По статистике, почти 60% россиян нуждаются в новом жилье, но большинство из них не в состоянии купить квартиру даже в ипотеку с нулевой ставкой. Рассказываем, как можно сэкономить на одной из самых дорогих покупок в жизни.
Получить скидку у застройщика: 5-35%
Если вы покупаете квартиру в новостройке, обязательно просите скидку у застройщика. Вариантов может быть множество: персональный дисконт от менеджера, акции на отдельные пулы квартир (как правило, длятся не дольше месяца), и так далее. Скидки не привязаны к датам, но появляются регулярно во время низкого спроса. Как правило, он вызван снижением деловой активности летом и под Новый год, а также экономическими причинами (кризис, скачки курса рубля и т.д).
По оценкам девелоперской компании ГК «Основа», обычно у застройщика можно получить скидку в 5-7% от цены жилья. «В редких случаях уступка может составить и до 15%», — говорит коммерческий директор девелоперской компании ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Шесть лет назад у москвичей появилась даже собственная «Чёрная пятница» в сегменте недвижимости (Black Friday Real Estate). Акцию придумали как раз для того, чтобы поддержать рухнувший спрос. В этом году, например, максимальная скидка на квартиру составила 27%, а на апартаменты — 35%.
Правда, гарантировать, что скидки настоящие, организаторы акции всё-таки не могут. По их словам, застройщиков лишь призывают к честности под угрозой изгнания из проекта, но обман предлагают выявлять самим покупателям.
Выбрать правильное место: 10-50%
На московские цены влияет близость к центру, транспортная доступность и пресловутый престиж.
«Сокол — хорошо, Гольяново — плохо», указывают эксперты агентства недвижимости «Метриум».
Попробуйте рассмотреть более удалённые и непопулярные варианты. Не стоит бояться: московская инфраструктура развивается так быстро, что через несколько лет периферийные ЖК легко могут стать новыми центрами притяжения.
При этом только появление станций метро, МЦД и МЦК прибавляет к стоимости метра 30-50%, а иногда и больше.
отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков
Сэкономить позволит не только район, но и расположение квартиры в самом доме. Всегда спрашивайте, нет ли жилья с той же планировкой, но дешевле: по данным «Метриума», скидка может превышать 100 тысяч рублей за объект.
Обратите внимание на непопулярные этажи: квартиры на первом обычно продаются с дисконтом в 10-20%, а на последнем — в 5-10%.
советует гендиректор агентства недвижимости «Кей Эстейт» Екатерина Колотилина
Всему виной стереотипы: москвичи верят, что к ним обязательно залезут воры или над ними протечёт крыша, объясняет она. Между тем, покупка будет особенно выгодной, если вы планируете сдавать квартиру. Для съёмщиков главное — расстояние до метро и инфраструктура района, а не этаж. Так что, купив квартиру со скидкой, сдать вы её сможете по обычной рыночной цене, заключает риелтор.
Заплатить на стадии котлована: 10-25%
По данным агентства «Метриум», до середины 2019 года купить квартиру на стадии котлована можно было с огромным дисконтом в 30-50%.
Но два года назад государство решило проблему обманутых дольщиков, обязав застройщиков перейти на систему так называемых эскроу-счетов.
Раньше девелоперы привлекали на стройку средства граждан и именно поэтому давали большие скидки на этапе котлована. Но с 2019 года средства граждан замораживаются на эскроу-счетах до момента получения ключей от первой квартиры. Теперь застройщики пользуются проектным финансированием от банков и платят проценты. Риски ушли, а с ними, как водится, и доходность.
Но скидка на квартиры на стадии котлована всё ещё есть — обычно это 10-25%, по оценкам экспертов «Метриума», агентств недвижимости Est-a-Tet и ГК «Основа».
В отдельных проектах стоимость готового жилья по сравнению с нулевой стадией может увеличиться ещё больше. Это напрямую зависит от качественных характеристик квартиры: локации, архитектурного проекта, инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков
Купить апартаменты: 15-20%
В России есть особенный тип помещений — апартаменты. Они используются как жильё, но юридически таковым не являются. Это влечёт массу проблем, но и даёт преимущества. С одной стороны, нельзя прописаться, а коммуналка и налог на недвижимость будут выше. Льготной ипотекой не воспользоваться, и о налоговом вычете можно забыть. Зато, скорее всего, вас ждут современный лофт в уникальном месте и близость к центру. Из-за особенностей статуса дисконт на такое жильё сейчас составляет 15-20%, сходятся во мнении эксперты «Метриума», Est-a-Tet и ГК ФСК.
При этом выгода от покупки меняется от проекта к проекту.
Например, на рынке есть многофункциональные комплексы, где квартиры и апартаменты с точки зрения эксплуатационных расходов стоят одинаково.
говорит заместитель исполнительного директора Est-a-Tet Роман Соколов
Но в других проектах коммунальные расходы и налог на недвижимость выше «квартирных», и они «съедают» полученную скидку за 8-10 лет.
Правда, скоро дисконт на лофты может исчезнуть: в правительстве давно обсуждают план присвоить помещениям жилой статус, а весной этого года законопроект даже попал в Госдуму. Зато останется выгода за счёт крайне маленькой площади (в середине 2021 года лофты площадью 12-19 метров можно было купить всего за 3,4-4,2 млн рублей).
Взять льготный кредит
За последние два года средние ипотечные ставки в России, по данным консалтинговой компании Frank RG, упали примерно на треть до 7% (на 1 июля 2021 года), на первичном рынке — почти вдвое, до 5,5%. Это следствие поддержки государства, которое в 2018 году запустило семейную ипотеку со сниженной ставкой, а в 2020 году — льготную программу для поддержки застройщиков.
Теперь в рамках первой программы московская семья может получить кредит до 12 млн рублей всего под 3,5%-6%. По льготной ипотеке ещё год можно будет занять 3 млн рублей под 4,5-6,9%. Отдельные бонусы добавляют банки: например, Сбер предлагает семейным ипотечникам в первый год обслуживать кредит всего за 0,1%.
Иногда и сами застройщики привлекают клиентов смешными ставками вроде 0,9% годовых.
рассказывает Екатерина Колотилина
Обычно это называется «субсидированная ипотека». Встречаются и другие «плюшки». Например, в момент покупки можно привлечь кредит только на 5% от стоимости квартиры, а оставшиеся 75% — в момент, когда она будет достроена. Это позволит сократить процентные выплаты на первом этапе до минимума.
Каждый раз, когда вы видите слишком низкий процент — обращайте пристальное внимание на цену квартиры: как правило, она изначально выше, чем у других объектов. «Иногда застройщик прямо предлагает клиенту два варианта: субсидированную ставку или скидку к цене квартиры в 3-5%», — объясняет Роман Соколов. По словам Колотилиной, сэкономить на низкой ставке всё же можно, но только если вы берёте ипотеку на короткий срок.
Правило «или ставка, или цена» хорошо видно по общей статистике. За те же два года, что ипотечные проценты в России упали на треть, цена квадратного метра выросла ровно на эту же величину, следует из данных Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU). У застройщиков много дополнительных выгодных предложений для клиентов, но все их нужно внимательно просчитывать на ипотечном калькуляторе, советуют риелторы.
Получить субсидию от государства: до 80%
Не можете себе позволить ипотеку даже по льготной ставке? Обратитесь за помощью к государству. Оно выделило целые категории граждан, которые могут получить так называемую жилищную субсидию, или жилищный сертификат. Как правило, он покрывает большую часть необходимых затрат на жильё, а оставшиеся деньги можно доплатить. Среди тех, кто может получить сертификат — малоимущие, молодые семьи до 30 лет, многодетные семьи, бюджетники, военнослужащие и другие категории.
Для семей есть и другие инструменты поддержки. Например, многодетным государство разово предоставляет субсидию в 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.
А семьи, где каждый из супругов младше 35 лет, могут и вовсе получить 30%-50% от расчётной стоимости квартиры. В некоторых регионах субсидия доходит до 70-80%. Программа федеральная, но условия различаются в зависимости от субъекта, и подробности нужно уточнять в местной администрации, соцзащите или МФЦ.
Купить квартиру на закрытых торгах: 20-55%
Оказывается, квартиру можно купить даже не на стадии котлована, а ещё раньше, и таким образом получить максимально возможную скидку. Иногда перед официальным стартом продаж застройщики рассылают предложения агентствам недвижимости, а те предлагают клиентам — как правило, лучшим партнёрам. Это называется закрытые продажи: здесь самые низкие цены и самый большой выбор.
К чему такая секретность? На этом этапе застройщик ещё не решил все юридические процедуры, и по закону о долевом строительстве ни он, ни риелторы не могут публично рекламировать объект, говорит заместитель гендиректора агентства недвижимости «На Петровке» Максим Каталов.
По оценкам РБК Недвижимость, после старта продаж цены вырастают минимум на 10%. Но фактическая скидка зависит от объекта. Каталов вспоминает случай в начале этого года, когда цена квартиры на закрытой продаже составляла 7 млн, а после публикации объявления выросла на 7-8%.
Клиент «Кей Эстейт» купил квартиру за 10 млн рублей, а сразу после официального объявления продаж продал за 13 млн, заработав 30%.
рассказывает Екатерина Колотилина
Договориться с агентством об участии в закрытых продажах может кто угодно: для этого нужно просто позвонить и обозначить свой интерес. Бронь квартиры, как правило, стоит 10-20 тысяч рублей, говорит Каталов. С застройщиком заключается договор опциона, в рамках которого вы получаете право купить квартиру по определённой цене. Вам понадобится только первоначальный взнос (как правило, 10-15%), на остальную сумму можно взять ипотеку. У закрытых продаж только один минус: проходят они нерегулярно.
Купить квартиру на аукционе: 3-25%
Существует ещё один довольно экзотический способ сэкономить на жилье, а именно — купить его на аукционе.
Торги бывают трёх типов:
- по продаже имущества, изъятого у должников;
- аукционы, где недвижимость продаёт город;
- а также риелторские аукционы.
Для участия в первых двух аукционах вам нужно пройти предварительную регистрацию на электронных площадках (отличаются представленным на них имуществом), внести первоначальный взнос и иметь на руках всю сумму на покупку. «Максимальная скидка, которую мы получали на такие квартиры, составляла 15%, но обычно удавалось сэкономить 3-5%», — говорит Каталов. По оценкам других экспертов, скидка может доходить до 20-25%.
По словам Каталова, аукционы имеют существенные минусы. На «судебных» торгах правило такое: чем выгоднее цена, тем больше потом у вас может быть проблем. Зачастую квартиры нельзя посмотреть заранее, иногда в них оказываются прописанные и даже проживающие люди. Для регистрации права собственности порой не хватает документов, и их приходится месяцами самостоятельно собирать по судам и инстанциям. Стоит ли говорить, что если вы собрались на такой квест, вам необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.
Продажа на торгах городского имущества не таит проблем. Попытаться можно, но скидку сейчас получить непросто: участники рынка хорошо освоили нишу, и цена на торгах очень часто вырастает до рыночной, говорит эксперт.
С недавних пор аукционы стали проводить и сами риелторы. Квартира выставляется по цене заведомо ниже рыночной, её рекламируют и показывают интересантам. После этого проводится закрытый аукцион: покупатели называют агентству ценовые предложения, и тот, кто оказался щедрее, забирает квартиру. В таких аукционах может выиграть продавец, но иногда клиенту удаётся сэкономить до 3-5%, рассказывает Максим Каталов.
Подождать снижения цен?
Рублёвая цена на московские квартиры за последние двадцать лет росла, но плавно, переживая пики и падения. Это следует из аналитических данных IRN.RU. И при взгляде на очередной пик невольно возникает вопрос: стоит ли торопиться с покупкой? Может быть, лучше подождать, и цены упадут?
Сейчас в профессиональном сообществе нет единого мнения на этот счёт, говорит Максим Каталов. Даже лучшие аналитики не могут дать прогноз, сколько ещё продлится рост и не произойдёт ли в ближайшее время изменение тренда на снижение, объяснял ещё в начале года управляющий директор сервиса «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. Но уже тогда он советовал не покупать, а продавать квартиры — чтобы использовать последний шанс сделать это по наивысшей цене.
Уловить изменения тенденции легко по новостройкам: застройщики очень восприимчивы к изменению спроса, и как только он падает, начинают снижать цены. Но пока такого тренда риелторы не видят.
Если вы всё-таки категорически хотите дождаться стагнации, не забывайте правило: цены на недвижимость растут быстро, а сползают вниз очень и очень медленно — в течение нескольких месяцев, объясняет заместитель гендиректора «На Петровке» Максим Каталов. Он уверен, что в долгосрочной перспективе цены в любом случае будут расти: инфляцию никто не отменял.
