Покупка жилья — одно из самых важных и ответственных решений в жизни. Сегодня на рынке недвижимости есть разные варианты, в том числе аукционы недвижимости, где можно купить квартиру или дом ниже рыночной цены. Разбираемся, насколько это реально, какие есть риски и как участвовать безопасно и актуально в 2026 году.
- Что такое имущественные торги
- Какие объекты попадают на торги
- Где проводятся торги и как о них узнать
- Кто и как может участвовать в аукционах
- Насколько цены на квартиры на аукционе отличаются от стоимости жилья за наличные и в ипотеку?
- Плюсы аукционов недвижимости
- Минусы аукционов недвижимости
- На что важно обратить внимание
- Что ещё почитать на тему
Что такое имущественные торги
Если мы говорим об аукционах по продаже недвижимости, то в качестве лотов, как правило, выставляются квартиры вторичного рынка, дома, недвижимость в новостройках, нежилые помещения, машиноместа, земельные участки и т. д. Причём встретить можно объекты разного уровня — от жилья в аварийном состоянии до элитных домов и квартир.
На аукцион недвижимости объекты выставляются по начальной стоимости. Она известна участникам до начала торгов, и обычно эта стоимость ниже рыночной. Также указывается шаг — величина, на которую повышается цена. Далее потенциальные покупатели, они же участники торгов, начинают предлагать свою цену.
В результате стоимость объекта может существенно вырасти за счёт предложений, которые делают участники. Ведь выигравшим торги считается тот, кто последним предложил самую высокую цену за объект.
Может ли начальная цена объекта снижаться? Да, при определённых условиях. Например, если объект не продался с первой попытки и покупателя тяжело найти из-за определённых параметров объекта, то при следующих торгах объект могут выставить со сниженной начальной ценой. Если лот вновь не будет продан, есть шанс купить его в ходе торгов на понижение.
Какие объекты попадают на торги
Основные продавцы — это банки и финансовые организации, которые продают залоговую недвижимость должников по ипотеке, потребительским кредитам или кредитам для юрлиц. Также торгуют государство, регионы и муниципалитеты: они выставляют нераспроданные квартиры в реновационных домах, машино-места и земельные участки. Третья категория — недвижимость владельцев, признанных банкротами, которую продают для покрытия долгов. Есть и специализированный продавец ГУП «Московская социальная гарантия», реализующий квартиры, права на которые перешли от пожилых людей при отсутствии наследников. Наконец, компании в процедуре банкротства передают свои объекты Росимуществу или другим организациям для погашения обязательств.
Где проводятся торги и как о них узнать
Аукционы недвижимости проходят на электронных площадках, поэтому вы можете участвовать из дома и покупать объект в любом городе России. Периодичность торгов законом не определена — они проводятся по наличию предложений.
Список онлайн-ресурсов с актуальной информацией:
- информационный ресурс ГИС Торги, в 2026 году работает с открытыми данными и сертификатами Минцифры.
- сайт Росимущества. Здесь представлены объекты всех регионов России;
- региональные или муниципальные порталы. В Москве, например, можно посетить сайт Тендерного комитета, Инвестиционного портала г. Москвы, КП «УГС» и др.;
- официальные сайты электронных торговых площадок. Например, Росэлторг, ЭТП РАД, Сбербанк АСТ и т. д.
- также новая площадка 2026 года «Россия ОнЛайн», специализирующаяся на торгах в банкротстве.
На этих ресурсах публикуются извещения, документы по объекту и процедура участия.
Кто и как может участвовать в аукционах
Принять участие в аукционе по продаже недвижимости может любой гражданин России или юридическое лицо. Для участия необходимо зарегистрироваться на площадке, где проводятся торги по продаже нужных вам объектов, и иметь электронную подпись.
Итак, какие шаги вам предстоит пройти, если вы решите купить квартиру на аукционе.
Подготовка
- Выберите интересующий вас объект недвижимости на одном из информационных порталов или на электронной площадке. Чаще всего аукционные объекты нельзя посмотреть. Но при желании вы можете приехать по адресу объекта и оценить состояние дома, инфраструктуры и т. д.
- Получите электронную подпись и зарегистрируйтесь на площадке, где проводится аукцион по интересующему вас объекту. Эта процедура может занять несколько дней, закладывайте на неё примерно такое время.
Подача заявки
- Внесите задаток. Как правило, он составляет от 2% до 20% от начальной стоимости объекта. Банковские реквизиты для внесения задатка предоставляются площадкой. Если вы победите на аукционе, то сумма задатка войдёт в счёт оплаты полной стоимости квартиры. Если вы не выиграете аукцион, то задаток вам вернут. Если вы выиграете аукцион, но откажетесь от покупки, сумму вам не вернут.
- Подайте заявку на участие на электронной площадке. Уведомление о допуске к аукциону недвижимости должно прийти вам на указанную при регистрации электронную почту.
Участие в аукционе
- Зайдите на электронную площадку в день и время начала аукциона.
- Отправьте ваше ценовое предложение с учётом шага аукциона в отведённое площадкой время. Таких итераций может быть несколько.
- Если вы последним предложите самую высокую цену, то станете победителем аукциона недвижимости. Уведомление о победе придёт вам на электронную почту.
Оформление объекта недвижимости
- Оплатите стоимость объекта за минусом суммы внесённого задатка, подпишите договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
Стоит отметить, что если вы не хотите или не готовы самостоятельно участвовать в аукционах, вы можете нанять агента — брокера, который за вас примет участие в торгах. У брокера уже есть ЭЦП, он аккредитован на крупных площадках, имеет опыт участия в аукционах, разбирается в их особенностях и нюансах. Да, брокер за свои услуги возьмёт вознаграждение, но его размер обычно ниже риелтерского.
Насколько цены на квартиру на аукционе отличаются от стоимости жилья за наличные и в ипотеку?
Начальная цена действительно чаще всего ниже рыночной — это главное преимущество. Однако итоговая цена зависит от количества участников, района и транспортной доступности, состояния квартиры, а также от наличия обременений и рисков. При благоприятных понижающих факторах цена может быть на 15–25% ниже рынка, но в ходе активных торгов она способна дойти и до рыночного уровня. Поэтому до начала торгов важно определить для себя максимальную цену, выше которой вы не готовы участвовать.
Важно понимать
Для того, чтобы найти подходящий вам по параметрам и выгодный по цене объект, стоит регулярно изучать предложения на площадках, отслеживать состояние и этапы торгов, по возможности участвовать в разных аукционах недвижимости. И тогда выгодная по цене покупка квартиры вполне может случиться.
Ипотека на квартиру с аукциона
Законодательных ограничений нет, но на практике банки реже одобряют ипотеку под аукционные объекты, а ставки обычно выше, чем при покупке на открытом рынке. Льготные программы (семейная, IT, дальневосточная и другие) не работают для аукционного жилья, так как они распространяются только на первичный рынок. Особенно сложно получить ипотеку на «банкротные» объекты и на жильё, проходящее по исполнительному производству. Поэтому перед участием в торгах обязательно согласуйте с банком возможность ипотеки.
Плюсы аукционов недвижимости
Начнём с преимуществ. Они повышают интерес потенциальных покупателей к приобретению квартиры на торгах.
- Выгодная цена. Вы сможете приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.
- Дистанционное участие. Купить жильё с торгов можно в любом городе, и для этого вам не нужно куда-то ехать.
- Уникальные объекты. На аукционах можно купить недвижимость, которую сложно найти на открытом рынке. Например, редкие объекты с историей, элитное жильё и т. п.
- Высокий уровень прозрачности процедуры.
Минусы аукционов недвижимости
Предупреждён — значит вооружён! Перечислим несколько рисков, связанных с покупкой недвижимости на торгах, которые могут обернуться как дополнительными материальными расходами, так и существенными хлопотами.
- Коммунальные долги и отключения. Поскольку часто продаётся залоговое имущество должников и банкротов, предыдущие собственники могли не платить за услуги длительное время. Возможны отсутствие воды и света, блокировки поставок, а также судебные иски с требованием оплатить накопившийся долг. Правда, цена таких объектов обычно даёт хороший дисконт.
- Необходимость ремонта. Просмотр объекта заранее не всегда возможен. Вы рискуете попасть в квартиру, где нужен капитальный ремонт или есть незаконные перепланировки, которые придётся узаконивать и исправлять за свой счёт. О том, как составить смету на ремонт, мы рассказывали здесь.
- Риск признания сделки недействительной. Например, бывший собственник может оспаривать через суд реализацию его имущества. Или город может реализовать квартиру, перешедшую к нему от пожилого собственника из-за отсутствия наследников. Тем не менее наследники могут объявиться и оспаривать сделку в суде. Чаще всего такой риск возникает при покупке объекта на торгах по банкротству.
- Лица с правом проживания. На объекте могут остаться зарегистрированные люди, в том числе несовершеннолетние, и они могут отказываться выселяться. Это основной риск при покупке объектов по исполнительному производству.
На что важно обратить внимание
Покупка квартиры на аукционе недвижимости может быть выгодной сделкой.
Но стоит подходить к процессу ответственно:
- Внимательно изучите условия торгов: документацию, этапы, сроки, размер задатка.
- Заранее определите максимальную цену и не превышайте её в ходе торгов.
- Проверьте владельца объекта: ведётся ли по нему исполнительное производство (сайт ФССП по номеру из извещения), есть ли основания для возврата имущества через суд.
- Проверьте зарегистрированных лиц: запросите выписку из ЕГРН, уточните использование материнского капитала и наличие невыделенных долей детям, возьмите архивную выписку из домовой книги в МФЦ.
- Изучите историю владения: архивную выписку из ЕГРН по переходам права собственности. Если объект покупался по договору купли-продажи или дарения, проверьте, нет ли пункта, гарантирующего прежнему владельцу проживание. Если объект был в ипотеке — запросите кредитный договор и проверьте факт использования материнского капитала.
- Определите долги по коммунальным платежам: справка в МФЦ, проверка через ГИС ЖКХ или сайты поставщиков услуг.
- Участвуйте только на аккредитованных площадках: ГИС Торги, Росимущество, Росэлторг, Сбербанк-АСТ, Россия ОнЛайн и другие.
- Просчитайте все варианты покупки: за наличные, в ипотеку (с учётом повышенных ставок и рисков) или с привлечением брокера по торгам.
- Выберите стратегию поведения на торгах и придерживайтесь её, не поддаваясь эмоциям.
