Плюсы и минусы сдачи в аренду коммерческой недвижимости

Прибыль от сдачи чего-либо в аренду многим интересна в качестве пассивного дохода. Однако не все знают о положительных сторонах инвестирования в коммерческую недвижимость. В чём плюсы и минусы сдачи в аренду такой недвижимости, что нужно знать владельцу нежилого объекта и как выбрать доходное помещение — рассказываем в материале СберСовы.

Содержание:

1. Как подготовиться к покупке помещения
2. Как выбрать доходный коммерческий объект
3. Отличия от сдачи в аренду жилой квартиры
4. Виды коммерческой недвижимости
5. Налоги на коммерческую недвижимость

Как подготовиться к покупке помещения

К покупке коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду нужно подходить обдуманно. Прежде всего следует сформулировать цель покупки — инвестиции на долгий или короткий срок. А также подумать об уровне желаемого дохода и степени вовлечения в отношения с будущим арендатором.

Офисные помещения предпочтительнее приобретать после консультации со специалистом. Конечно, любую покупку на крупную сумму желательно обсудить с экспертом, но перед оформлением договора купли-продажи офиса — особенно. Так как для получения выгоды от вложений потребуется бизнес-план, основанный на понимании, кого и на какой срок этот объект заинтересует.

Покупать можно через агентства, напрямую у собственника или застройщика. Иногда застройщики готовы предложить более выгодные условия по сравнению со вторичным рынком. Например, беспроцентную рассрочку или помощь в поиске арендаторов.

Как выбрать доходный коммерческий объект

Чтобы повысить шанс постоянной аренды с желаемой стоимостью квадратного метра, следует учесть несколько нюансов.

Проходимость

Считается, что быстрее всего сдать в аренду можно помещение с высокими проходимостью и плотностью населения рядом. На первой линии жилых домов вероятность сдать объект по лучшей цене выше, чем в глубине спального района.

Район

И в старом, и в новом районе есть свои аспекты, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. К примеру, при покупке в новом жилом комплексе нужно удостовериться, что он достаточно заселён. Или обратить внимание на уже открытые точки — если район перенасыщен объектами одного профиля, то может происходить частая смена арендаторов и доход будет нестабильным.

Специфика арендатора

Для определённых видов деятельности могут потребоваться особые условия. О них стоит подумать заранее, чтобы подготовить помещение для таких целей или для охвата максимального круга потенциальных съёмщиков. В частности, для продуктового магазина нужны большие мощности электричества, а для косметологического центра — надёжность перекрытий для установки тяжёлого оборудования.

Ограничения в жилых домах

Коммерческие помещения в жилых домах должны работать по определённым правилам. Например, некоторые рестораны — только до 22 часов, чтобы не мешать жителям.

Отличия от сдачи в аренду жилой квартиры

• Обычно ставка аренды на коммерческий объект выше, чем на схожую жилую площадь. Поэтому срок окупаемости может быть меньше, а покупка в целом — выгоднее.
• Арендный рынок коммерческой недвижимости лучше регулируется, чем квартирный. Как правило, при сдаче нежилого помещения договор регистрируется в Росреестре. Попав в спорную ситуацию, отстоять свои интересы будет легче.
• Иногда не требуется делать ремонт. Арендатор может сделать его под свои нужды.
• Получать стабильный и высокий доход от коммерческого объекта несколько сложнее, чем от сдачи квартиры. Всё потому, что на успех сдачи коммерческого помещения влияет множество факторов — от расположения до вида деятельности арендатора.

Виды коммерческой недвижимости

Единой общепринятой классификации коммерческой недвижимости нет. Однако можно выделить классы в зависимости от целевого назначения. Оно определяет, какие услуги разрешено оказывать в помещении. Целевое назначение должно соответствовать деятельности арендатора.

Налоги на коммерческую недвижимость

Налоговая нагрузка варьируется в зависимости от статуса владельца — физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Налог на имущество

Для физических лиц ставка меняется в зависимости от стоимости объекта:

• меньше 300 тысяч рублей — 0,1%;
• от 300 до 500 тысяч рублей — от 0,1% до 0,3%;
• свыше 500 тысяч рублей — от 0,3% до 2%.

Для расчёта суммы ежегодного платежа нужно умножить кадастровую или среднегодовую стоимость помещения на ставку.

Для ИП и юридических лиц ставка определяется региональными властями и составляет до 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.

От сдачи в аренду

Физические лица за получение дохода от сдачи в аренду коммерческого помещения должны платить НДФЛ по ставке 13%. Однако при определённых условиях такую деятельность могут признать предпринимательской. Тогда придётся оплатить штраф и доначисление НДС.

Самозанятые не имеют права заявлять доход от прибыли от сдачи коммерческого помещения как профессиональный. В ст. 6 ФЗ 422 от 27.11.2018 есть прямой запрет на это.

Для ИП налог с дохода рассчитывается исходя из выбранной системы налогообложения. В зависимости от типа ставка считается от цены аренды, от прибыли или от всех годовых доходов.

Юридические лица должны оплатить налог на прибыль и НДС.

В случае уклонения от уплаты налогов грозят штрафы. Например, для физических лиц в размере 20% от неуплаченной суммы. Размер штрафа может увеличиться до 40%, если налоговая докажет, что владелец умышленно избегал уплаты.

При продаже

При купле-продаже коммерческой недвижимости физическим лицам необходимо уплатить НДФЛ по ставке 13%.Его можно не платить, если:

• объект находился во владении 5 и более лет;
• объект находился во владении 3 года, при условии, что помещение перешло по наследству, было приватизировано или приобретено по договору пожизненного содержания.

Для ИП налог такой же. Но ставка может быть ниже, если применяется одно из условий: помещение использовалось в бизнесе или вид деятельности предпринимателя — покупка и продажа недвижимого имущества. Юридические лица платят от 6% до 20% с продажи коммерческого объекта.