Покупка готового жилья у собственника пользуется спросом у россиян, ведь у неё есть существенное преимущество: переехать можно довольно быстро. В среднем на проведение сделки уходит около месяца, и это значительно меньше, чем ожидание сдачи в эксплуатацию новостройки. Однако у такой покупки есть ряд нюансов: поскольку жильё раньше принадлежало другим людям, нужно удостовериться, что все документы в порядке и что сделка пройдёт без проблем. Рассказываем, на что нужно обратить внимание перед покупкой «вторички».
Пять вопросов продавцу
Если вы едете на просмотр с риелтором, вопросы задаст он. Но если вы смотрите квартиры самостоятельно, вот что нужно выяснить, прежде чем вносить аванс.
Вопрос 1.
Номер квартиры. Настолько очевидно, что часто забывают. Он нужен для того, чтобы заказать выписку из ЕГРН. Для этого вам потребуется или полный адрес, или кадастровый номер объекта. Адрес запомнить всё же проще.
Вопрос 2.
Как и когда владельцу досталась квартира. Покупал ли он её сам, унаследовал или её ему подарили. Это важно знать для того, чтобы понять, может ли кто‑то ещё претендовать на квартиру. Например, такое может быть в случае с наследством.
Обратите внимание и на то, как долго квартира находится в собственности. Существует так называемый минимальный срок владения квартирой — три года для жилья, полученного в наследство, по дарственной, приватизированного или приобретённого по договору ренты, и пять лет для всех остальных случаев.
Если квартира находится в собственности меньше этих сроков, при продаже должен быть уплачен налог. Чтобы снизить его сумму, собственники нередко указывают в договоре меньшую стоимость, чем запрашивают на самом деле. Остальное просят передать наличными, переводом на счёт или другими способами.
Такой подход незаконен, а для покупателей невыгоден. Например, если для покупки квартиры нужна ипотека и банк обнаружит занижение стоимости в договоре, он не одобрит кредит и может даже внести заёмщика в чёрный список. Кроме того, заниженная цена негативно повлияет на размер налогового вычета по ипотечному кредиту.
Для продавца при такой схеме также есть существенный риск — попасть в поле зрения налоговой службы. Если махинация вскроется, продавцу доначислят налог, его оштрафуют и даже могут привлечь к уголовной ответственности, если речь идёт об уклонении от уплаты налогов в крупном размере. Так что поинтересуйтесь у собственников, будут ли они указывать полную стоимость объекта в договоре. И если нет, то подумайте лишний раз, нужна ли вам именно эта квартира.
Вопрос 3.
Состоял ли владелец в браке на момент покупки квартиры. Если имущество приобретено в браке, нужно будет согласие супруга на продажу жилья.
Вопрос 4.
Есть ли перепланировки. В самих по себе перепланировках ничего страшного нет, но они должны быть узаконены. Проверить законность переделок можно в БТИ. И лучше заранее знать, меняли владельцы что-нибудь или нет, ведь иногда проще выбрать другой вариант, чем тратить время и силы на легализацию перепланировки.
Вопрос 5.
Если в доме есть газовая плита — стоит ли она на том же месте, где была изначально, или её местоположение меняли. И если меняли — в курсе ли газовики. Это вопросы безопасности, особенно в старом жилом фонде.
Закажите выписку из ЕГРН
Единый государственный реестр недвижимости
это база данных о домах, земельных участках, квартирах и прочих объектах. Она содержит информацию начиная с 1998 года. По ЕГРН можно узнать основные характеристики объекта, количество собственников и историю перехода прав. Иногда продавцы показывают выписку из ЕГРН прямо во время просмотра, но такое случается нечасто. Поэтому закажите её самостоятельно.
Самый удобный способ — через интернет. Официальных и легальных источников сведений из ЕГРН два — сайты Росреестра и Кадастровой палаты. Есть ещё разные коммерческие сайты, с которыми Росреестр активно борется. Поскольку считается, что эти ресурсы вне закона, лучше ими не пользоваться. Рекомендую пользоваться сайтом Кадастровой палаты. Несмотря на то, что Федеральная кадастровая палата — подведомственное учреждение Росреестра, выписки из ЕГРН с её сайта можно получить за пару часов, а через сам Росреестр это может занять до девяти дней. У меня был такой печальный опыт: за это время квартиру, на которую заказывалась выписка, уже продали. Деньги и время были потрачены впустую.
Заказывать надо выписки, которые содержат информацию об объекте и о переходе прав на квартиру. Сверяем характеристики квартиры из выписки с теми, что указаны в объявлении о продаже. Проверяем площадь, адрес, имя собственника, наличие обременений и ограничений. Также проверяем, на каком основании собственник владеет этой квартирой — это позволит оценить риск того, что сделка может быть оспорена.
Например, если квартира недавно была унаследована и новый собственник сразу же выставил её на продажу, не исключено, что другие наследники с этим не согласятся и будут отстаивать свою правоту.
Если есть какие-либо несовпадения, сообщаем об этом продавцу и задаём дополнительные вопросы. Если вы уверены, что будете покупать эту квартиру, попросите устранить неточности до сделки, чтобы не возникло проблем с регистрацией.
Посмотрите историю перехода прав. Если у квартиры менялись собственники слишком часто, уточните, по какой причине это происходило.
Узнайте о детях собственника
Наличие несовершеннолетних собственников жилья требует особого внимания (узнать о детях-собственниках можно из выписки из ЕГРН). Дети могут быть собственниками с рождения, при этом их интересы во время сделки представляют органы опеки. Чтобы они дали добро на продажу квартиры, одним из собственников которой является ребёнок, нужно, чтобы родители или иные законные представители подтвердили, что продажа объекта будет способствовать улучшению жилищных условий ребёнка. Иными словами, у продавцов уже должна быть сумма на счёте, превышающая стоимость доли ребёнка, или же другое жильё, в котором доля будет больше (по метражу или стоимости) доли в продаваемой квартире.
Часто родители используют материнский капитал для улучшения жилищных условий.
Важно помнить
с 2020 года маткапитал дают даже на первого ребёнка, поэтому при наличии у собственников маленьких детей обязательно уточните, использовался ли этот финансовый инструмент.
Если вы знаете, что владельцы купили квартиру с использованием материнского капитала, а детей в числе собственников нет, это значит, что родители вопреки закону не выделили им доли в жилье. А значит, правомерность продажи квартиры впоследствии может быть оспорена. Если у владельцев есть дети и вы не уверены, был ли использован маткапитал, попросите предоставить справку об остатке материнского капитала из Пенсионного фонда. Если на счёте полная сумма, значит, маткапитал не использовался. Если продавцы утверждают, что материнский капитал был использован на покупку другого объекта или на другие цели, попросите их предоставить справку из ПФР о том, как именно расходовались средства.
Проверьте данные о собственниках и зарегистрированных
После внесения аванса и перед сделкой покупатель должен обязательно увидеть паспорт продавца. Как минимум для того, чтобы сверить информацию с данными из ЕГРН. Проверить подлинность документа и срок его действия можно через онлайн-сервис МВД России.
Следующий документ, который важно увидеть — справка о составе семьи. Собственник квартиры может получить её в МФЦ. Этот документ содержит сведения о том, кто зарегистрирован в квартире сейчас и кто был зарегистрирован ранее. Особого внимания требует ситуация, когда в жилье зарегистрированы несовершеннолетние дети (см. предыдущий пункт). Дети по закону должны выписываться только в том случае, если им есть, где прописаться.
Также обычная практика в последнее время — попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они нужны для того, чтобы удостовериться в способности собственника распоряжаться своим имуществом.
Если квартира приобреталась в браке, то собственник должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу объекта. Если объект был куплен в браке, а позднее супруги развелись, то попросите решение суда о разделе имущества. Дополнительные документы не потребуются, если собственник унаследовал квартиру или получил её по дарственной.
Попросите справки от коммунальщиков
Перед покупкой квартиры важно удостовериться, что вместе с жильём вам не перейдут долги за коммунальные услуги прежних владельцев. Поэтому попросите собственников предоставить справки об отсутствии задолженности за ЖКУ, капитальный ремонт и электроэнергию.
Покупка квартиры на вторичном рынке требует большой внимательности и тщательной проверки большого объёма документов. Поэтому лучше не пренебрегать услугами специалистов и нанять риелтора. Он проверит и достоверность, и правильность оформления всех документов, а также прочитает и скорректирует договор купли-продажи с учётом интересов покупателя.
