Как заработать на закрытых паевых фондах недвижимости

Инвестиционные фонды позволяют инвестировать в лучшую недвижимость и получать регулярный доход от её аренды. Рассказываем, что такое ЗПИФы, как купить их паи и как на них можно заработать.

Такие фонды создаются на определённый срок — от 3 до 15 лет, на практике чаще всего встречаются фонды на срок от 5 до 10 лет. Когда этот срок подходит к концу, фонд продаёт имеющиеся у него объекты недвижимости, а вырученную сумму распределяет между клиентами фонда.

Это долгосрочные инвестиции: продать свой пай досрочно, до окончания работы фонда, можно лишь на вторичном рынке и при определённых условиях. Именно поэтому такие фонды называются закрытыми, в отличие от открытых ПИФов, которые позволяют купить или продать паи практически в любой момент.

Большинство ЗПИФов рассчитаны на квалифицированных инвесторов, но есть и такие, паи которых может приобрести простой инвестор. Это, как правило, рентные фонды: они покупают коммерческую недвижимость, чтобы сдавать её в аренду. Покупая пай такого фонда, инвестор не только становится совладельцем, например, торгового центра, но и получает свою долю от арендных платежей. Как правило, фонды выплачивают доход от аренды один раз в квартал.

Во что вкладывает ЗПИФ недвижимости

Если мы говорим о фондах, доступных инвесторам, то речь идёт о коммерческой недвижимости: офисных и бизнес‑центрах, торговых центрах, складах.

Самые «горячие» объекты сегодня — это новые склады. Одним из последствий пандемии коронавируса стал взрывной рост интернет‑торговли. Таким компаниям, как Wildberries, Ozon, DNS, AliExpress Russiа и подобным нужны склады, чтобы быть ближе к клиенту и работать быстрее конкурентов. А складов в России мало: согласно статистике, сейчас свободно только 2% складских площадей по всей России. Их активно строят и ещё быстрее арендуют.

Например, фонд «Современный Арендный бизнес 7» управляющей компании «Современные Фонды недвижимости» был сформирован в июне 2021 года, а в декабре купил новый складской комплекс в Ростове‑на‑Дону, главными арендаторами в котором стали компании DNS и «Детский мир». Сейчас фонд рассматривает варианты покупки ещё нескольких объектов, в том числе в категориях торговой и офисной недвижимости. Но акцент в настоящее время сделан именно на складах как на более перспективном направлении.

Почему надо вкладывать деньги в фонд недвижимости

Есть несколько простых причин.

1. Недвижимость — это надёжно

Это всем понятный и надёжный способ сохранить капитал. Но это также интересная инвестиция и важная часть сбалансированного инвестиционного портфеля. Недвижимость придаёт устойчивость, «заземляет» все ваши вложения, к тому же в перспективе она потенциально становится дороже, что может обеспечить доход при её продаже.

Неудивительно, что на Западе такие фонды, которые называются REIT (Real estate investment trust), очень популярны, особенно среди банков и пенсионных фондов, но не только: инвестиции в эти фонды сделали 44% семей в США.

2. Регулярные выплаты

Обычно инвестиции не предполагают регулярные выплаты. Да, у некоторых акций есть дивиденды (обычно один или два раза в год), но ставка при покупке акций обычно делается на их рост в цене. Купонные выплаты по облигациям происходят раз в 3 месяца, чаще — раз в 6 месяцев или в год. А клиенты ЗПИФов недвижимости имеют возможность получать регулярные выплаты, зачастую раз в квартал. То есть пайщики видят, что их деньги постоянно работают и приносят доход.

3. Ставка выше, чем в банке

И что важно, этот доход потенциально выше, чем если бы деньги лежали в банке. Исторически средняя доходность ЗПИФов, которые можно купить в Сбере, превышает среднюю доходность по депозитам.

Какую доходность может принести фонд недвижимости

Доходность в разных фондах очень сильно отличается. Формирование фонда требует времени, в течение которого средства аккумулируются в фонде. Когда же все планируемые объекты куплены, инвестиции начинают работать в полную мощность. Доходность ЗПИФов, которые можно купить в Сбере, достигала 14% годовых и более с учётом всех комиссий.

Не лучше ли купить квартиру

Это менее выгодно. Доходность от сдачи квартиры в аренду в последние годы снижается, посчитали аналитики портала ЦИАН. Если в 2018 году средняя квартира в городе‑миллионнике приносила своему владельцу 7,3% годовых, то в 2021 году — только 5,6%. Меньше всего «зарабатывают» квартиры в Санкт-Петербурге (доходность от сдачи 4,2% в год), а также в Москве и Казани (4,5%).

Доходность от коммерческой недвижимости потенциально превосходит доходность от жилой. Однако возможность самостоятельного инвестирования в склады и торговые центры ограничена из‑за их высокой цены, в разы превышающей стоимость стандартных квартир.

Паевые фонды недвижимости — это выход для тех, кто не может вложить в недвижимость сотни миллионов рублей. Минимальный взнос в большинстве ЗПИФов недвижимости значительно меньше, что делает этот инструмент доступным широкому кругу инвесторов.

Какие риски несёт ЗПИФ недвижимости

Успешность инвестиции во многом определяется качеством актива, и ЗПИФы недвижимости не исключение. Например, если фонд купит торговый центр, который находится в неудобном, непроходном месте, где мало покупателей, то привлечь туда арендаторов будет непросто. А нет арендаторов, нет и арендных платежей.

То же самое касается и складов: важно, чтобы они имели удобную транспортную доступность и находились в правильной локации. ООО «Современные Фонды недвижимости» особое внимание уделяет объектам в Москве, Санкт‑Петербурге, Екатеринбурге, Ростове‑на‑Дону и Новосибирске. Исторически сложилось так, что именно в этих пяти городах сходятся и расходятся дороги по России и за её пределы, это главные транспортные узлы страны, и именно в них самый высокий спрос на складские площади.

Всего лишь один объект в портфеле, пусть и очень удачный — это тоже риск. Предположим, есть ЗПИФ, в состав которого входит всего один торговый центр. Дела в этом фонде идут хорошо, но наступает 2020 год с пандемией коронавируса, и многие арендаторы оказываются на грани банкротства. К сегодняшнему дню, вероятно, ТЦ вернулся бы к нормальной работе, пайщики сохранили бы свои первоначальные инвестиции, однако за период 2020–2021 годов они потеряли бы в регулярных арендных платежах из-за локдауна. Если в фонде есть несколько объектов, желательно разного профиля — например, ТЦ и склад — это существенно снижает риски.

Когда не стоит вкладывать в ЗПИФ недвижимости

У фондов недвижимости, как и у самой недвижимости, есть одна очень важная особенность — низкая ликвидность. Это значит, что вы не можете продать недвижимость, как только этого захотите. Если наличные деньги доступны всегда, а средства от продажи акций можно получить через несколько дней, то продажа недвижимости — довольно долгий процесс.

Закрытые ПИФы подразумевают, что вы инвестируете деньги на весь срок работы фонда, например, на 10 лет. Если вам срочно понадобилось продать свой пай, то вы потенциально сможете это сделать только на вторичном рынке, выставив заявку о продаже на бирже и указав желаемую цену. Однако срок, за который найдётся покупатель, предсказать невозможно.

Именно поэтому ни в коем случае нельзя вкладывать в ЗПИФ недвижимости все свои сбережения. В жизни бывают разные ситуации, поэтому часть накоплений должна быть под рукой, например, в банке или в открытых ПИФах. По мнению финансистов, доля недвижимости в личном инвестиционном портфеле не должна превышать 15%.

Сколько стоят паи и как их купить

Минимальная сумма инвестиций в фонды недвижимости составляет 30 тысяч рублей.

Купить паи можно:

• в приложении банка (например, в СберБанк Онлайн в разделе «Инвестиции в недвижимость»);
• в офисе агента (например, в отделении банка, который оформляет заявки на покупку паёв ЗПИФ);
• в офисе управляющей компании.

Оформление в мобильном приложении — наиболее удобный вариант, поскольку занимает минимум времени и доступно круглосуточно. Оформление же документов в офисе займёт определённое время, вам обязательно потребуется паспорт, а при обращении в офис УК — ещё и реквизиты банковского счёта. Но есть и плюсы — при личной встрече вы сможете задать все интересующие вас вопросы сотруднику агента или УК.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходов в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды (далее — ПИФ). Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее — ПДУ ПИФ).

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Современный 8» — правила доверительного управления зарегистрированы Банком России 16 ноября 2023 года за номером 5790. Услуга доверительного управления ПИФ предоставляется ООО «СФН». Лицензия Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-01038 от 07.10.2020 г. Получить подробную информацию о ПИФ и ознакомиться с ПДУ ПИФ и с иной информацией, подлежащей раскрытию, можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте https://www.sfn-am.ru, по телефону: (495) 252-22-24. Инвестиции сопряжены с риском. Договор доверительного управления не является договором банковского вклада или банковского счета. Передаваемые в управление денежные средства не застрахованы в государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в соответствии с федеральным законом «О страховании вкладов в банках РФ». Государство, ПАО Сбербанк и ООО «СФН» не дают никаких гарантий сохранности и возврата инвестируемых денежных средств. ПАО Сбербанк и ООО «СФН» являются разными лицами с самостоятельной ответственностью, не отвечающими по обязательствам друг друга. Для направления жалоб, а также внесудебного разрешения споров, связанных с услугами доверительного управления, клиент вправе обратиться в ООО «СФН», в ПАО Сбербанк, в НАУФОР, в Банк России. В случае невозможности внесудебного урегулирования спора клиент вправе обратиться в суд. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении статьи 6.1. и 6.2. Федерального закона «О рынке ценных бумаг».