Жильё с молотка: стоит ли покупать квартиру на аукционе недвижимости

Покупка жилья — одно из самых важных и ответственных решений в жизни многих людей. Сегодня на рынке недвижимости можно найти разные варианты покупки дома или квартиры. В том числе аукционы недвижимости, где можно приобрести жильё по привлекательной цене. Эксперт по личным финансам Наталья Мустафаева рассказывает, так ли это на самом деле.

Содержание:

1. Что такое имущественные торги
2. Какие объекты попадают на торги
3. Где проводятся торги и как о них узнать
4. Кто и как может участвовать в аукционах
5. Насколько цены на квартиры на аукционе отличаются от стоимости жилья за наличные и в ипотеку?
6. Плюсы аукционов недвижимости
7. Минусы аукционов недвижимости
8. На что важно обратить внимание
9. Что ещё почитать на тему

Как выбрать идеальную квартиру для покупки

Что такое имущественные торги

Если мы говорим об аукционах по продаже недвижимости, то в качестве лотов, как правило, выставляются квартиры вторичного рынка, дома, недвижимость в новостройках, нежилые помещения, машиноместа, земельные участки и т. д. Причём встретить можно объекты разного уровня — от жилья в аварийном состоянии до элитных домов и квартир.

На аукцион недвижимости объекты выставляются по начальной стоимости. Она известна участникам до начала торгов, и обычно эта стоимость ниже рыночной. Также указывается шаг — величина, на которую повышается цена. Далее потенциальные покупатели, они же участники торгов, начинают предлагать свою цену.

В результате стоимость объекта может существенно вырасти за счёт предложений, которые делают участники. Ведь выигравшим торги считается тот, кто последним предложил самую высокую цену за объект.

Может ли начальная цена объекта снижаться? Да, при определённых условиях. Например, если объект не продался с первой попытки и покупателя тяжело найти из-за определённых параметров объекта, то при следующих торгах объект могут выставить со сниженной начальной ценой. Если лот вновь не будет продан, есть шанс купить его в ходе торгов на понижение.

Способы оплаты при покупке недвижимости

Какие объекты попадают на торги

Чаще всего на торги выставляют объекты финансовые организации. В основном это банки, которые хотят продать залоговую недвижимость должников по ипотечным, потребительским кредитам, кредитам для юридических лиц.

Также выставляются объекты, которые принадлежат государству, региону, муниципалитету и т. д. Продают городское, государственное или залоговое имущество. Например, нераспроданные квартиры в реновационных домах, машино-места, земельные участки. А ещё выставляется на продажу недвижимость, владельцы которой признаны банкротами — чтобы покрыть их долги.

Или лоты поступают от известного многим, кто интересуется аукционами недвижимости, ГУП «Московская социальная гарантия». ГУП продаёт квартиры, права собственности на которые перешли от пожилых людей.

Также компании, в отношении которых введена процедура банкротства и вынесено постановление о реализации имущества, для погашения своих обязательств передают объекты недвижимости территориальному органу Росимущества или другой специализированной организации. Подробнее о банкротстве можно почитать здесь.

Как продать долю в квартире

Где проводятся торги и как о них узнать

Аукционы недвижимости проводятся на электронных площадках. Поэтому вы, находясь дома, можете купить объект в любом городе. Периодичность проведения аукционов законом не определена, торги проводятся по наличию предложений.

Список онлайн-ресурсов с актуальной информацией:

• информационный ресурс ГИС Торги;
• сайт Росимущества. Здесь представлены объекты всех регионов России;
• региональные или муниципальные порталы. В Москве, например, можно посетить сайт Тендерного комитета, столичного ГУП «Московская социальная гарантия», Инвестиционного портала г. Москвы, КП «УГС» и др.;
• официальные сайты электронных торговых площадок. Например, Росэлторг, ЭТП РАД, Сбербанк АСТ и т. д.

На этих сервисах вы найдёте информацию и документы по процедуре и объекту.

Кто и как может участвовать в аукционах

Принять участие в аукционе по продаже недвижимости может любой гражданин России или юридическое лицо. Для участия необходимо зарегистрироваться на площадке, где проводятся торги по продаже нужных вам объектов, и иметь электронную подпись.

Итак, какие шаги вам предстоит пройти, если вы решите купить квартиру на аукционе.

Подготовка

1. Выберите интересующий вас объект недвижимости на одном из информационных порталов или на электронной площадке. Чаще всего аукционные объекты нельзя посмотреть. Но при желании вы можете приехать по адресу объекта и оценить состояние дома, инфраструктуры и т. д.
2. Получите электронную подпись и зарегистрируйтесь на площадке, где проводится аукцион по интересующему вас объекту. Эта процедура может занять несколько дней, закладывайте на неё примерно такое время.

Подача заявки

1. Внесите задаток. Как правило, он составляет от 2% до 20% от начальной стоимости объекта. Банковские реквизиты для внесения задатка предоставляются площадкой. Если вы победите на аукционе, то сумма задатка войдёт в счёт оплаты полной стоимости квартиры. Если вы не выиграете аукцион, то задаток вам вернут. Если вы выиграете аукцион, но откажетесь от покупки, сумму вам не вернут.
2. Подайте заявку на участие на электронной площадке. Уведомление о допуске к аукциону недвижимости должно прийти вам на указанную при регистрации электронную почту.

Участие в аукционе

1. Зайдите на электронную площадку в день и время начала аукциона.
2. Отправьте ваше ценовое предложение с учётом шага аукциона в отведённое площадкой время. Таких итераций может быть несколько.
3. Если вы последним предложите самую высокую цену, то станете победителем аукциона недвижимости. Уведомление о победе придёт вам на электронную почту.

Оформление объекта недвижимости

1. Оплатите стоимость объекта за минусом суммы внесённого задатка, подпишите договор купли-продажи.
2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Квартира на вторичном рынке: что нужно проверить перед покупкой

Стоит отметить, что если вы не хотите или не готовы самостоятельно участвовать в аукционах, вы можете нанять агента — брокера, который за вас примет участие в торгах. У брокера уже есть ЭЦП, он аккредитован на крупных площадках, имеет опыт участия в аукционах, разбирается в их особенностях и нюансах. Да, брокер за свои услуги возьмёт вознаграждение, но его размер обычно ниже риелтерского.

Насколько цены на квартиру на аукционе отличаются от стоимости жилья за наличные и в ипотеку?

Начальная цена объекта недвижимости действительно чаще всего ниже рыночной. Этим аукционы и привлекают участников. Но насколько ниже она будет в итоге, зависит от ряда факторов, в том числе от количества участников торгов, от характеристик недвижимости: района, транспортной доступности, состояния квартиры и т. д.

При наличии понижающих факторов цена жилья может быть и на 20% ниже рынка. Однако в ходе торгов стоимость объекта вполне может дойти до цены на открытом рынке.

Когда идёте на аукцион по продаже недвижимости, обязательно определите для себя стоимость жилья, выше которой вы не готовы продолжать участвовать в торгах.

При этом так как начальная цена всё-таки ниже рынка, потенциал получения выгоды сохраняется. Также при отсутствии спроса на объект его цена на втором этапе торгов, вероятно, будет снижаться.

Апартаменты и квартира: в чём между ними разница и что лучше выбрать

Важно понимать

Для того, чтобы найти подходящий вам по параметрам и выгодный по цене объект, стоит регулярно изучать предложения на площадках, отслеживать состояние и этапы торгов, по возможности участвовать в разных аукционах недвижимости. И тогда выгодная по цене покупка квартиры вполне может случиться.

Однако если вы хотите купить квартиру на аукционе в ипотеку, ситуация несколько осложняется. Законодательных ограничений нет. Но у жилья с аукциона есть определённые риски, о них мы поговорим дальше.

Банки могут одобрить ипотеку под такие объекты, но ставки, скорее всего, будут выше. Реже банки идут на выдачу ипотеки для так называемых «банкротных» объектов. Если же вы решите оформить ипотеку на жильё, которое проходит по исполнительному производству, то весьма вероятно, что ипотеку вам не одобрят.

Прежде чем купить квартиру на аукционе, необходимо тщательно просчитать все варианты. Учитывайте, что при покупке с торгов дополнительные расходы могут возникнуть, например, при наличии долгов по коммунальным платежам или при необходимости ремонта, в том числе капитального.

Как продать квартиру удалённо: 8 главных советов

Плюсы аукционов недвижимости

Начнём с преимуществ. Они повышают интерес потенциальных покупателей к приобретению квартиры на торгах.

• Выгодная цена. Вы сможете приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.
• Дистанционное участие. Купить жильё с торгов можно в любом городе, и для этого вам не нужно куда-то ехать.
• Уникальные объекты. На аукционах можно купить недвижимость, которую сложно найти на открытом рынке. Например, редкие объекты с историей, элитное жильё и т. п.
• Высокий уровень прозрачности процедуры.

Минусы аукционов недвижимости

Предупреждён — значит вооружён! Перечислим несколько рисков, связанных с покупкой недвижимости на торгах, которые могут обернуться как дополнительными материальными расходами, так и существенными хлопотами.

9 способов купить квартиру с максимальной скидкой

• Отсутствие электричества и воды в квартире. Помним, что на аукционах по продаже недвижимости часто реализуется залоговое имущество и имущество должников и банкротов. Поэтому будьте готовы к тому, что собственники не оплачивали коммунальные платежи — возможно, в течение продолжительного времени. Можно столкнуться с отсутствием воды и света в жилье. Бывали прецеденты, когда суд обязывал покупателя оплатить накопившийся долг. Но стоит помнить, что при этих рисках и цена на такие объекты может быть с хорошим дисконтом. Поэтому перед принятием решения стоит всё взвесить, сопоставить риски и потенциальную выгоду.
• Необходимость ремонта. Посмотреть объект заранее не всегда возможно, поэтому вы по факту можете столкнуться с невозможностью проживать в квартире без ремонта, иногда капитального. Можно столкнуться и с незаконными перепланировками, и решать этот вопрос придётся покупателю. О том, как составить смету на ремонт, мы рассказывали здесь.
• Риск признания сделки недействительной. Например, бывший собственник может оспаривать через суд реализацию его имущества. Или город может реализовать квартиру, перешедшую к нему от пожилого собственника из-за отсутствия наследников. Тем не менее наследники могут объявиться и оспаривать сделку в суде. Чаще всего такой риск возникает при покупке объекта на торгах по банкротству.
• Лица с правом проживания. На объекте могут остаться зарегистрированные люди, в том числе несовершеннолетние, с правом проживания. Жильцы могут отказываться выселяться. В основном этот риск присутствует при покупке объектов на торгах по исполнительному производству. Все эти возможные ситуации придётся решать.

На что важно обратить внимание

Покупка квартиры на аукционе недвижимости может быть выгодной сделкой.

Приватизация квартиры: как оформить жильё в собственность

Но стоит подходить к процессу ответственно:

• внимательно изучить условия торгов;
• определить для себя стоимость объекта, выше которой участие в торгах вам неинтересно, и помнить об этом в ходе аукциона;
• проверить владельца объекта — могут ли у него быть основания для возврата имущества через суд. Один из вариантов — узнать, ведётся ли исполнительное производство по должнику, чьё имущество продаётся с торгов. Для этого на сайте ФССП введите номер исполнительного производства — он указан в извещении о продаже лота;
• выяснить, есть ли на объекте зарегистрированные лица, использование материнского капитала и невыделенных долей детям, есть ли жильцы с правом проживания. Для проверки, есть ли на объекте жильцы с правом проживания, стоит запросить у собственника выписку из ЕГРН и изучить её;
• узнать, как собственник вступил в свои права на объект. Для этого запросите архивную выписку из ЕГРН по переходам права собственности. Если это договор купли-продажи или договор дарения, стоит проверить, нет ли в нём пункта, гарантирующего прежнему владельцу проживание в квартире. А при покупке объекта в ипотеку запросите кредитный договор и посмотрите, использовался ли материнский капитал при покупке объекта;
• запросить у собственника архивную выписку из домовой книги в МФЦ для проверки зарегистрированных лиц;
• определить, есть ли задолженности по коммунальным платежам. Для этого можно запросить справку об отсутствии задолженности в МФЦ. Или при наличии данных лицевого счёта узнать на сервисе ГИС ЖКХ, на сайтах поставщиков коммунальных услуг и т. д.;
• участвовать в торгах только на аккредитованных площадках, чтобы избежать риска мошенничества;
• внимательно рассчитать все варианты покупки недвижимости и выбрать оптимальный с наименьшими рисками;
• выбрать стратегию поведения на торгах и придерживаться её.

Что ещё почитать на тему

10.04.24 · Лайфстайл

Почему условия по ипотеке на первичку и вторичку отличаются

22.12.23 · Лайфстайл

Как продать долю в квартире

19.09.23 · Инвестиции

Как и зачем инвестировать в недвижимость

29.05.23 · Кредиты

Как продать ипотечную квартиру