Как заработать на перепродаже недвижимости

Одна из стратегий заработка на недвижимости — покупка квартир с целью перепродажи. Потенциально она может принести быстрый доход, но при этом связана с высокими рисками и затратами. Поговорим о флиппинге: как пошагово реализовать идею, на что обратить внимание и к каким рискам готовиться.

Содержание

1. Что такое флиппинг
2. Этапы стратегии от покупки до продажи
3. Риски флиппинга
4. Какие налоги платит флиппер

Что такое флиппинг

Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.

В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.

Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России флиппинг стал трендом не так давно. На нашем рынке стратегия пока не так популярна, потому что цены на недвижимость неустойчивы. А если говорить о покупке новостройки, ещё совсем недавно были большие риски заморозки строительства.

Сейчас первичный рынок недвижимости регулирует государство, так что риски существенно снизились. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, государство гарантирует сдачу дома. К тому же в стране действуют разные программы льготной ипотеки под сниженный процент.

Этапы стратегии от покупки до продажи

Обычно процесс проходит через следующие этапы.

1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).

Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.

2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.

Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.

3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.

4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.

5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.

Риски флиппинга

Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:

• велик риск выбрать неудачную квартиру или район. Возможно, квартира на девятом этаже стоила дёшево, потому что над ней течёт крыша, а район хоть и не самый отдалённый, но имеет славу криминального;
• также существует риск купить слишком дорого или неверно рассчитать расходы. В первом случае флиппер, возможно, недостаточно разобрался в ценах, а во втором — недооценил стоимость предстоящего ремонта или учёл не все траты;
• бывает, что квартира долго не продаётся. Может, плохо организована реклама, а может, флиппер неверно оценил потенциал жилья. Хорошо, если квартира подходит для краткосрочной аренды — это может выручить в такой ситуации;
• наконец, никогда нельзя исключать форс-мажоры: ремонтники нарушили сроки или сделали плохо, затопили соседи. А бывает даже такое, что после покупки изменилось законодательство, и переделать квартиру по первоначальному плану уже не получится.

Какие налоги платит флиппер

Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.

Можно воспользоваться налоговыми льготами

• Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не выше, чем 1 млн рублей. Если выше, налогооблагаемую базу можно уменьшить на миллион один раз в год.

• Частичный возврат НДФЛ при покупке квартиры или дома. Вернуть можно до 260 тысяч рублей. Но этим способом можно воспользоваться только один раз в жизни, поэтому для тех, у кого флиппинг — постоянный источник дохода, такая льгота не изменит ситуацию существенно.

Бесплатные онлайн-курсы о налогах

Что важно знать о налоговой системе и НДФЛ

40 мин • 4 урока

Как платить налоги, если вы частный инвестор

1 ч 45 мин • 5 уроков

Как платить налоги, если вы ИП или самозанятый

50 мин • 3 урока