Что такое транши — стоит ли брать такую ипотеку на строительство дома

Банки периодически предлагают новые программы для покупки недвижимости в кредит. Одна из них — ипотека траншами. В чём её отличие от привычного кредита на недвижимость? Рассказываем в статье СберСовы.

Содержание:

1. Особенности траншевой ипотеки
2. На какие объекты можно оформить траншевую ипотеку
3. Как действует траншевая ипотека на ИЖС
4. Когда выгодно брать ипотеку траншами
5. Что ещё почитать на тему

Особенности траншевой ипотеки

Основное отличие траншевой ипотеки от других кредитов — деньги выдаются не полностью, а по частям. То есть весь долг дробится, и проценты начисляются только на часть полученных денег.

Этапы оформления и выплаты кредита:

Заключается договор

В документе указывается процентная ставка и сумма займа, стоимость жилья.

Заёмщик оплачивает первый взнос

Обычно он составляет 15-30% от цены недвижимости в зависимости от её типа и программы кредитования.

Банк выдаёт первый транш

Эта сумма выплачивается клиентом раз в месяц небольшими частями.

Банк поэтапно выдаёт остальные транши

Обычно это происходит ближе к получению ключей или по мере строительства частного дома.

Условия займа у каждого банка свои. Но принцип такого кредита практически не отличается во всех финансовых организациях. Рассмотрим, как работает траншевая ипотека при покупке квартиры и чем она отличается от привычных кредитов.

Пример. Антон планирует купить двушку за 6 млн рублей в ЖК, который достроят в июне 2026 года. Эту квартиру можно взять в обычную ипотеку или выплачивать её стоимость траншами. Другие условия одинаковы: первый взнос — 15%, ставка — 6,7%, срок кредита — 30 лет.
Первый транш составит 1 млн рублей. В него входит начальный взнос 900 тысяч и кредитные средства. Второй транш составит всю оставшуюся сумму — 5 млн рублей.
Первые 24 месяца до момента выдачи ключей платёж составит 4500 рублей. После этого транш будет выдан в июне 2026 года — ежемесячный платёж составит 32 988,55 рублей. Рассчитаться по ипотеке нужно будет за 28 лет. Если оформить обычную ипотеку, то ежемесячный платёж на все 30 лет составит 32909,18 рублей.

На какие объекты можно оформить траншевую ипотеку

Оформить траншевую ипотеку можно на разные объекты — не только на квартиры, но и на частные дома, земельные участки, а также гараж или парковочное место у застройщика.

При оформлении кредита на строительство важно учесть, что он предоставляется только на постройку жилья. Взять ипотеку траншами на возведение коммерческих объектов нельзя.

Как действует траншевая ипотека на ИЖС

Условия оформления кредита траншами на строительство частного дома отличаются в зависимости от того, строите вы жильё с подрядчиком или самостоятельно.

Условия при строительстве с подрядчиком:

• программы — Господдержка, Семейная ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека, IT-ипотека;
• первый взнос — от 20,1% от суммы на строительство;
• сумма кредита — до 12 млн рублей.

Условия при строительстве без подрядчика:

• программа — Господдержка;
• первый взнос — от 30,1% от суммы на строительство;
• сумма кредита — рассчитывается в зависимости от региона.

Важно

Строительство должно вестись с подрядчиком, который включён в перечень рекомендованных вашим банком. Можно выбрать только одного подрядчика, при этом он не должен быть участником кредитной сделки.

Деньги выдаются траншами. Чтобы получить каждую новую часть кредита, требуется подтвердить ход строительства фотографиями и видеоматериалами — это условие прописывается в ипотечном договоре.

На что выдаются деньги в рамках ИЖС и в какой очерёдности:

• первая выплата — на приобретение земли для застройки;
• вторая выплата — на подготовку участка к строительству, закладку фундамента будущего дома;
• третья выплата — на возведение стен, крыши, перегородок, подключение электричества, прокладку водопровода и других коммуникаций;
• четвёртая выплата — на финальную отделку и другие заключительные работы.

О том, как оформить кредит на строительство, если вы хотите купить недвижимость в другом регионе, мы рассказывали тут.

Когда выгодно брать ипотеку траншами

Такой вид ипотеки имеет свои особенности — в первые 1-3 года после оформления кредита финансовая нагрузка минимальна. Рассмотрим, когда лучше выбрать именно траншевую ипотеку с небольшими взносами на первые 12-36 месяцев:

• оформление кредита на строящуюся квартиру — пока на руках нет ключей, заёмщики, как правило, живут в арендованном жилье, стоимость которого сопоставима с платежом по кредиту;
• переезд в квартиру без отделки — часто в новостройках нет даже минимальной отделки, а это значит, что после получения ключей нужно будет заняться ремонтом. В первые несколько лет, пока платёж по ипотеке небольшой, есть возможность подкопить на отделочные работы;
• продажа старой квартиры — например, вы хотите улучшить жилищные условия. При оформлении траншевой ипотеки нет необходимости продавать старую квартиру, а потом ждать ключи от новой — несколько лет можно жить в прежней и потом без спешки её продать, например, чтобы погасить ипотеку без переплат.

Несмотря на преимущества такого вида кредита, в 2024 году он не настолько распространён, если сравнивать с 2022 годом. Но интерес к траншевой ипотеке остаётся значительным со стороны покупателей и застройщиков. Он сохраняется, несмотря на ограниченный ассортимент квартир, которые можно взять по этой программе.

Что ещё почитать на тему

11.01.24 · Кредиты

Что такое ставка рефинансирования и на что она влияет

23.11.23 · Кредиты

Как повышение ключевой ставки влияет на вклады и кредиты

17.10.23 · Кредиты

Залог, страховка или поручительство — какое обеспечение нужно банку

04.10.23 · Кредиты

Как сделать ремонт в кредит