Одна из стратегий заработка на недвижимости — покупка квартир с целью перепродажи. Потенциально она может принести быстрый доход, но при этом связана с высокими рисками и затратами. Поговорим о флиппинге: как пошагово реализовать идею, на что обратить внимание и к каким рискам готовиться в текущих экономических условиях.
Что такое флиппинг
Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.
В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.
Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России за последние пять лет доля сделок с флипперами снизилась в три раза, а сейчас составляет около 3-4% от общего объёма рынка. Причина — высокая стоимость заёмных средств, которая «съедает» прогнозируемую доходность. Однако в 2026 году наметился тренд на восстановление: число сделок выросло на 12%, причём 92% из них пришлось на первичный рынок. Сейчас инвесторы всё чаще смотрят в сторону новостроек, где можно воспользоваться рассрочкой, а не вторичное жильё с его непредсказуемыми рисками.
Кстати, про надёжность первички. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах. С 2025 года процесс стал ещё удобнее: теперь открыть эскроу-счёт можно дистанционно, без личного присутствия в банке. Это упрощает покупку квартир в новостройках в других регионах
Этапы стратегии от покупки до продажи
Обычно процесс проходит через следующие этапы.
1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).
Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.
Современные практики включают мониторинг сделок через аналитические сервисы, автопоиск на площадках и использование чек‑листов по юридической чистоте. Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.
2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Сейчас средняя маржинальность сделки (прибыльность) составляет 30-40% годовых, но только если уложиться в 6 месяцев . Цикл сделки растянулся с 3-4 месяцев до 6-9 месяцев из-за осторожности покупателей.
Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.
3. Покупка квартиры. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Сегодня это условие становится определяющим. Из-за высокой ключевой ставки использовать ипотеку как плечо стало слишком дорого — прибыль уйдёт на проценты банку.
4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.
Тренд 2026: модульный и «готовый к заселению» ремонт — популярный подход у покупателей. Быстрая типовая отделка с продуманной планировкой и готовыми решениями (интегрированная техника, системы хранения) повышает конверсию просмотров в продажи.
У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.
5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.
В 2026‑м реклама и продажи всё активнее переходят в цифровую плоскость: виртуальные 3D‑тур, экспресс‑продажи на маркетплейсах недвижимости и сотрудничество с платформами краткосрочной аренды. Это помогает ускорить сбыт и привлечь платежеспособные заявки.
- Светлые стены и полы. Чем светлее квартира, тем просторнее и новее она выглядит. Тёмные тона, наоборот, визуально скрадывают пространство и делают его мрачнее.
- Минимум мебели и деталей. Это тоже делает квартиру визуально больше и создаёт ощущение порядка. А ещё даёт потенциальному покупателю простор для воображения — как бы он там всё организовал. При этом совсем пустая квартира подойдёт далеко не всем. Минимум мебели лучше, чем ничего.
- Современный вид. Например, сейчас в моде большие пространства — иногда из малогабаритной трёшки имеет смысл сделать просторную студию. В тренде нейтральные цвета — стоит перекрасить слишком яркие стены. Если вы ничего не понимаете в тенденциях дизайна интерьера, лучше заказать дизайн-проект у профессионалов. Это не так дорого, как принято думать.
Риски флиппинга
Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:
- велик риск выбрать неудачную квартиру или район. Возможно, квартира на девятом этаже стоила дёшево, потому что над ней течёт крыша, а район хоть и не самый отдалённый, но имеет славу криминального;
- также существует риск купить слишком дорого или неверно рассчитать расходы. В первом случае флиппер, возможно, недостаточно разобрался в ценах, а во втором — недооценил стоимость предстоящего ремонта или учёл не все траты;
- бывает, что квартира долго не продаётся. Может, плохо организована реклама, а может, флиппер неверно оценил потенциал жилья. Хорошо, если квартира подходит для краткосрочной аренды — это может выручить в такой ситуации;
- наконец, никогда нельзя исключать форс-мажоры: ремонтники нарушили сроки или сделали плохо, затопили соседи. А бывает даже такое, что после покупки изменилось законодательство, и переделать квартиру по первоначальному плану уже не получится.
Дополнительно обратите внимание на макро‑риски: изменение процентных ставок, колебания спроса в регионе, возможные новые ограничения по использованию жилых помещений (например, ужесточение правил краткосрочной аренды), а также риски технологических задержек (проблемы с поставками отделочных материалов).
Какие налоги платит флиппер
Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.
Можно воспользоваться налоговыми льготами
- Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не выше, чем 1 млн рублей. Если выше, налогооблагаемую базу можно уменьшить на миллион один раз в год.Например, если вы купили квартиру за 10 млн рублей, а продали за 12 млн, то налог составит 130 тысяч рублей: (2 млн дохода – 1 млн)*13% = 130 тысяч.
Важное обновление для родителей: с 2026 года семьи с детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья. Эта льгота распространяется и на сделки, совершённые в 2026 году.
- Частичный возврат НДФЛ при покупке квартиры или дома. Вернуть можно до 260 тысяч рублей. Но этим способом можно воспользоваться только один раз в жизни, поэтому для тех, у кого флиппинг — постоянный источник дохода, такая льгота не изменит ситуацию существенно.
Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.
Рекомендация: при планировании сделок учитывайте изменения в налоговой практике и возможные региональные нюансы. В некоторых регионах появились дополнительные вычеты и субсидии для развития городской среды, которые могут косвенно повлиять на налогооблагаемую базу или доступность льгот — проверьте локальные правила и проконсультируйтесь с налоговым юристом.
Бесплатные онлайн-курсы о налогах
Что важно знать о налоговой системе и НДФЛ
40 мин • 4 урока
Как платить налоги, если вы частный инвестор
1 ч 45 мин • 5 уроков
Как платить налоги, если вы ИП или самозанятый
50 мин • 3 урока
