Что такое долевая собственность, что делать при оформлении сделки купли-продажи и как правильно регистрировать такую сделку — читайте подробнее про доли в квартире и их продажу в статье СберСовы.
Что такое долевая собственность
У одной недвижимости может быть одновременно несколько владельцев-собственников, при этом каждому принадлежит только определённая часть — доля.
Такая ситуация может возникнуть по разным причинам:
- в результате приватизации;
- сразу несколько человек унаследовали одну квартиру или получили её в подарок;
- супруги вместе купили квартиру и решили разделить её на доли, будучи в браке или при разводе. По умолчанию такое жильё считалось бы совместным, когда каждому принадлежит равная часть;
- семья приобрела квартиру с помощью материнского капитала. В этом случае супруги и дети обязательно должны получить свои доли.
Главный нюанс долевой собственности — без согласия остальных владельцев со своей долей нельзя ничего делать. К примеру, если вы вместе с братьями/сёстрами получили в наследство квартиру, вы не сможете просто так продать свою часть.
Ещё один важный момент — доля в квартире ещё не гарантирует, что вы сможете в ней жить. Доли бывают разного размера, в том числе очень маленькие. Если вы купите такую, а потом решите заселиться, другие собственники могут не согласиться. И суд, вероятно, встанет на их сторону, защищая права владельцев большей части. Такая практика призвана защитить граждан от «чёрных риелторов».
Объявления на рынке недвижимости часто обещают выгоду даже при покупке небольшой доли. А именно — получение московской регистрации. Вместе с ней сулят столичные соцбонусы: повышенную пенсию, бесплатное место в детском саду. Однако нужно помнить, что не всё так безоблачно, как кажется на первый взгляд.
Для регистрации нужна площадь, на которой при желании действительно можно жить. В Москве, по нормативам, это минимум 10 квадратных метров. Если вы пытаетесь зарегистрироваться на меньшей площади, миграционная служба может отказать. А до получения той же московской пенсии с момента регистрации в столице должно пройти не менее 10 лет.
Какие бывают доли
Двух видов: идеальные, или в частях от целого, и реальные, по-другому называемые «в натуре».
Для идеальной доли характерно следующее.
- Разделение квартиры на абстрактные части. В этом случае собственнику принадлежит какой-то умозрительный кусок недвижимости. Например, 1/3 жилплощади. Эта доля существует только на бумаге, в реальности никто не отделяет её стеной от остальных помещений.
- Удобство с юридической точки зрения. Допустим, дедушка завещал дочке одну половину квартиры, а другую хотел разделить поровну между двумя внуками. Тогда дочка получит на бумаге 2/4 жилья, а внукам, соответственно, достанется две доли по ¼. По-другому выполнить волю дедушки невозможно, поскольку в реальности едва ли получится физически поделить квартиру таким образом.
- Возможные сложности при проживании с другими владельцами долей. На общее имущество у всех равные права, конкретную комнату вам доля не обеспечивает. Предстоит договариваться с соседями, как пользоваться одной кухней, на каком диване спать и где складировать свои вещи. Договариваться добровольно — либо, как это нередко бывает, через суд.
Реальная доля означает, что:
- у её владельца есть своя комната или свой набор квадратных метров. В последнем случае доля должна быть не меньше 6 квадратов. Исключение — передача по наследству, покупка с материнским капиталом, приватизация. Пользоваться своей частью может только собственник, чужие люди не имеют права заходить на его территорию;
- жильё физически разделено между собственниками. У каждого владельца должны быть отдельные вход в дом, санузел, кухня, жилая комната.
Как видно из описания, продажа реальной доли проще. Но в современной квартире чаще всего просто невозможно её выделить. Обычно на доли «в натуре» делят частный дом, где легче оборудовать отдельные входы и выполнить прочие требования.
Как определить долю в квартире
- Заказать онлайн-выписку из Единого государственного реестра недвижимости. При этом нужно указать точный адрес или кадастровый номер недвижимости. Выписку можно получить как через Госуслуги, так и на сайте Росреестра, в обоих случаях она стоит 350 рублей. Если вы не собственник, в документе может не быть ФИО владельцев, только количество долей и их размер. Личные данные собственников добавляют в выписку, если они предварительно разрешили это.
- Заказать ту же выписку, лично придя в МФЦ. Это также платная услуга. Сумма зависит от того, хотите вы получить бумажную или электронную версию, бумажная обойдётся дороже.
- Запросить выписку из домовой книги. Вариант только для собственников. Делается онлайн через Госуслуги, а также через МФЦ, управляющую компанию или региональное отделение муниципального архива. В любом случае это бесплатно.
- Обратиться к нотариусу. Он имеет право получить выписку из ЕГРН, где помимо прочего будут указаны ФИО всех собственников.
По умолчанию жильё делится на доли между собственниками поровну. Разные доли могут появиться по условиям завещания или договора дарения, если владельцы сами так договорились между собой, либо по решению суда.
Что делать до оформления договора купли-продажи
Прежде всего вы обязаны предложить купить вашу долю всем остальным собственникам. У них есть преимущественное право на вашу часть квартиры. Даже если на словах вы уже обо всём договорились, они должны отказаться от покупки официально. Только после этого вы имеете право продать долю посторонним людям.
Исключение — если вы изначально продаёте долю одному из других собственников. Тогда не обязательно извещать остальных владельцев, не участвующих в сделке.
Процедура отказа собственников проходит так:
- Владельцы других долей получают письменное предложение о выкупе вашей части.
- Извещение с условиями продажи можно отправить заказным письмом, телеграммой, через нотариуса, отдать лично в руки.
- Извещение нужно отправить каждому собственнику. Если двое живут по одному адресу, всё равно нужно отдельное уведомление для каждого.
- Точный текст такого уведомления закон не определяет. Главное — указать, кто продаёт и кому предлагает, предмет продажи и цену.
- Цена сделки в извещении должна быть той же, по которой вы собираетесь потом продавать долю другим людям.
- Заручитесь доказательствами, что вы действительно отправляли уведомления. В случае личной передачи сделайте две копии документа и попросите на своей расписаться в получении. При отправлении заказного письма не забудьте опись вложения, где указано, что именно было в конверте. Сохраните копии писем и копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Это весомее, чем обычная квитанция.
- Если письмо с почты никто не забрал, но вы отправили его по месту регистрации собственника — скорее всего, суд посчитает, что вы выполнили свои обязательства. Такие прецеденты уже были, и суд вставал на сторону продавца доли.
- Извещение должно быть отправлено не позже, чем за месяц до предполагаемой сделки с другими покупателями.
- Далее у собственников есть месяц, чтобы обдумать ваши условия.
- Если они проигнорировали полученное извещение, не согласились или предложили другие условия, они потеряли право на выкуп вашей доли.
- Отказ желательно получить в письменном виде и заверить у нотариуса.
- Пока условия сделки не меняются, у отказа собственников нет срока действия. То есть вы сможете продать свою долю и спустя несколько лет.
Содержание договора купли-продажи доли
Документ оформляется по тем же правилам Гражданского кодекса, что и договор о купли-продажи целой квартиры. Первым делом нужно определиться с предметом сделки. Если ваша доля реальная, вы можете продавать её, например, вместе с мебелью. Тогда это тоже нужно отметить в договоре. Обязательно уточните, к какому объекту относится доля и его кадастровый номер.
При указании цены продажи можете поставить сумму в рублях или иностранной валюте. Во втором случае обязательно добавьте, сколько это в рублях и по какому курсу. Допустимо написать общую стоимость доли либо стоимость одного квадратного метра, если долю можно высчитать в квадратах. Кроме цены, обычно определяют, как покупатель передаст деньги, в какой срок.
В договоре нужно прописать оставшихся собственников квартиры и их доли. Кроме того, следует отметить других лиц, у которых есть право проживания в этой квартире. Со стороны продавца также будет честно указать обременения доли, если они есть. Например, не находится ли доля в залоге.
В отличие от сделки с целой квартирой, готовый договор нужно обязательно заверить у нотариуса. За исключением случаев, когда:
- все собственники продают свои доли одновременно;
- собственников двое, и один продаёт другому;
- сделка происходит в рамках реновации или квартиру изымают для государственных, муниципальных нужд.
Регистрация договора кyпли-пpoдaжи в Росреестре
После подписания договора следует передать данные в Росреестр и заплатить пошлину в размере 2 тысяч рублей. Росреестр зарегистрирует переход доли от одного собственника к другому в срок от трёх до девяти дней — это зависит от того, как вы отправили заявление, быстрее всего — через нотариуса.
Налог с продажи
Если вы владели долей минимум 5 лет, НДФЛ платить не придётся. Срок рассчитывается от даты государственной регистрации права собственности. Если вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 выделили кому-то долю, в 2023 продать эту долю без уплаты налога не получится.
Достаточно владеть долей 3 года для избежания налогообложения только в следующих ситуациях:
- вы получили долю в наследство или в подарок от близкого родственника;
- вы приватизировали долю;
- доля перешла вам по договору пожизненного содержания с иждивением;
- вы получили долю до 1 января 2016 года;
- у вас нет в собственности другой недвижимости, целой или в долях;
- у вас была только доля, а потом появилась вторая недвижимость, но вы продаёте долю в течение 90 дней после новой покупки;
- вы продаёте квартиру, на которую потратили материнский капитал. Налог с детских долей при продаже платить не нужно.
Кроме того, НДФЛ независимо от срока владения долей не платят родители и усыновители двух и более несовершеннолетних детей. То же касается семей, где как минимум двое детей находятся на очном обучении.
Во всех других ситуациях придётся заплатить налог в размере 13% от суммы сделки.
Какую долю продать нельзя
Самые проблемные части недвижимости — это микродоли меньше 6 квадратных метров. С осени 2022 года их можно продавать только собственникам других долей той же квартиры. Запрет введён для борьбы с недобросовестными сделками и «резиновыми»
