Любой инвестор, вкладывающий в недвижимость свои деньги, обычно преследует две цели: получать стабильный доход и сохранить капитал. Со стабильным доходом всё понятно — он формируется за счёт сдачи объекта в аренду и помогает владельцу поддерживать привычный уровень жизни. А вот вторая цель с защитой капитала может выглядеть менее очевидной, хотя является очень важной в долгосрочной перспективе.
Так от чего же необходимо защищать капитал? Конечно, от инфляции. Она волнует многих людей, ведь рост цен на товары и услуги уменьшает покупательную способность накоплений. При высокой инфляции сложно строить финансовые планы.
Чтобы снизить инфляционные риски, необходимо сформировать долгосрочный и диверсифицированный инвестиционный портфель. Его основой и фундаментом станут инструменты, обладающие реальной ценностью. Одним из таких активов является недвижимость.
Давайте разберёмся, как это работает. Цены на строительные материалы обычно растут быстрее общего показателя инфляции, это влияет на себестоимость строительства и влечёт за собой подорожание уже построенных объектов.
Впрочем, не любая недвижимость будет расти в цене, а только расположенные в доступных и востребованных местах качественные и современные объекты, по которым заключены длительные договоры аренды с надёжными арендаторами.
Таким образом, качественная недвижимость в некоторой степени может сделать её владельца выгодоприобретателем роста цен на товары и услуги в стране и сохранить его капитал.
Недвижимость бывает жилой и коммерческой. У каждого вида разные характеристики, налогообложение, правила эксплуатации и многое другое.
| Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
|---|---|
| Объекты, предназначенные для проживания (дома, квартиры, комнаты) | Объекты, предназначенные для коммерческой деятельности (офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки) |
| Жилая недвижимость предназначена для проживания людей. Может использоваться для различных целей: для собственного проживания, сдачи в аренду или перепродажи. Жилая недвижимость включает в себя квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи и т. д. | Коммерческая недвижимость — это инфраструктура, используемая в коммерческих целях. Этот тип объектов включает в себя торгово-развлекательные комплексы, офисные здания, склады, гостиницы и многое другое. Такая недвижимость, как правило, приносит более высокий доход от аренды. |
Коммерческую недвижимость можно разделить на два вида:
Начнём с жилья и разберём одну из наиболее популярных стратегий инвестирования — покупку небольшой квартиры под сдачу с целью получения стабильного дохода от аренды. Плюсом такого решения является то, что покупатель становится собственником объекта. При благоприятном для себя развитии событий в будущем он сможет продать свой объект дороже.
Но что будет, если стоимость жилой недвижимости не станет показывать такой же динамичный рост, как за последние несколько лет? И тому есть предпосылки. Например, огромный объём ввода новых жилых объектов в эксплуатацию, большое количество предложений на рынке, а также рост ипотечных ставок и множество других факторов. В этом случае основным источником дохода останутся арендные потоки.
По данным ЦИАН, доходность от сдачи объектов жилой недвижимости в Москве составляет 4,6% годовых. Этот показатель не учитывает затрат собственника: налог на имущество физических лиц, эксплуатационные расходы, траты на ремонт, оснащение квартиры бытовой техникой и т. д.
В то же время очевидны и плюсы для собственника — дополнительное жильё, в котором можно жить самому при необходимости. Кроме того, квартиру можно продать.
Если же смотреть на жильё только как на инвестицию — очевидно, что аренда жилой недвижимости даже менее выгодна, чем банковские депозиты.
Сегодня на рынке представлено огромное количество предложений по продаже так называемого готового рентного бизнеса, обычно это помещения на первых этажах жилых комплексов или небольшие помещения в офисных центрах. На этапе покупки в таких объектах обычно уже располагается арендатор. Чтобы грамотно инвестировать в такой актив, важно понимать, как формируются предложения таких помещений на рынке.
Согласно градостроительным требованиям, на первых этажах запрещено располагать жилые помещения, поэтому арендаторы этого типа недвижимости предпочитают заключать краткосрочные договоры, чтобы иметь возможность оперативно переехать в соседний ЖК. Подобную ротацию арендаторов можно увидеть в большинстве ЖК Москвы. Эти особенности затрудняют планирование потоков инвестора и снижают доходность.
Также инвестору приходится заниматься по-настоящему активным управлением: регулярными коммуникациями с брокерами для подбора арендаторов, с арендатором, с управляющей компанией ЖК, с поставщиками коммунальных услуг и т. д.
Другой, более доходный класс недвижимости — это первоклассные объекты. Их важнейшие характеристики — высокое качество строительства, применение самых современных технологий, надёжные застройщики, но главное — это арендаторы, компании-лидеры на своём рынке, которые заключают долгосрочные договоры аренды без возможности их расторжения и осуществляют значительные инвестиции в арендуемый объект.
Кроме того, такой недвижимости присуще очень важное свойство — на долгосрочном горизонте стоимость объекта заметно растёт. Например, цена одного квадратного метра складской недвижимости класса А за год выросла более чем на 40%*, а за 7 лет — в 2,5 раза.
Стоимость объектов институционального качества может исчисляться миллиардами рублей. Такая цена делает недоступными данные активы для самостоятельного инвестирования. Здесь на помощь приходят коллективные инвестиции, которые позволяют инвесторам становиться совладельцами дорогостоящих объектов коммерческой недвижимости, вкладывая при этом небольшую сумму.
У нас в стране наиболее популярна структура закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), с помощью которых инвестор может стать совладельцем диверсифицированного портфеля коммерческой недвижимости и получать стабильный рентный доход от сдачи этих объектов в аренду.
Можно инвестировать через фонды недвижимости. В этом случае инвестор становится совладельцем объектов, входящих в фонд, на основе права общей долевой собственности. При этом управлением, эксплуатацией и профильной экспертизой занимается профессиональная управляющая компания, которая несёт фидуциарную ответственность. Это значит, УК обязана действовать разумно и добросовестно при управлении активами фонда.
ЗПИФы недвижимости довольно востребованы, потому что позволяют за небольшую сумму добавить в свой инвестиционный портфель высококлассный складской комплекс или центр обработки данных, получать стабильный доход от сдачи в аренду этих объектов, а также видеть прирост стоимости недвижимости, ведь УК обязана раз в полгода проводить оценку объекта, что может проявляться в виде роста стоимости портфеля инвестора.
Качественная и востребованная недвижимость, генерирующая стабильный доход, является весьма консервативным инструментом инвестирования. Опыт прошлых лет показывает, что вложения в закрытые фонды недвижимости довольно устойчивы к нестабильным периодам в экономике. Этим они выгодно отличаются от множества других классов активов, доступных частному инвестору.
Например, за 2022 год индекс МосБиржи скорректировался на 44%, что оказало серьёзное давление на инвесторов. Многие начали фиксировать свои убытки, что негативно сказалось на отношении акционеров к инвестициям в российский рынок в целом.
Динамика индекса МосБиржи с января по декабрь 2022 года
За тот же период владельцы востребованных видов коммерческой недвижимости получали стабильный арендный доход, а также наблюдали за приростом стоимости своих активов на фоне роста стоимости строительства и дефицита качественной недвижимости на рынке. Даже объекты, которые испытывают более серьёзное давление в текущих обстоятельствах — например, торгово-развлекательные комплексы и бизнес-центры — не испытывали подобной коррекции, как на рынке ценных бумаг.
Всё-таки это не самый ликвидный актив, и по скорости реализации его сложно сравнить с депозитом.
Самый верный подход в инвестировании — это правильные пропорции при формировании своего портфеля, которые учитывают специфику характера инвестора. Это позволит оставаться с холодным рассудком и не совершать поспешных решений — например, продавая акции российских компаний в конце 2022 года с убытком в 40%, а дождаться отскока, который можно наблюдать всего через полгода.
Динамика индекса МосБиржи с января по июль 2023 года
Сегодня есть масса различных инструментов для инвестирования, но недвижимость занимает особое место в портфеле российского инвестора. Преимущества в виде защиты капитала и стабильного дохода очень подкупают наших сограждан, да и исторические данные показывают, что инвестиции в недвижимость по большей части оправдывали ожидания россиян.
1 ч 45 мин • 5 уроков
2 ч 25 мин • 11 уроков
#недвижимость
#паевые инвестиционные фонды
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2024 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ruВ избранное
Вам понравилась статья?
Вы приняли решение поселиться в собственном доме. Как лучше поступить: построить с нуля или купить готовый? Плюсов и минусов у каждого из вариантов немало. Имеет значение буквально всё: сколько средств вы готовы вложить, насколько быстро хотите заселиться в новый дом, готовы ли мириться с чужими архитектурными идеями. Все за и против мы рассмотрим в этой статье.
Сложности с покупкой квартиры начинаются в тот момент, когда человек в первый раз об этом задумывается, и заканчиваются тогда, когда в новеньких апартаментах сделаны последние ремонтные штрихи. И это только в лучшем случае! Но что делать, когда решение вроде бы принято, деньги собраны, контракты почти подписаны, а представители банка говорят, что для проведения сделки нужно открыть эскроу-счёт? Что делать — разбираться с тем, что это за счета такие и как их лучше всего готовить. Например, при помощи этой статьи.
Чтобы сдать в аренду или продать квартиру, нужно убрать всё лишнее и добавить детали, которые сделают помещение более привлекательным. Применив на практике навыки хоумстейджинга, вы сможете сэкономить время и получить желаемую сумму. Рассказываем, как грамотно подготовить квартиру, чтобы привлечь новых жильцов.
