Перейти в тест по финансовой грамотности
Онлайн-курсыЖурналПодкастыПроверь себяСпецпроекты

Как заработать на перепродаже недвижимости

19.09.23

4 мин

header-image

Одна из стратегий заработка на недвижимости — покупка квартир с целью перепродажи. Потенциально она может принести быстрый доход, но при этом связана с высокими рисками и затратами. Поговорим о флиппинге: как пошагово реализовать идею, на что обратить внимание и к каким рискам готовиться.

Что такое флиппинг

Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.

В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.

Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России флиппинг стал трендом не так давно. На нашем рынке стратегия пока не так популярна, потому что цены на недвижимость неустойчивы. А если говорить о покупке новостройки, ещё совсем недавно были большие риски заморозки строительства.

Сейчас первичный рынок недвижимости регулирует государство, так что риски существенно снизились. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, государство гарантирует сдачу дома. К тому же в стране действуют разные программы льготной ипотеки под сниженный процент.

Этапы стратегии от покупки до продажи

Обычно процесс проходит через следующие этапы.

1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).

Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.

Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.

2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.

Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.

3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.

4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.

У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.

5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.

Какой ремонт сделает квартиру визуально дороже и современнее

Риски флиппинга

Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:

  • велик риск выбрать неудачную квартиру или район. Возможно, квартира на девятом этаже стоила дёшево, потому что над ней течёт крыша, а район хоть и не самый отдалённый, но имеет славу криминального;
  • также существует риск купить слишком дорого или неверно рассчитать расходы. В первом случае флиппер, возможно, недостаточно разобрался в ценах, а во втором — недооценил стоимость предстоящего ремонта или учёл не все траты;
  • бывает, что квартира долго не продаётся. Может, плохо организована реклама, а может, флиппер неверно оценил потенциал жилья. Хорошо, если квартира подходит для краткосрочной аренды — это может выручить в такой ситуации;
  • наконец, никогда нельзя исключать форс-мажоры: ремонтники нарушили сроки или сделали плохо, затопили соседи. А бывает даже такое, что после покупки изменилось законодательство, и переделать квартиру по первоначальному плану уже не получится.

Какие налоги платит флиппер

Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.

Можно воспользоваться налоговыми льготами

  • Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не выше, чем 1 млн рублей. Если выше, налогооблагаемую базу можно уменьшить на миллион один раз в год.
  • Частичный возврат НДФЛ при покупке квартиры или дома. Вернуть можно до 260 тысяч рублей. Но этим способом можно воспользоваться только один раз в жизни, поэтому для тех, у кого флиппинг — постоянный источник дохода, такая льгота не изменит ситуацию существенно.

Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.

#недвижимость

Вам понравилась статья?

В избранное

Вам может быть интересно

  • Другие статьи этого раздела

    Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19

    © 1997—2024 ПАО Сбербанк

    Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.

    www.sberbank.ru

    СберБанк обрабатывает Cookies с целью персонализации сервисов и чтобы пользоваться веб-сайтом было удобнее. Вы можете запретить обработку Cookies в настройках браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с политикой использования Cookies. Подробно рассказываем, как CберБанк обрабатывает и защищает ваши персональные данные на странице.