Ипотека или аренда. Все аргументы за и против

Об идеальном доме мечтает каждый. Но воплощение этой мечты стоит недёшево. Как лучше поступить: снимать или купить в ипотеку? Разбираемся в плюсах и минусах того и другого.

Своя или чужая

Первое и главное отличие: квартира, купленная в ипотеку, сразу же становится вашей собственностью. Да, она будет в залоге у банка, то есть вы не сможете её продать или подарить без согласия кредитора. Но когда долг будет погашен — все обременения будут сняты, ограничений не останется. Россияне, кстати, чаще всего выплачивают ипотеку досрочно. Взяв кредит на 20 лет, по факту погашают его уже через 7-9 лет. А арендное жильё так и будет принадлежать кому-то другому, сколько бы вы за него ни заплатили.

Дорого или дёшево

Если смотреть в долгосрочной перспективе, то, конечно, сумма, которую вы заплатите банку при выплате ипотеки, будет больше (и существенно) стоимости квартиры.

Ежемесячные платежи зачастую сопоставимы, если у вас достаточно средств для первоначального взноса.

Но в более высоких ценовых сегментах аренда может оказаться значительно дешевле.

Плата за вход

И покупка жилья в ипотеку, и аренда квартиры требуют первоначальных вложений. Но их размер будет существенно отличаться. Первоначальный взнос для получения ипотечного кредита должен быть не менее 10% от стоимости объекта — это требование большинства банков. При этом если вы внесёте минимальную сумму, ставка по ипотеке будет не самой выгодной. Здесь работает правило: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент и, соответственно, меньше ежемесячные платежи. То есть если вы присмотрели квартиру за 5 млн рублей, будьте готовы внести минимум 500 тысяч в качестве первоначального платежа, а лучше — 1 млн, чтобы получить более выгодные условия по кредиту.

В случае с арендой первоначальный платёж состоит из нескольких частей. Как правило, вы платите за первый месяц проживания и оставляете депозит, равный сумме ежемесячного платежа. А если искать квартиру помогал риелтор, то прибавьте ещё и комиссионные ему. В среднем размер комиссии составляет 50% от стоимости месяца проживания, но может быть и 100%. Если вы через риелтора нашли однушку за 33 тысячи рублей в месяц, может понадобиться выложить 100 тысяч рублей сразу, чтобы въехать в квартиру.

Налоговый вычет

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то сможете возместить часть своих расходов, оформив налоговый вычет. По закону вычет полагается за покупку, строительство и отделку жилья, за выплату процентов по ипотеке.

Вы можете возместить 13% от стоимости квартиры и отделки и 13% от суммы процентов по ипотеке, но в общей сложности не больше 650 тысяч рублей.

В случае с арендой жилья налоговый вычет вам не положен. Хотя Минстрой России предложил дать такую возможность гражданам, которые легально снимают жильё, и уравнять их в правах с покупателями недвижимости, но пока это только инициатива.

Скорость решения квартирного вопроса

Представим ситуацию: вам предложили интересный проект с хорошей зарплатой, но для этого нужно переехать в другой город. Причём быстро. Что подойдёт в этом случае? Конечно, снять квартиру проще, чем купить.

При этом сделка по покупке квартиры — дело небыстрое. Если вы покупаете жильё на первичном рынке, зачастую надо дождаться окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это от нескольких недель до нескольких лет. Если вы покупаете уже готовую квартиру, вы проходите ряд процедур: проверка юридической чистоты жилья, оценка и одобрение объекта банком. В среднем это три-четыре недели.

Изменение жизненной ситуации

Жизнь всегда отличается турбулентностью, а коронакризис стал причиной дополнительных экономических сложностей. Остаться без заработка теперь — увы, вполне реальная перспектива. Если это случилось с вами, то в случае с ипотечной квартирой выбираться из кризиса будет сложнее.

Хотя в такой ситуации имеет смысл откровенно поговорить с банком о текущем положении дел. Кредитные организации могут пересмотреть условия кредита, но это небыстрый и не всегда простой процесс.

Из арендного же жилья можно выехать быстро и без финансовых потерь, в сжатые сроки найдя квартиру подешевле.

Соблюдение прав клиента

Покупка квартиры в ипотеку через надёжный банк — безопасная сделка, её юридическая чистота проверяется очень тщательно и в несколько этапов. Договор с банком детально обозначает все особенности ежемесячных платежей, права и обязанности сторон. Однако выбранная вами квартира может не пройти предварительный «фильтр» и не получить одобрение банка для покупки в ипотеку. В таком случае придётся искать другой объект.

При аренде квартиры, по экспертным оценкам, в 90% случаев ни о каком законном договоре речи не идёт. Этот рынок по-прежнему находится в тени, а значит, и наниматели — уязвимая категория, зачастую целиком зависящая от собственника и его настроения. Кроме того, ещё на этапе выбора арендной квартиры можно столкнуться с дискриминационными требованиями собственников: «рассмотрим строго славян», «без детей», «без домашних животных», и т.п. Покупая квартиру в ипотеку, вы точно будете избавлены от изучения вашего генеалогического древа и планов по деторождению.