Квартира, машина и дача — это набор классических финансовых целей. И квартира всегда стоит первой в этом ряду. Так ли важно иметь своё жильё, или аренда — вполне достойная альтернатива? На актуальный вопрос отвечает независимый финансовый советник Наталья Смирнова.
Содержание:
Сухой расчёт
Безусловно, всё зависит от города и от предполагаемого жилья. Если в Москве новая двушка в хорошем доме стоит, как правило, от 25 млн рублей и выше, то, например, в Саранске такая недвижимость может обойтись и в 2 млн рублей.
Ставка может быть 8% годовых или даже ниже, если мы говорим про льготную ипотеку, по обычной — до 19% годовых.
Возьмём средний вариант: квартиру за 12,5 млн рублей. Допустим, вы накопили 2,5 млн рублей на первоначальный взнос.
Если взять в ипотеку 10 млн рублей под 8% на 30 лет, то ежемесячный платёж составит около 73 тысяч рублей, а если взять под 19% ту же сумму на тот же срок, то это уже почти 159 тысяч.
Если квартира будет в год дорожать где-то на 5%, то через 30 лет у вас в собственности будет актив стоимостью более 50 млн рублей вместо 12,5 млн. При ипотеке под 8% вы выплатите банку за 30 лет почти 30 млн, а при ставке 19% — более 57 млн.
А если рост стоимости квартиры будет всего 3% в год, то через 30 лет квартира будет стоить около 30 млн рублей. Так что с учётом переплаты, если не закладывать высокий рост цен на квартиру, всё же ставка должна быть не выше 8-9%, чтобы переплата окупилась предполагаемым ростом цены квартиры.
Поэтому выбор между ипотекой и арендой нужно начинать с выяснения, какая будет ставка, какой срок кредита и какой первоначальный взнос. Затем посчитать переплату за весь срок ипотеки и сравнить с предполагаемой стоимостью квартиры при росте цены на 3-4% в год. Не закладывайте слишком оптимистичный рост.
Следующий вопрос — какой у вас будет ипотечный платёж с учётом страховки. Берём в расчёт максимальный срок и самую минимальную для вас ставку. И сравниваем получившийся результат с вашим ежемесячным доходом и с арендой такой же квартиры.
Если аренда плюс-минус сопоставима, даже если она несколько ниже, то ипотека имеет смысл. Ведь при аренде у вас в конце — ничего, а в случае с ипотекой — актив в виде квартиры, который можно продать или сдать в аренду, если изменятся планы.
Если платёж по ипотеке будет составлять не более 40% вашего ежемесячного дохода, то ипотека интереснее. Особенно в ожидании будущего снижения ставки и возможности рефинансирования.
Дьявол в деталях
Но даже если по расчётам получается, что ипотека выгоднее, так как мало отличается от аренды и в конце приводит к получению актива, который может дорожать год от года, не всегда это однозначный выбор. Бывают случаи, когда аренда подходит больше.
Если вы пока не уверены, в какой стране/городе/районе хотите жить, а также не определились с составом семьи.
Или вы не знаете, в какую школу будет ходить ребёнок, а для вас это важно. Стоит ли брать ипотеку, а потом переезжать и снимать жильё? При этом ипотечную квартиру продавать — возможно, в убыток, с учётом выплаченных процентов.
Главный критерий, когда ипотека будет оправданным выбором — вы точно определились с квартирой хотя бы лет на пять, чтобы продать без налога и оставить достаточно времени на возможный прирост её стоимости.
Если у вас нестабильный доход или есть риски серьёзного снижения доходов семьи.
В худшем случае вы съедете в более дешёвую квартиру, а в ситуации с ипотекой далеко не всегда можно оформить кредитные каникулы, плюс банк может не пойти на реструктуризацию. Наконец, в случае нестабильного дохода ипотеку вам одобрят под высокую ставку, если вообще одобрят, что делает этот вариант абсолютно неподходящим.
Если у вас есть капитал, который даёт пассивный доход, достаточный для аренды и новых инвестиций.
Вы предпочитаете свободу передвижения, вам важно всегда быть при деньгах, а не потратить большую часть капитала на жильё, которое вам не будет ничего приносить, поскольку вы будете там жить.
Каждый в итоге должен найти ответ на жилищный вопрос лично для себя, так как универсального рецепта не существует. Нужно учитывать ваши накопления, стабильность и уровень доходов, ясность с составом семьи, местом проживания и видением идеальной квартиры.
