При оформлении ипотеки нужно определиться с выбором — покупать вторичное жильё или квартиру в новостройке. От выбора объекта зависит ставка и предложенная банком кредитная программа. Разбираемся, какой кредит оформить будет выгоднее.
В чём разница между первичным и вторичным жилым фондом
Первичное жильё — недвижимость на стадии строительства или уже готовая постройка, на которую ещё не оформлено право собственности. Купить её можно у застройщика, например, по договору долевого участия.
Договор долевого участия — договор на покупку квартиры в строящемся здании, заключается между покупателем и строительной компанией.
Вторичное жильё — недвижимость, на которую право собственности ранее уже было оформлено. Её можно купить по договору купли-продажи.
То есть разница между фондами в том, что вторичная квартира — это та, которая уже сдана в эксплуатацию и на которую было оформлено право собственности. На объекты, которые продаёт застройщик, право собственности ещё не было оформлено никем.
К примеру, если вы берёте квартиру в новостройке у другого человека, даже если она была у него во владении всего сутки, это уже считается покупкой на вторичном рынке недвижимости.
Плюсы и минусы первичных и вторичных квартир
Каждый из этих типов жилья имеет свои преимущества. Например, квартира в строящемся доме может стоить дешевле, чем в сданных домах или во вторичном жилом фонде.
Однако чаще всего именно вторички располагаются в комфортных обустроенных районах со всей необходимой инфраструктурой. Чаще всего в такие квартиры можно заехать сразу после покупки, если там уже сделан ремонт и есть минимальный набор мебели. Если ремонт всё-таки потребуется, на него тоже можно взять кредит — как это сделать, можно почитать здесь.
Теперь рассмотрим нюансы каждой категории подробнее.
Итак, плюсы покупки жилья на первичном рынке:
- экономия — квартиры на этапе строительства можно купить дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию;
- инфраструктура — нередко застройщик сам строит детские сады, школы, магазины;
- большой выбор — на старте продаж можно выбрать практически любой удобный подъезд и этаж;
- коммуникации — вся проводка и сантехника новые, из-за чего минимален риск каких-либо неисправностей;
- безопасность сделки — ДДУ регистрируются в Росреестре, а застройщик несёт обязательства перед каждым собственником;
- льготная ипотека — многие банки предлагают льготные программы только на первичное жильё.
При этом стоит учесть, что после покупки дома на этапе котлована ждать заселения придётся достаточно долго. Это же касается и развития инфраструктуры — возможно, записать ребёнка в школу и детский сад возле дома получится не сразу после заезда.
Назовём плюсы покупки жилья на вторичном рынке:
- быстрый переезд — при условии, что в квартире есть хотя бы минимальная отделка;
- готовая инфраструктура — как правило, в старом фонде неподалёку от домов уже есть действующие магазины, детские сады и поликлиники;
- возможность торга — покупая жильё у другого человека, можно договориться о скидке на недвижимость.
Рассматривая подобные предложения на рынке недвижимости, не стоит забывать и о недостатках вторичек. Основной из них — изношенные коммуникации, особенно если дому несколько десятков лет. Существует риск, что придётся менять проводку или трубы, устранять иные поломки.
Другой существенный недостаток — риск недобросовестных продавцов. Заключая сделку без сопровождения опытного юриста, можно купить квартиру в залоге или под арестом. Помимо этого нельзя исключать, что сделку отменят — например, если продавец был признан психически нездоровым или было нарушено преимущественное право покупки. Поэтому при покупке вторичной недвижимости важно предварительно собрать максимально полную информацию о выбранной квартире.
Почему ставки на первичное и вторичное жильё различаются
Как правило, ипотечные ставки на новостройки ниже, чем на вторичку. В первую очередь это связано с тем, что застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве — оно помогает застройщику продавать больше квартир, а банку — привлекать новых клиентов. Например, многие банки предлагают программу скидок при покупке новостроек от партнёров-застройщиков.
Помимо этого, государство заинтересовано в развитии рынка первичной недвижимости — это обеспечивает развитие строительной отрасли. За счёт этого банки, в свою очередь, заинтересованы в реализации программ по ипотеке на первичную недвижимость, так как государство их субсидирует.
Пример: взять ипотеку на первичное жильё можно по льготной семейной программе (ставка от 6%) или с господдержкой (ставка от 8%), базовая ставка составляет от 16,7%. При этом большинство льготных программ не действует, если покупать вторичку — базовая ставка от 16,7%, без первичного взноса — от 17,8%.
Отмечается, что с января по ноябрь 2023 года спрос на столичном рынке новостроек вырос на 21% по сравнению с прошлым годом. По данным экспертов ЦИАН, за это время было зарегистрировано более 97 тысяч договоров долевого участия. По информации от специалистов Домклик, такая тенденция связана в том числе с введением льготных программ и повышением ключевой ставки Центробанка.
С ипотекой на вторички ситуация иная — такие программы кредитования практически не субсидируются. Ставка на подобные объекты недвижимости также может быть больше из-за того, что вторички обычно ниже по ликвидности.
Пример: когда заёмщик берёт ипотеку, недвижимость выступает залогом. Так у банка есть гарантия — если заёмщик не выплатит кредит, залог (квартиру) можно продать. Вторички старой застройки и с высоким уровнем износа продать может быть проблематично — ликвидность первичек в этом случае будет выше. Для снижения возможных рисков некоторые банки предлагают ипотечные программы на вторички с более высокой процентной ставкой, высоким первоначальным взносом или с залогом имеющейся недвижимости.
Требования к жилой недвижимости
При принятии решения об одобрении ипотеки банки изучают не только кредитную историю заёмщика, но и сам объект, на который планируется брать кредит. Поэтому важно заранее уточнить, какие квартиры можно рассматривать для покупки.
Основные требования для вторичных квартир:
- недвижимость имеет жилое назначение;
- дом, где находится объект, не подлежит сносу и не признан аварийным;
- недвижимость не арестована и не обременена;
- в помещениях отсутствуют незаконные перепланировки.
Окончательное решение принимается банком после рассмотрения всех документов. Однако обычно займы не выдаются на квартиры в домах с деревянными перекрытиями, без водоснабжения и отопления.
При проверке вторички учитывается степень износа здания — если он более 60%, вероятнее всего, придётся искать квартиру в другом строении. Также не стоит покупать жильё, унаследованное владельцем менее трёх лет назад.
К новостройкам тоже есть требования — важно, чтобы застройщик прошёл аккредитацию в банке. Это будет гарантией того, что у него всё в порядке с документами, нет финансовых проблем, а стройка не остановлена и сроки выполнения работ будут соблюдены.
Что ещё почитать на тему
