Первичное жильё — недвижимость на стадии строительства или уже готовая постройка, на которую ещё не оформлено право собственности. Купить её можно у застройщика, например, по договору долевого участия.
Договор долевого участия — договор на покупку квартиры в строящемся здании, заключается между покупателем и строительной компанией.
Вторичное жильё — недвижимость, на которую право собственности ранее уже было оформлено. Её можно купить по договору купли-продажи.
То есть разница между фондами в том, что вторичная квартира — это та, которая уже сдана в эксплуатацию и на которую было оформлено право собственности. На объекты, которые продаёт застройщик, право собственности ещё не было оформлено никем.
К примеру, если вы берёте квартиру в новостройке у другого человека, даже если она была у него во владении всего сутки, это уже считается покупкой на вторичном рынке недвижимости.
Каждый из этих типов жилья имеет свои преимущества. Например, квартира в строящемся доме может стоить дешевле, чем в сданных домах или во вторичном жилом фонде.
Однако чаще всего именно вторички располагаются в комфортных обустроенных районах со всей необходимой инфраструктурой. Чаще всего в такие квартиры можно заехать сразу после покупки, если там уже сделан ремонт и есть минимальный набор мебели. Если ремонт всё-таки потребуется, на него тоже можно взять кредит — как это сделать, можно почитать здесь.
Теперь рассмотрим нюансы каждой категории подробнее.
При этом стоит учесть, что после покупки дома на этапе котлована ждать заселения придётся достаточно долго. Это же касается и развития инфраструктуры — возможно, записать ребёнка в школу и детский сад возле дома получится не сразу после заезда.
Рассматривая подобные предложения на рынке недвижимости, не стоит забывать и о недостатках вторичек. Основной из них — изношенные коммуникации, особенно если дому несколько десятков лет. Существует риск, что придётся менять проводку или трубы, устранять иные поломки.
Другой существенный недостаток — риск недобросовестных продавцов. Заключая сделку без сопровождения опытного юриста, можно купить квартиру в залоге или под арестом. Помимо этого нельзя исключать, что сделку отменят — например, если продавец был признан психически нездоровым или было нарушено преимущественное право покупки. Поэтому при покупке вторичной недвижимости важно предварительно собрать максимально полную информацию о выбранной квартире.
Как правило, ипотечные ставки на новостройки ниже, чем на вторичку. В первую очередь это связано с тем, что застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве — оно помогает застройщику продавать больше квартир, а банку — привлекать новых клиентов. Например, многие банки предлагают программу скидок при покупке новостроек от партнёров-застройщиков.
Помимо этого, государство заинтересовано в развитии рынка первичной недвижимости — это обеспечивает развитие строительной отрасли. За счёт этого банки, в свою очередь, заинтересованы в реализации программ по ипотеке на первичную недвижимость, так как государство их субсидирует.
Пример: взять ипотеку на первичное жильё можно по льготной семейной программе (ставка от 6%) или с господдержкой (ставка от 8%), базовая ставка составляет от 16,7%. При этом большинство льготных программ не действует, если покупать вторичку — базовая ставка от 16,7%, без первичного взноса — от 17,8%.
Отмечается, что с января по ноябрь 2023 года спрос на столичном рынке новостроек вырос на 21% по сравнению с прошлым годом. По данным экспертов ЦИАН, за это время было зарегистрировано более 97 тысяч договоров долевого участия. По информации от специалистов Домклик, такая тенденция связана в том числе с введением льготных программ и повышением ключевой ставки Центробанка.
С ипотекой на вторички ситуация иная — такие программы кредитования практически не субсидируются. Ставка на подобные объекты недвижимости также может быть больше из-за того, что вторички обычно ниже по ликвидности.
Пример: когда заёмщик берёт ипотеку, недвижимость выступает залогом. Так у банка есть гарантия — если заёмщик не выплатит кредит, залог (квартиру) можно продать. Вторички старой застройки и с высоким уровнем износа продать может быть проблематично — ликвидность первичек в этом случае будет выше. Для снижения возможных рисков некоторые банки предлагают ипотечные программы на вторички с более высокой процентной ставкой, высоким первоначальным взносом или с залогом имеющейся недвижимости.
При принятии решения об одобрении ипотеки банки изучают не только кредитную историю заёмщика, но и сам объект, на который планируется брать кредит. Поэтому важно заранее уточнить, какие квартиры можно рассматривать для покупки.
Окончательное решение принимается банком после рассмотрения всех документов. Однако обычно займы не выдаются на квартиры в домах с деревянными перекрытиями, без водоснабжения и отопления.
При проверке вторички учитывается степень износа здания — если он более 60%, вероятнее всего, придётся искать квартиру в другом строении. Также не стоит покупать жильё, унаследованное владельцем менее трёх лет назад.
К новостройкам тоже есть требования — важно, чтобы застройщик прошёл аккредитацию в банке. Это будет гарантией того, что у него всё в порядке с документами, нет финансовых проблем, а стройка не остановлена и сроки выполнения работ будут соблюдены.
#финансы и деньги
#недвижимость
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2024 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ruВ избранное
Вам понравилась статья?
Спрос на арендное жильё стабильно высокий — арендаторы часто ищут квартиры поближе к центру города, в районах с удобной транспортной развязкой. Но все ли читают условия договора и проверяют документы на недвижимость? Рассказываем, как обезопасить себя и не остаться без денег и крыши над головой.
С 1 января 2024 года в России начнёт работать программа долгосрочных сбережений (ПДС). С её помощью любой взрослый россиянин сумеет сформировать долгосрочные накопления, а государство ему в этом поможет своими деньгами. Рассказываем, как устроена программа, какие у неё преимущества и кому она подходит.
