Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.
В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.
Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России флиппинг стал трендом не так давно. На нашем рынке стратегия пока не так популярна, потому что цены на недвижимость неустойчивы. А если говорить о покупке новостройки, ещё совсем недавно были большие риски заморозки строительства.
Сейчас первичный рынок недвижимости регулирует государство, так что риски существенно снизились. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, государство гарантирует сдачу дома. К тому же в стране действуют разные программы льготной ипотеки под сниженный процент.
Обычно процесс проходит через следующие этапы.
1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).
Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.
Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.
2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.
Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.
3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.
4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.
У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.
5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.
Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:
Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.
Можно воспользоваться налоговыми льготами
Например, если вы купили квартиру за 10 млн рублей, а продали за 12 млн, то налог составит 130 тысяч рублей: (2 млн дохода – 1 млн)*13% = 130 тысяч
Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.
#недвижимость
В избранное
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2025 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ruВам понравилась статья?
1 июля в России завершилась льготная ипотека с господдержкой «Госпрограмма-2020». Вместе с ней должны были закрыть Семейную и IT-ипотеку, но их решили продлить ещё на 6 лет. Почему отказались от ряда льготных программ, с какой ипотекой мы остаёмся и что будет с рынком дальше – рассказываем в этой статье.
В конце марта 2022 года российское правительство приняло два постановления, которые изменили процедуры приёмки квартиры в новостройке и споров с застройщиком по вопросам устранения недостатков. В этой статье мы расскажем, что нового появилось в правилах передачи объекта и с какими проблемами могут столкнуться дольщики при приёмке.