На финальном этапе покупки квартиры, кажется, можно выдохнуть. Документы подписаны, ключи переданы, и покупатель может наслаждаться приобретением, а продавец – распоряжаться полученными деньгами. И это действительно так, если только у сторон не появится намерение расторгнуть сделку. При наличии оснований это вполне возможно. Вместе с экспертом по личным финансам Натальей Мустафаевой разбираем причины, по которым договор купли-продажи на вторичную недвижимость может быть расторгнут.
- Что такое вторичная недвижимость
- Когда допускается расторжение договора
▸ Причина 1. Существенное нарушение условий договора одной из сторон
▸ Причина 2. Изменились обстоятельства
▸ Причина 3. Обман и введение в заблуждение
▸ Причина 4. Объект не соответствует характеристикам
▸ Причина 5. Обязательства невозможно исполнить
▸ Причина 6. Отказ от исполнения договора одной из сторон
▸ Причина 7. Обоюдное согласие сторон - Как расторгнуть договор
- Как защитить себя
- Что ещё почитать на тему
Что такое вторичная недвижимость
Здесь всё просто: это недвижимость, у которой уже есть собственник, то есть у кого-то оформлены и зарегистрированы в Росреестре права собственности на этот объект.
При этом вторичное жильё может быть абсолютно новым. Например, человек приобрёл квартиру в новостройке у застройщика, дом принят в эксплуатацию, права собственности зарегистрированы. И если собственник решит продать этот объект, то квартира уже будет считаться вторичкой.
При покупке или продаже вторичной недвижимости оформляется договор купли-продажи — основание для перехода прав собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.
Но даже после подписания договора могут возникнуть ситуации, при которых потребуется его расторжение.
Важно
Если у продавца и покупателя нет взаимных претензий, они могут разорвать договор. Для этого им необходимо составить и подписать соглашение о расторжении и подать его в Росреестр для аннулирования записи.
Когда допускается расторжение договора
Все причины, по которым можно аннулировать ДКП, перечислены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Причина 1. Существенное нарушение условий договора одной из сторон
Это одна из наиболее распространённых причин расторжения договора. Здесь речь идёт о непредоставлении продавцом необходимой информации о недвижимости, сокрытии недостатков, задержке передачи объекта и т. д.
Важно
Договор подлежит расторжению, если одна из сторон значительно нарушила его условия. То есть допустила существенные нарушения, которые наносят ущерб другой стороне.
В результате она лишается того, на что могла рассчитывать в момент заключения договора.
Что можно считать существенным нарушением:
- покупатель частично или полностью не выплачивает сумму за квартиру в указанный срок;
- продавец не освобождает квартиру вовремя;
- продавец не предоставил покупателю информацию об обременении на объект.
Причина 2. Изменились обстоятельства
Договор может быть изменён или расторгнут, если произошли значительные изменения обстоятельств, на которые стороны опирались при его заключении.
Здесь имеются в виду жизненные изменения, которые способны значительно повлиять на ситуацию. Например, тяжёлая болезнь или смерть одного из участников сделки.
Причина 3. Обман и введение в заблуждение
Договор может быть аннулирован, если:
- сделка заключена недееспособным лицом;
- сделка прошла под воздействием обмана, угроз или с применением насилия;
- одна из сторон договора нарушила запрет или ограничения на распоряжение имуществом;
- выявлено обременение или ограничение на недвижимость, о которых продавец не сообщил;
- права третьих лиц на объект недвижимости были нарушены при его продаже. Например, предыдущий владелец оспаривает сделку, потому что его права на квартиру были нарушены. Или продавец скрыл притязания других родственников, у которых есть законные основания на право собственности на недвижимость.
Обратиться в суд может не только один из участников сделки. Также подать заявление вправе и третье лицо, если сделка повлекла для него негативные последствия.
Причина 4. Объект не соответствует характеристикам
Договор может быть разорван, если после его подписания покупатель выявит существенные недостатки недвижимости, которые не были указаны в договоре и о которых продавец заранее не сообщил. Эти дефекты существенно снижают стоимость объекта или препятствуют его использованию по назначению.
Чаще всего это изъяны, которые долго и дорого устранять. Сюда относятся нарушение строительных норм и правил, дефекты, влияющие на безопасность проживания и т. д. Например, трещины в несущих стенах квартиры.
Или при замере выясняется, что фактическая площадь объекта значительно отличается от указанной в договоре. Это может быть основанием для его расторжения.
Причина 5. Обязательства невозможно исполнить
Расторгнуть ДКП также реально, если одна из сторон не может исполнить свои обязательства из-за обстоятельств, на которые она не могла повлиять. Чаще всего это форс-мажоры. Например, частный дом затопило в результате стихийного бедствия.
Причина 6. Отказ от исполнения договора одной из сторон
ДКП можно аннулировать, если одна сторона полностью или частично от него отказывается. Если переход права собственности уже зарегистрирован, то вторая сторона должна обратиться в суд с заявлением о неисполнении обязательств по договору первой стороны.
Причина 7. Обоюдное согласие сторон
Продавец и покупатель могут отказаться от договора, если не имеют взаимных претензий. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора и подать его в Росреестр для погашения записи.
Как расторгнуть договор
Помним, что договор можно аннулировать:
- по соглашению сторон;
- через суд.
Если стороны договорились о расторжении и у них нет взаимных претензий, то достаточно следующих шагов.
- Составить и скоординировать между собой соглашение о расторжении. В нём нужно прописать все условия, в том числе как обеспечивается возврат денег, объекта и т. д.
- Заверить соглашение у нотариуса.
- Подписать соглашение.
- Подать соглашение в Росреестр.
Если стороны не договорились, то кратко процедура выглядит так.
- Инициатор расторжения договора делает попытку урегулировать вопрос в досудебном порядке. Отправляет второй стороне письменное уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин.
- Инициатор расторжения ждёт ответа. В случае, когда получен отказ, инициатор готовит обращение в суд. Если ответ в указанный срок не получен, то по его истечении можно обращаться в суд. Если срок получения ответа нигде не был обозначен, то не стоит ждать больше 30 дней — согласно ГК РФ.
- Подготовить и подать в суд иск и необходимые документы. Важно помнить, что в суде нужно будет доказать, что причина расторжения несёт для вас существенные убытки. Об этой причине вы заранее не знали. А если бы знали, то отказались бы от заключения договора.
- Участвовать в судебном заседании и получить решение суда.
- При решении в пользу истца обратиться в Росреестр с судебным решением и заявлением о расторжении ДКП.
При аннулировании сделки с использованием ипотечных средств стоит дополнительно проконсультироваться с представителем банка, чтобы учесть нюансы.
Как защитить себя
Важно тщательно подготовиться к заключению сделки.
Самостоятельно или с помощью агента по недвижимости внимательно проверяйте:
- собственников;
- историю квартиры и зарегистрированных в ней;
- техническое и документальное состояние объекта;
Задавайте вопросы второй стороне, привлекайте технических и прочих специалистов для оценки и проверки данных. О том, как выбрать подходящую квартиру для покупки, мы рассказывали здесь.
Внимательно изучайте все условия договора и при необходимости консультируйтесь со специалистами до его подписания, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда необходимо расторгнуть ДКП, лучше обратиться к юристу, который специализируется на работе с объектами недвижимости.
Помните, что договор купли-продажи недвижимости — это серьёзный юридический документ, и его расторжение возможно только при наличии веских причин и соблюдении установленной процедуры.
