В конце марта 2022 года российское правительство приняло два постановления, которые изменили процедуры приёмки квартиры в новостройке и споров с застройщиком по вопросам устранения недостатков. В этой статье мы расскажем, что нового появилось в правилах передачи объекта и с какими проблемами могут столкнуться дольщики при приёмке.
Многие застройщики начинают продавать квартиры, когда сам дом ещё не построен. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию происходит передача квартир жильцам. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приёма-передачи. В 2022 году в этой процедуре произошло несколько существенных изменений.
23 марта было принято постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», а 26 марта — постановление № 479, регламентирующее взыскание неустоек, штрафов и пеней при неисполнении застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия при строительстве жилья. Оба документа были приняты в целях поддержки застройщиков в условиях санкционного давления, а также для защиты от потребительского экстремизма, то есть от профессиональных «неприёмщиков», которые вступают в судебные тяжбы с девелоперами, не давая им времени на устранение недостатков. Оба постановления действуют до конца 2022 года.
Приёмка по-новому
В первую очередь изменения коснулись порядка подписания акта приёма-передачи жилого объекта. Ключевым теперь стало разделение недостатков выполненных работ на существенные (те, при которых эксплуатация жилого помещения невозможна) и несущественные. Однако в самом тексте постановления не указывается, какие именно недостатки можно считать существенными, а какие нет. При определении существенных недостатков эксперты рекомендуют руководствоваться постановлением пленума Верховного суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Раньше у дольщика было больше свободы действий. При выявлении любых недостатков он мог не подписывать акт приёма-передачи, а у застройщика было 45 дней на устранение выявленных недостатков квартиры. При этом дольщик мог не дожидаться окончания установленного законом срока, а сразу обратиться в суд с требованием денежной компенсации.
Теперь же при выявлении несущественных недостатков дольщик обязан подписать акт приёма-передачи, просто указав все претензии в документе. На устранение замечаний застройщику даётся 60 дней вместо 45. При выявлении существенных недостатков дольщик может не подписывать акт приёма-передачи, однако и обратиться за компенсацией в суд он также может не ранее, чем через 60 дней — по истечении срока, который даётся застройщику на устранение недостатков.
Важно
Составляйте список замечаний при приёмке квартиры подробно и тщательно. Если не уверены в собственной компетентности, воспользуйтесь услугами профессиональных оценщиков (они стоят в среднем 5–15 тысяч рублей). Нередко бывает, что количество замечаний в акте осмотра, составленном специалистом, исчисляется десятками.
В общем виде обновлённый порядок приёмки квартиры выглядит так:
- Вы приходите на приёмку вашей новой квартиры и указываете все обнаруженные недостатки в акте осмотра.
- Направляете акт осмотра застройщику и затем подписываете акт приёма-передачи, в который должны быть внесены указанные недостатки (именно в тех формулировках, которые вы указали ранее — это поможет в будущем избежать двояких интерпретаций и неисполнения услуг по устранению недочётов).
- Ждёте 60 календарных дней, отведённых застройщику на устранение недостатков, подписываете акты о том, что вы принимаете выполненные услуги.
- Если, по вашему мнению, часть недостатков не была устранена, заказываете строительную экспертизу (эта услуга также может быть платной) и обращаетесь в суд.
Легализация просрочек
Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик имеет право потребовать неустойку. Однако постановлением № 479 такие выплаты приостановлены. То есть если по договору вы должны были получить ключи от нового жилья до Нового года, но застройщик не сдал дом в срок, компенсацию вы не получите. Аналогичные меры принимались в 2020 году, когда власти таким образом поддержали девелоперов в условиях пандемии и общей неопределённости на рынке.
Но здесь тоже есть нюанс. В документе чётко оговаривается, что для невыплаты неустойки из-за срыва срока сдачи дома просрочка должна возникнуть в период с 29 марта до 31 декабря 2022 года. Если она возникла раньше, то взыскать неустойку можно будет только за период до 29 марта. За дальнейшую задержку застройщик материальной ответственности не понесёт.
Если претензии к застройщику были предъявлены до 29 марта и удовлетворены судом, на период до 31 декабря ему даётся отсрочка на возмещение средств. Проценты и пени за этот период на сумму, подлежащую к выплате, не начисляются.
Есть ли смысл судиться
В случае, если в квартире обнаружены существенные недостатки, которые застройщик не может устранить, или несущественные, которые застройщик устранять не хочет — конечно, смысл добиваться компенсации есть. Даже по изменённым правилам суды выносят решения так же, как и раньше (за исключением неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию).
Сейчас взыскания суда складываются из следующих составляющих:
- сумма устранения нарушений;
- штраф по закону «О защите прав потребителей» (в размере 50% от назначенной судом суммы компенсации, суд также вправе снизить размер штрафа по своему усмотрению);
- неустойка за невыполнение требований потребителя;
- компенсация морального вреда;
- представительские расходы (компенсация трат за представление интересов в суде). В них могут входить стоимость нотариальной доверенности, услуги юриста, почтовые сборы и тому подобное.
Но и здесь не всё так просто. То же постановление № 479 временно запрещает банкам исполнять судебные акты в отношении застройщиков. То есть исполнительный лист в суде вы получите, но деньги — только после 1 января 2023 года. Некоторые юристы советуют обращаться в службу судебных приставов, однако признают, что этот процесс тоже не будет быстрым, а его результат не гарантирован.
С какими ситуациями вы можете столкнуться в суде
- Вы провели осмотр квартиры (самостоятельно или с профессионалом), внесли в акт осмотра замечания, однако впоследствии нашли новые. С этими требованиями суд, скорее всего, не согласится, поскольку на устранение недочётов застройщику не было дано 60 дней.
- В вашем договоре долевого участия сроком сдачи дома было указано 31 января, а ключи вы получили 30 июня. В этом случае просрочкой будет считаться только период с 1 февраля по 28 марта. С 29 марта 2022 года этот вид неустойки временно не взыскивается.
- Застройщик не устранил недостатки в течение положенных 60 дней. Вы отправились в суд, который встал на вашу сторону и назначил вам компенсацию. Вы получили исполнительный лист и отправились в центральное отделение банка, в котором открыт счёт вашего застройщика, однако банк не выплатил вам деньги из-за постановления правительства. В большинстве случаев такой же ответ вы можете получить, если обратитесь с исполнительным листом к судебным приставам.
Впрочем, если вы подписали акт приёма-передачи, а после обнаружили недостатки, помните — ваш дом на гарантии. Застройщик будет обязан устранить недочёты в рамках гарантийного обслуживания. Главное — доказать, что они появились не по вашей вине, и здесь вам опять может потребоваться помощь специализированных компаний и экспертов.
