Апартаменты и квартира: в чём между ними разница и что лучше выбрать

Человек, который нуждается в собственном жилье, но при этом ограничен в средствах, стоит перед непростым выбором: что купить — квартиру или апартаменты? В этой статье СберСова рассказывает об основных отличиях этих форматов недвижимости. Сразу предупредим, что выбор в пользу одного из них определяется множеством индивидуальных жизненных обстоятельств и планов на будущее конкретного покупателя.

Слово «апартаменты» пришло в русский язык в XVIII веке из французского appartement — квартира. Ещё в 90-х годах XX века под ними понимались большие квартиры, часто — в высотных зданиях, небоскрёбах.

Со временем благодаря активным туристам у слова появился более узкий смысл: так у нас стали называть особый тип съёмного жилья, который можно встретить в Европе и курортных странах по всему миру. Это были не гостиничные номера и не классические квартиры, а помещения, в которых кухонная зона совмещена с гостиной или даже спальней, так называемые студии.

На фоне кризиса 2008 года в крупных российских городах застройщики стали предлагать покупателям похожие помещения для жилья в нераспроданных офисных зданиях, которые расположены на земельных участках, предназначенных для общественно-деловой застройки. Так апартаменты в России обрели особый правовой статус.

Формат апартаментов получил наибольшее распространение в крупнейших городах-миллионниках и в курортных зонах. В целом по стране их доля оценивается в 4% от квартир и домов, в Москве она доходит до 10%.

Главные особенности апартаментов

👍 Стоимость

В большинстве случаев квадратный метр в апартаментах стоит дешевле, чем в сопоставимых по качеству и местоположению квартирах. По оценкам экспертов — на 10-20% и даже до 30%. Причины объясняются теми недостатками, которые отметим далее.

👍 Удобное местоположение

Здания с апартаментами зачастую строятся рядом с действующими станциями метро и в других хорошо освоенных и обжитых районах, на свободных землях, зарезервированных в своё время в соответствии с градостроительными планами под объекты общественно-делового назначения.

👎 Прописка

В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Если под апартаменты перестроены отели, или если на территориях, предусмотренных для гостиниц, возведены новые здания — можно рассчитывать на временную регистрацию на срок до пяти лет, которую, впрочем, разрешается многократно продлевать.

🤔 Покупка в ипотеку

На покупку апартаментов, как и квартиры, можно взять ипотечный кредит. Более того, банку даже выгоднее дать вам ипотеку именно на апартаменты — в случае чего будет меньше проблем с выселением даже из единственного жилья, в том числе несовершеннолетних детей, в силу отсутствия постоянной регистрации.

Зато льготные ипотечные программы с государственной поддержкой — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная — распространяются только на жилые помещения. И на апартаменты нельзя потратить материнский капитал.

👎 Стоимость коммунальных услуг

Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, на них не распространяются социальные гарантии Жилищного кодекса. В результате ресурсы — электроэнергию, отопление, воду, услуги водоотведения — им отпускают как коммерческим потребителям, и коммунальные услуги там стоят дороже, чем в обычных квартирах, обычно на 15-30%. И субсидия на оплату услуг ЖКХ живущим в апартаментах не положена, даже пенсионерам и ветеранам.

👎 Налог на имущество

Владельцы и жилья, и апартаментов обязаны ежегодно платить налог на имущество физических лиц. Но ставки для них сильно различаются: например, в Москве за квартиры стоимостью до 10 млн рублей налог берётся по ставке 0,1%, а за такие же апартаменты придётся заплатить 0,5%. Если же ваши апартаменты окажутся в составе крупных торгово-офисных центров, не входящих в специальный список правительства Москвы, ставка будет и вовсе 1,5-2%. Плюс на них не распространяется налоговый вычет в виде стоимости 20 квадратных метров и прочие льготы, которыми пользуются квартировладельцы. Нельзя в случае с апартаментами получить и налоговый вычет по НДФЛ, положенный покупателям нового жилья.

👎 Отсутствие социальной инфраструктуры

У строителей апартаментов нет обязанности параллельно возводить детские сады, поликлиники, школы, спортивные объекты. В результате нагрузка ложится на существующую инфраструктуру.

👎 Строительные и эксплуатационные нормы

Для коммерческих помещений действуют менее строгие нормы, например, по шумоизоляции и планировке. А поскольку помещения предназначены для использования бизнесом, то вашими соседями вполне могут оказаться шумный офис, фитнес-клуб или лофт для проведения праздничных и других массовых мероприятий. Закон о тишине здесь не действует. Иногда апартаменты строятся на месте промышленных зон, и тогда вас может ждать довольно неприятное индустриальное окружение в виде труб, верениц грузовиков и бесконечных заборов.

👎 Капремонт — за счёт собственников

На апартаменты не распространяется законодательство о капитальном ремонте. С одной стороны, это значит, что у вас в платёжке не будет соответствующей строки взносов в Фонд капремонта. Но с другой, капремонт в случае чего вам придётся делать в складчину с другими собственниками помещений в здании. Это может оказаться не такой уж призрачной перспективой для тех, кто покупает апартаменты в реконструированных старых промышленных корпусах.

👎 Нельзя сдавать в аренду, оформив самозанятость

Самым простым и популярным способом официальной сдачи жилья в аренду является оформление статуса самозанятого. В этом случае налог составит всего 6% или даже 4%, если вы будете работать с физическими лицами. Но по закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Владельцам апартаментов для этого придётся либо покупать патент, либо оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП).

👍 Пассивный доход под ключ

Некоторые апарт-комплексы строятся специально для тех, кто собирается зарабатывать на сдаче своей недвижимости в аренду. В этом случае в здании сразу создаётся управляющая компания, которая обеспечивает арендаторам хороший уровень гостиничного сервиса, а владельцам — пассивный доход.

👎 Монополист в управлении

Собственники жилья могут сами создать товарищество для управления зданием. Владельцы апартаментов тоже имеют такое право, но в здании вполне может оказаться так называемый якорный, или мажоритарный владелец — тот, кому принадлежит более 50% площади здания. Тогда именно он будет монопольно решать все вопросы эксплуатации апарт-комплекса, в частности, самостоятельно выбирать управляющую компанию и назначать размер эксплуатационных расходов.

⚡ Смена статуса

Депутаты Госдумы время от времени выступают с инициативой приравнять апартаменты по статусу к квартирам. Идея тем популярнее, чем больше граждан становятся обладателями такой недвижимости. В прошлом году в Госдуму был даже внесён соответствующий законопроект. Правда, предполагается, что он не будет распространяться на уже построенные и строящиеся комплексы, только на будущие, да ещё и спроектированные как многофункциональные комплексы с чётким разделением на бизнес-пространство и жилую зону. Но предложение до сих пор остаётся лишь проектом, и перспективы его принятия до конца не ясны.