Первичное жильё — недвижимость на стадии строительства или уже готовая постройка, на которую ещё не оформлено право собственности. Купить её можно у застройщика, например, по договору долевого участия.
Договор долевого участия — договор на покупку квартиры в строящемся здании, заключается между покупателем и строительной компанией.
Вторичное жильё — недвижимость, на которую право собственности ранее уже было оформлено. Её можно купить по договору купли-продажи.
То есть разница между фондами в том, что вторичная квартира — это та, которая уже сдана в эксплуатацию и на которую было оформлено право собственности. На объекты, которые продаёт застройщик, право собственности ещё не было оформлено никем.
К примеру, если вы берёте квартиру в новостройке у другого человека, даже если она была у него во владении всего сутки, это уже считается покупкой на вторичном рынке недвижимости.
Каждый из этих типов жилья имеет свои преимущества. Например, квартира в строящемся доме может стоить дешевле, чем в сданных домах или во вторичном жилом фонде.
Однако чаще всего именно вторички располагаются в комфортных обустроенных районах со всей необходимой инфраструктурой. Чаще всего в такие квартиры можно заехать сразу после покупки, если там уже сделан ремонт и есть минимальный набор мебели. Если ремонт всё-таки потребуется, на него тоже можно взять кредит — как это сделать, можно почитать здесь.
Теперь рассмотрим нюансы каждой категории подробнее.
При этом стоит учесть, что после покупки дома на этапе котлована ждать заселения придётся достаточно долго. Это же касается и развития инфраструктуры — возможно, записать ребёнка в школу и детский сад возле дома получится не сразу после заезда.
Рассматривая подобные предложения на рынке недвижимости, не стоит забывать и о недостатках вторичек. Основной из них — изношенные коммуникации, особенно если дому несколько десятков лет. Существует риск, что придётся менять проводку или трубы, устранять иные поломки.
Другой существенный недостаток — риск недобросовестных продавцов. Заключая сделку без сопровождения опытного юриста, можно купить квартиру в залоге или под арестом. Помимо этого нельзя исключать, что сделку отменят — например, если продавец был признан психически нездоровым или было нарушено преимущественное право покупки. Поэтому при покупке вторичной недвижимости важно предварительно собрать максимально полную информацию о выбранной квартире.
Как правило, ипотечные ставки на новостройки ниже, чем на вторичку. В первую очередь это связано с тем, что застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве — оно помогает застройщику продавать больше квартир, а банку — привлекать новых клиентов. Например, многие банки предлагают программу скидок при покупке новостроек от партнёров-застройщиков.
Помимо этого, государство заинтересовано в развитии рынка первичной недвижимости — это обеспечивает развитие строительной отрасли. За счёт этого банки, в свою очередь, заинтересованы в реализации программ по ипотеке на первичную недвижимость, так как государство их субсидирует.
Пример: взять ипотеку на первичное жильё можно по льготной семейной программе (ставка от 6%) или с господдержкой (ставка от 8%), базовая ставка составляет от 16,7%. При этом большинство льготных программ не действует, если покупать вторичку — базовая ставка от 16,7%, без первичного взноса — от 17,8%.
Отмечается, что с января по ноябрь 2023 года спрос на столичном рынке новостроек вырос на 21% по сравнению с прошлым годом. По данным экспертов ЦИАН, за это время было зарегистрировано более 97 тысяч договоров долевого участия. По информации от специалистов Домклик, такая тенденция связана в том числе с введением льготных программ и повышением ключевой ставки Центробанка.
С ипотекой на вторички ситуация иная — такие программы кредитования практически не субсидируются. Ставка на подобные объекты недвижимости также может быть больше из-за того, что вторички обычно ниже по ликвидности.
Пример: когда заёмщик берёт ипотеку, недвижимость выступает залогом. Так у банка есть гарантия — если заёмщик не выплатит кредит, залог (квартиру) можно продать. Вторички старой застройки и с высоким уровнем износа продать может быть проблематично — ликвидность первичек в этом случае будет выше. Для снижения возможных рисков некоторые банки предлагают ипотечные программы на вторички с более высокой процентной ставкой, высоким первоначальным взносом или с залогом имеющейся недвижимости.
При принятии решения об одобрении ипотеки банки изучают не только кредитную историю заёмщика, но и сам объект, на который планируется брать кредит. Поэтому важно заранее уточнить, какие квартиры можно рассматривать для покупки.
Окончательное решение принимается банком после рассмотрения всех документов. Однако обычно займы не выдаются на квартиры в домах с деревянными перекрытиями, без водоснабжения и отопления.
При проверке вторички учитывается степень износа здания — если он более 60%, вероятнее всего, придётся искать квартиру в другом строении. Также не стоит покупать жильё, унаследованное владельцем менее трёх лет назад.
К новостройкам тоже есть требования — важно, чтобы застройщик прошёл аккредитацию в банке. Это будет гарантией того, что у него всё в порядке с документами, нет финансовых проблем, а стройка не остановлена и сроки выполнения работ будут соблюдены.
Как продать ипотечную квартиру
Дорогой подарок: как оформить дарственную на имущество
Все любят получать подарки, а некоторые даже любят их дарить. Но не всегда памятную вещь можно вручить просто так. Когда речь идёт о дорогостоящем имуществе — например, машине или квартире — необходимо оформить дарственную, или договор дарения. Как это правильно сделать — в нашей статье.
Как выплатить кредиты быстрее и избавиться от долгов
За свою жизнь почти каждый взрослый житель России знакомится как минимум с одним кредитным продуктом. Доступ к заёмным средствам позволяет совершить крупную покупку, на которую пришлось бы копить несколько месяцев или лет, а ещё – почувствовать финансовую свободу. Что делать, если кредиты стали настоящей проблемой и хочется погасить их скорее?
Как провести новогодние каникулы с финансовой пользой
СберСова подготовила для вас подборку материалов, опубликованных в 2023 году, которые помогут вам узнать больше о мире инвестиций и стать богаче. Новогодние каникулы — прекрасная возможность строить жизненные планы, в том числе финансовые.
Счета эскроу: что это и зачем они нужны
Сложности с покупкой квартиры начинаются в тот момент, когда человек в первый раз об этом задумывается, и заканчиваются тогда, когда в новеньких апартаментах сделаны последние ремонтные штрихи. И это только в лучшем случае! Но что делать, когда решение вроде бы принято, деньги собраны, контракты почти подписаны, а представители банка говорят, что для проведения сделки нужно открыть эскроу-счёт? Что делать — разбираться с тем, что это за счета такие и как их лучше всего готовить. Например, при помощи этой статьи.
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2024 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ru