяц стоит 2,5–3 тыс. рублей, среднего — 3,4–4,5 тыс. рублей. Одного месяца обычно достаточно для завершения сделки с недвижимостью.

Какие нюансы и риски? Несмотря на то, что ячейка — самый распространённый и довольно безопасный способ расчётов, риски всё же есть. При расчёте через ячейку вы имеете дело исключительно с наличными. Деньги иногда могут пропадать прямо из сейфа. Например, в марте СМИ писали о том, что в Москве в течение месяца из банковских ячеек было похищено денег и драгоценностей на 460 млн рублей.

Также, увы, никто не застрахован от грабежа на любом этапе, например, когда вы несёте деньги в банк или вынимаете из ячейки. Да и сама мысль о том, что это возможно — настоящий стресс. Помню по себе: когда покупала первую квартиру, надо было перенести полтора миллиона рублей из одного банка в другой по Арбату. Было страшно.

И ещё один важный момент: раз приходится иметь дело с наличными, нужно удостовериться, что купюры не фальшивые, а сумма правильная. Поэтому всегда имеет смысл заказать в банке проверку купюр и опись того, что закладывается в ячейку. Это платная услуга, но она даёт дополнительные гарантии безопасности.

Степень риска: низкая

Как это работает? Аккредитив — это аналог банковской ячейки, но для безналичного расчёта.

Продавец и покупатель совершают сделку и подписывают договор купли-продажи. Деньги со счёта покупателя переводятся на аккредитив и хранятся там до тех пор, пока не появятся основания для его раскрытия. Как правило, это регистрация договора купли-продажи в Росреестре. После раскрытия счёта — расписка о получении средств и передача квартиры по акту. Если же продавец вовремя не предоставил документы, необходимые для раскрытия аккредитива, деньги возвращаются на счёт покупателя.

Сколько стоит? Тарифы зависят от банка, региона и типа сделки. Например, у СберБанка открытие аккредитива для покупки квартиры за собственные средства стоит 2 тыс. рублей, для ипотечной сделки — 3,4 тыс. рублей.

Какие риски и нюансы? Главные риски связаны с возможным внезапным банкротством банка. Если содержимое ячеек в любом случае принадлежит арендаторам, то владельцы счёта реально могут потерять деньги или надолго застрять в очереди кредиторов. Часть денег можно вернуть через Агентство страхования вкладов, но эта сумма обычно существенно ниже стоимости квартиры. Поэтому открывать аккредитив стоит только в проверенном, устойчивом банке. Проверить надёжность можно по различным рейтингам.

Аккредитив — почти идеальная форма расчётов при свободной продаже квартиры. Однако этот инструмент становится довольно громоздким при альтернативной сделке, в которой участвуют несколько продавцов и покупателей. При такой схеме приходится производить промежуточные расчёты и открывать дополнительные счета или арендовать ячейки. Всё это нужно подтверждать документами, и за всё нужно платить. Чем больше звеньев в этой цепи, тем больше усложняется сделка.

Другая потенциальная сложность — технические ошибки. Когда мы с мужем покупали в ипотеку вторую квартиру, первоначальный взнос был на счету карты мужа. В ипотечном отделе ему открыли новый счёт, куда поступили кредитные средства. На него надо было отправить и первоначальный взнос переводом между своими счетами в приложении банка.

Однако при совершении этой нехитрой операции приложение раз за разом выдавало ошибку, операционисты не могли найти причину. Оказалось, что при оформлении второго счёта в персональные данные мужа закралась ошибка, и система посчитала его за двух разных людей. Дело было к вечеру, в банке сказали, что всё починят только завтра, и то не факт. А на сделке было три семьи из разных городов Подмосковья. В итоге после ругани с нами и риелторами сбой чудесным образом был устранён за час, и деньги на аккредитив всё же попали. Но нервов мы потратили много.

Степень риска: низкая

Как это работает? Продавец и покупатель идут к нотариусу и удостоверяют у него договор купли-продажи квартиры. В договоре прописано, что расчёты по сделке идут через депозитный счёт нотариуса. Покупатель и продавец пишут совместное заявление, в котором оговаривают условия внесения и выдачи денег с депозита.

Нотариус выдаёт покупателю распоряжение о принятии денег на свой счёт. А когда средства внесены, выдаёт покупателю справку о принятой сумме. Затем нотариус самостоятельно регистрирует договор в Росреестре, проверяет условия исполнения сделки, переводит депонированные средства на счёт продавца, а покупателю отдаёт справку о выплате денег согласно условиям договора.

В случае банкротства банка счета нотариусов не попадают в конкурсную массу, поэтому деньги на них будут в целости и сохранности.

Сколько стоит? Если речь идёт о нотариально удостоверенной сделке, то тариф составляет 1,5 тыс. рублей. Законом разрешается проводить расчёт и без удостоверения сделки, однако сами нотариусы обычно отказываются так делать. Но если вам удастся его уговорить, то без нотариального удостоверения стоимость услуги рассчитывается так: 0,5% от суммы обязательств плюс оплата услуг правового и технического характера (1–2 тыс. рублей).

Какие риски? Главный потенциальный риск — непорядочность нотариуса, которому вы доверяете немаленькие суммы. Так что лучше проверить этого специалиста перед тем, как совершать с его помощью сделку. Единого онлайн-ресурса для проверки нотариусов, увы, не существует. Но можно почитать отзывы в интернете и сделать выводы.

Также деньги могут «зависнуть» на счету нотариуса, если Росреестр откажет в регистрации сделки или Росфинмониторинг будет проводить проверку счёта по закону о противодействии легализации преступных доходов. Впрочем, вероятность этого невелика.