Вы решили взять ипотеку. Рассчитали комфортный первый взнос и ежемесячный платёж, выбрали понравившийся район города, даже с количеством комнат в своей будущей квартире определились. Вот только забыли ознакомить родственников со своими грандиозными планами, что спровоцировало целую череду конфликтов. Разбираем житейские ситуации, в которые может попасть любой ипотечник.
Ипотека — событие большое, долгосрочное и ответственное. Даже если вы планируете выплачивать кредит полностью самостоятельно, нужно обсудить несколько первостепенных моментов с близкими, чтобы в будущем не возникло недопониманий.
1. Учитывайте планы семьи
Если на протяжении всей жизни вы жили с родителями или последние годы снимали совместное жильё с братом, сестрой или другом, следует заранее оповестить их о вашем желании приобрести квартиру в ипотеку и обозначить сроки планируемого переезда. Это необходимо для того, чтобы ваши сожители также перестроили свои планы, исходя из новых условий, и в случае необходимости перераспределили бюджет или нашли себе нового соседа.
Ситуация:
Бухгалтер Татьяна решила, что в 27 лет уже пора обзавестись собственным жильём и съехать от родителей. За год она скопила недостающую сумму для первоначального взноса, посмотрела несколько квартир и определилась с выбором. Родителям о покупке Татьяна сообщила только после заключения ипотечного договора. Она думала, что они обрадуются, ведь теперь им не придётся втроём жить в двухкомнатной квартире — но не приняла во внимание, что покупка продуктов и оплата коммунальных услуг делились в их семье также на троих, а мама и папа были не готовы за месяц поменять свой финансовый план. В семье произошла ссора.
Решение:
Конфликта можно было легко избежать, если бы Татьяна заранее сообщила родителям о своих намерениях. Пока она копила на ипотечный взнос, родители в удобном режиме могли бы перейти к распределению трат на двоих.
2. Не ищите идеальное жильё
Помните, что ипотека — не навсегда. Особенно если вы живёте в городе-миллионнике. Вполне возможно, что вы дважды, а то и трижды за свою жизнь продадите предыдущую ипотечную квартиру и купите новую. Поэтому не стоит пытаться найти и сразу приобрести жильё своей мечты, особенно если речь идёт о покупке первой недвижимости. Города расширяются, районы застраиваются и меняются, да и портрет квартиры мечты может значительно отличаться в 20 и в 30 лет.
Ситуация:
Игорь — топ-менеджер в крупной компании, ему 29 лет, год назад он взял ипотеку. Выбрал большую четырёхкомнатную квартиру в спальном районе, чтобы было комфортно и просторно жить с семьёй. За прошедший год он женился, но с планированием детей решили повременить — у обоих супругов сейчас хорошие карьерные перспективы. Игорю и его жене больше не подходит купленная квартира — до работы добираться долго, а места слишком много. Выплачивать ипотеку придётся ещё 9 лет, а Игорь уже мечтает о другой квартире в другом районе города.
Решение:
Игорь мог бы сэкономить дважды, если бы взял квартиру поменьше — как на её стоимости, так и на оплате услуг ЖКХ. При этом ипотечный кредит на меньшую сумму или квартира в более популярном районе позволили бы ему более оперативно менять жильё при желании.
3. Правильно копите на первоначальный взнос
Первоначальный взнос по ипотеке — обычно самая значительная трата по кредиту за весь его срок. А накопить нужно, как правило, не менее 15% от стоимости недвижимости. Чтобы ускорить этот процесс, можно использовать вклад или накопительный счёт. Тем более ставки по ним сейчас схожие, а на рынке представлены как краткосрочные депозиты (на 3 месяца), так и долгосрочные (от 1 года) — в зависимости от ваших потребностей. По возможности лучше выбирать именно вклад, причём с возможностью пополнения, но без возможности частичного снятия. Это убережёт вас от соблазна потратить часть денег на что-то другое.
Также помните, что чем выше будет ваш первоначальный взнос, тем ниже получится итоговая переплата по кредиту. А ещё не забывайте про различные комиссии при выдаче ипотеки (у каждого банка они разные) и про необходимость оплатить оценку квартиры перед покупкой. Выплату страховки по кредиту также желательно заранее заложить в ежегодные расходы.
Ситуация:
Менеджеру по продажам Анне не хватало на первоначальный взнос 250 тысяч рублей, а ипотеку она принципиально хотела взять к своему 30-летию, до которого оставалось три месяца. Она решила занять эту сумму у двух друзей, чтобы совершить покупку как можно скорее. Но не учла, что у неё возникнут финансовые проблемы, в связи с чем долги она вернёт с большой задержкой. Из-за этого отношения Анны с друзьями испорчены.
Решение:
По возможности используйте только собственные средства для первоначального взноса по кредиту, чтобы не возникало неудобных моментов. Сумма первоначального взноса по ипотеке Анны составила 1,25 млн рублей, миллион у будущей заёмщицы уже был. Идея об ипотеке возникла у неё весной 2022 года. Тогда ставки по краткосрочным вкладам были на своём пике — 20% годовых. Если бы Анна разместила имеющиеся у неё средства на трёхмесячный депозит, то к концу срока его действия получила бы доход около 50 тысяч рублей. Такие дорогие вклады некоторые банки предлагали продлить под аналогичный процент. Отложив покупку квартиры на квартал, Анна собрала бы недостающую сумму (100 тысяч рублей получила бы в качестве дохода по вкладу, а 150 тысяч могла бы отложить за указанные полгода с зарплаты или премий с продаж).
4. Закройте другие кредиты
Постарайтесь заранее закрыть другие кредиты, хотя бы крупные, за несколько месяцев до подачи заявки на ипотеку. За это время ваша кредитная история успеет обновиться, а объём кредитной задолженности сократится. Всё это напрямую может повлиять как на само одобрение ипотеки, так и на конечные условия банковской ссуды.
Ситуация:
У Евгения было два потребительских кредита, которые он не торопился погашать, хотя возможности для этого были. Суммы ежемесячных платежей были для заёмщика комфортными, средства в счёт погашения списывались с карты автоматически. Эти кредиты Евгений не считал чем-то существенным, однако когда он решил обратиться за ипотекой, банк предложил ему повышенную ставку. Причина — наличие двух активных кредитов. Евгений сразу же всё досрочно погасил, но пока информация обновилась в базе бюро кредитных историй и он смог подать новую заявку в банк, выбранную им квартиру уже купили, а средние ставки по ипотеке выросли.
Решение:
Если бы Евгений заранее снизил свою кредитную нагрузку, то смог бы приобрести понравившуюся недвижимость и сэкономить на процентах по кредиту. Впрочем, в этом ему мог помочь и наш следующий совет.
5. Привлеките созаёмщика или поручителя
Если банк считает ваш доход недостаточным для выдачи ипотечного кредита на необходимую сумму, а накопление средств на более высокий первоначальный взнос займёт много времени, можно привлечь созаёмщика или поручителя по кредиту. В этом случае банк при принятии решения о выдаче кредита будет учитывать ваш совокупный доход.
Только помните, что и созаёмщик, и поручитель будут обязаны выплатить кредит за вас, если у вас возникнут материальные сложности, а возраст каждого из них не должен превышать максимальный возраст заёмщика в банке на момент окончания срока кредита. В то же время созаёмщику будет принадлежать доля в вашей ипотечной недвижимости наравне с вами. При этом ваш супруг или супруга обычно автоматически становится вашим созаёмщиком. Кстати, многие банки в связи с этим могут потребовать заключения брачного договора перед открытием ипотеки, даже если вы уже в браке.
Ситуация:
В 23 года у Марианны был невысокий доход, но большое желание взять ипотеку. Банк был готов выдать девушке кредит, но, принимая во внимание все риски (молодой возраст, уровень дохода, небольшой стаж), предложил высокую ставку по кредиту. Страховая компания также учла эти риски и выставила высокую стоимость страховки по кредиту. Марианна не хотела ни от кого зависеть и согласилась на предложенные условия. Из-за этого первые 5 лет действия ипотечного кредита дались ей очень тяжело, приходилось экономить буквально на всём.
Решение:
Если бы Марианна привлекла в качестве созаёмщика одного из родителей, её общая переплата по кредиту к окончанию срока его действия снизилась бы в 1,5 раза (исходя из предложенных Марианне условий, включая выплату страховки).
Важно:
Как правило, банки разрешают подать повторную заявку на ипотечный кредит через один-два месяца после первой. Учитывайте это при планировании ипотеки.
