Покупка квартиры — одно из самых важных событий в нашей жизни. Чтобы жильё не разочаровало, важно заранее продумать все детали. Как предусмотреть нюансы сделки и на что обратить внимание при выборе недвижимости — читайте на СберСове.
Содержание:
- Что выбрать — новостройку или вторичку
- Что важно учесть при выборе недвижимости
▸ Средняя рыночная цена
▸ Инфраструктура и район
▸ Площадь и планировка
▸ Этаж и соседи - Какую информацию проверить перед заключением сделки на вторичку
▸ История объекта
▸ Число собственников
▸ Коммуникации
▸ Информация о здании
▸ Подтверждение права собственности - Что ещё почитать на тему
Что выбрать — новостройку или вторичку
Свои плюсы и минусы есть на рынках как первичной, так и вторичной недвижимости. Юридических нюансов с первичками меньше, потому что ранее эти квартиры не были в собственности, вы покупаете жильё непосредственно у застройщика.
Преимущества новостроек:
- эргономичная и удобная планировка — обычно в ней продуманы ниши для хранения, для бытовой техники и кондиционеров, в отличие от домов старой застройки;
- новые коммуникации — как правило, инженерные коммуникации в новых домах работают исправно и риск аварии минимален;
- большой выбор квартир — можно выбрать этаж и подъезд.
Преимущества вторичек:
- инфраструктура — в старых районах уже есть магазины, школы, поликлиники и налажена транспортная сеть;
- готовый ремонт — некоторые продавцы предлагают купить квартиру с ремонтом и нередко оставляют новому владельцу мебель и технику;
- торг — если квартира продаётся срочно или без ремонта, возможно, продавец уступит в цене.
Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, обратите внимание на новостройки — ставка на такие объекты, как правило, ниже. При приобретении в кредит такого жилья банк посоветует проверенных застройщиков. О том, почему условия по кредиту на первичку и вторичку различаются, мы рассказывали здесь.
Что важно учесть при выборе недвижимости
Предположим, что вы уже определились, будете ли покупать вторичку или жильё в новостройке, и уже выбрали подходящий район. Рассмотрим, на что ещё стоит обратить внимание, чтобы потом не разочароваться в своём выборе.
Средняя рыночная цена
Обратите внимание на цену объекта — оправдана ли она и насколько соответствует средней на рынке. Возможно, есть по всем параметрам схожие квартиры, которые стоят дешевле. Но слишком низкая цена, особенно на вторичные квартиры, должна насторожить — уточните, с чем связана щедрость продавца и не мошенник ли он.
Информация о средних ценах на недвижимость в 2024 году есть на странице Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС). Например, средняя цена за 1 квадратный метр в Московской области составляет 114 000 рублей на вторичном рынке и 192 000 рублей — на первичном.
Инфраструктура и район
Оцените, насколько удобна транспортная сеть в выбранном районе. В некоторых новых жилищных комплексах первые годы после сдачи квартир инфраструктура остаётся удручающей, а пока не закончится стройка, возможны проблемы с парковкой, въездом и выездом. В старом жилом фонде транспортная доступность лучше.
Обратите внимание и на наличие детских садов, школ, поликлиник и магазинов — будет большим плюсом, если они находятся близко к дому.
Площадь и планировка
Заранее обдумайте, какая площадь квартиры будет комфортна для вас и членов вашей семьи. Возможно, вам будет достаточно студии или однокомнатной квартиры. Если вы планируете ребёнка, вероятно, потребуется как минимум двух- или трёхкомнатная квартира.
Но последние пять лет сохраняется тренд на сокращение площади квартир в новостройках. Только за прошлый год в Москве данный показатель снизился на 6-7 квадратных метров. Это связано с ростом цен на недвижимость — девелоперы жертвуют площадью, размещая на этаже больше квартир.
Важна не только площадь, но и тип планировки. Наиболее удачна планировка, как правило, в новостройках — как мы уже отмечали, во многих новых квартирах продуманы места для хранения, а помещения расположены эргономично.
При выборе жилья на вторичном рынке важно сверяться с техническим планом оригинальной планировки. Так вы будете уверены, что пространство квартиры не подвергалось незаконным изменениям. Помните, что во вторичках не всегда возможно сделать перепланировку, даже если расположение комнат кажется вам не очень удобным.
Этаж и соседи
В новостройках первый этаж обычно отдают под коммерцию — магазины, офисы, аптеки и др. Поэтому при выборе второго или третьего этажа важно учитывать, что вам может помешать шум — от посетителей, музыки или разгрузки товара.
Если вы хотите купить квартиру на верхнем этаже, убедитесь в нескольких важных пунктах:
- крыша не протекает;
- шума лифта не слышно;
- отопление и водопровод работают исправно. К сожалению, иногда эти коммунальные услуги на последних этажах в новых домах работают сравнительно хуже.
Обратите внимание на лифт — есть ли он, сколько их в подъезде. Подумайте, будет ли вам удобно добираться до квартиры, часто ли потребуется переносить тяжести. Сможете ли вы использовать лестницу, когда лифт не будет работать?
Важно и то, какие у вас будут соседи. Если планируете купить жильё на вторичном рынке, обязательно поинтересуйтесь у собственника, кто живёт в соседних квартирах. Но если есть какой-то подвох — маловероятно, что вам о нём расскажут: далеко не каждый потенциальный покупатель согласится делить лестничную площадку с конфликтными людьми.
Внимательно осмотрите подъезд. Мусор, тараканы и следы посиделок, окурки и бутылки — тревожный знак. Плохое состояние лестничных клеток может говорить не только об отсутствии ремонта, но и о потенциальном соседстве с недобропорядочными людьми.
Попробуйте найти чат подъезда и вступить в него. Почитайте жалобы и вопросы, которые беспокоят жильцов, или спросите их самих на детских и спортивных площадках поблизости.
Какую информацию проверить перед заключением сделки на вторичку
Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку, банк дополнительно проверит объект и все документы. Но как быть, если вы планируете самостоятельно заключить сделку — без посредников и юристов?
Советуем тщательно проверять все сведения через ЕГРН: количество собственников, переходы права, обременения и другие детали. Рассмотрим подробнее, что нужно изучить при покупке.
История объекта
- Узнайте, кто и как долго владел квартирой, как он стал собственником, нет ли обременений. Иногда возникают проблемы в ходе сделки или уже после покупки — в частности, в случае оспаривания наследства.
- Убедитесь в дееспособности дарителя, если продавец получил квартиру по договору дарения. Это защитит вас от аннулирования сделки, если договор дарения признают недействительным.
Число собственников
- Удостоверьтесь, что все собственники, которые принимали решение о продаже квартиры, дееспособны. Иначе высок риск срыва сделки.
- Проверьте, чтобы непосредственно перед сделкой в квартире не было зарегистрированных лиц. Особое внимание обратите на то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние или лица, временно не проживающие по месту регистрации. Узнать об этом можно через выписку, которая выдаётся в паспортном столе или в МФЦ.
Коммуникации
- Уточните, какие коммуникации проведены в доме — например, в старых зданиях часто отсутствует горячее водоснабжение, а вместо этого используются газовые колонки.
- Обратите внимание на плиту: она газовая или электрическая? Обычно газ обходится дешевле, но готовы ли вы к периодическим визитам инженера из газовой компании? Планировочные решения кухни могут иметь некоторые ограничения, если будете пользоваться газовой плитой. Например, нужна вытяжка, а перенести газовую трубу не получится.
Информация о здании
- Уточните серию здания, год постройки, когда был капремонт дома, где вы собираетесь купить квартиру. Информацию о многих типовых проектах можно найти в интернете, где описаны сильные и слабые стороны застройки.
- Имейте в виду: если здание находится в аварийном состоянии, то последующая продажа этой квартиры, вероятно, будет затруднительной. Особенно важно учесть эти нюансы при покупке в ипотеку — некоторые дома не подходят под программы кредитования.
Подтверждение права собственности
- Убедитесь в актуальности выписки ЕГРН — одного из самых информативных документов о недвижимости. Там содержатся все сведения об объекте. Собственник может взять эту выписку в МФЦ, документу должно быть не больше месяца на момент сделки.
- Удостоверьтесь, что все собственники согласны на продажу, в том числе супруг(а) собственника, если квартира куплена в браке. Не бойтесь требовать все оригиналы нужных документов и задавать вопросы. Любое возражение или раздражение в ваш адрес — повод насторожиться и поискать другой вариант.
Проводить подобные сделки лучше вместе с юристами — так меньше риск нарваться на мошенников и больше шансов купить квартиру своей мечты.
