19.02.24
10 мин
К покупке коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду нужно подходить обдуманно. Прежде всего следует сформулировать цель покупки — инвестиции на долгий или короткий срок. А также подумать об уровне желаемого дохода и степени вовлечения в отношения с будущим арендатором.
Офисные помещения предпочтительнее приобретать после консультации со специалистом. Конечно, любую покупку на крупную сумму желательно обсудить с экспертом, но перед оформлением договора купли-продажи офиса — особенно. Так как для получения выгоды от вложений потребуется бизнес-план, основанный на понимании, кого и на какой срок этот объект заинтересует.
Покупать можно через агентства, напрямую у собственника или застройщика. Иногда застройщики готовы предложить более выгодные условия по сравнению со вторичным рынком. Например, беспроцентную рассрочку или помощь в поиске арендаторов.
Чтобы повысить шанс постоянной аренды с желаемой стоимостью квадратного метра, следует учесть несколько нюансов.
Считается, что быстрее всего сдать в аренду можно помещение с высокими проходимостью и плотностью населения рядом. На первой линии жилых домов вероятность сдать объект по лучшей цене выше, чем в глубине спального района.
И в старом, и в новом районе есть свои аспекты, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. К примеру, при покупке в новом жилом комплексе нужно удостовериться, что он достаточно заселён. Или обратить внимание на уже открытые точки — если район перенасыщен объектами одного профиля, то может происходить частая смена арендаторов и доход будет нестабильным.
Для определённых видов деятельности могут потребоваться особые условия. О них стоит подумать заранее, чтобы подготовить помещение для таких целей или для охвата максимального круга потенциальных съёмщиков. В частности, для продуктового магазина нужны большие мощности электричества, а для косметологического центра — надёжность перекрытий для установки тяжёлого оборудования.
Коммерческие помещения в жилых домах должны работать по определённым правилам. Например, некоторые рестораны — только до 22 часов, чтобы не мешать жителям.
Единой общепринятой классификации коммерческой недвижимости нет. Однако можно выделить классы в зависимости от целевого назначения. Оно определяет, какие услуги разрешено оказывать в помещении. Целевое назначение должно соответствовать деятельности арендатора.
Налоговая нагрузка варьируется в зависимости от статуса владельца — физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Для физических лиц ставка меняется в зависимости от стоимости объекта:
Для расчёта суммы ежегодного платежа нужно умножить кадастровую или среднегодовую стоимость помещения на ставку.
Для ИП и юридических лиц ставка определяется региональными властями и составляет до 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Физические лица за получение дохода от сдачи в аренду коммерческого помещения должны платить НДФЛ по ставке 13%. Однако при определённых условиях такую деятельность могут признать предпринимательской. Тогда придётся оплатить штраф и доначисление НДС.
Самозанятые не имеют права заявлять доход от прибыли от сдачи коммерческого помещения как профессиональный. В ст. 6 ФЗ 422 от 27.11.2018 есть прямой запрет на это.
Для ИП налог с дохода рассчитывается исходя из выбранной системы налогообложения. В зависимости от типа ставка считается от цены аренды, от прибыли или от всех годовых доходов.
Юридические лица должны оплатить налог на прибыль и НДС.
В случае уклонения от уплаты налогов грозят штрафы. Например, для физических лиц в размере 20% от неуплаченной суммы. Размер штрафа может увеличиться до 40%, если налоговая докажет, что владелец умышленно избегал уплаты.
При купле-продаже коммерческой недвижимости физическим лицам необходимо уплатить НДФЛ по ставке 13%.Его можно не платить, если:
Для ИП налог такой же. Но ставка может быть ниже, если применяется одно из условий: помещение использовалось в бизнесе или вид деятельности предпринимателя — покупка и продажа недвижимого имущества. Юридические лица платят от 6% до 20% с продажи коммерческого объекта.
Какие плюсы и минусы у онлайн-кредитов
Главный потребительский тренд нашей эпохи — возможность получать товары и услуги, не выходя из дома. Банки одними из первых стали задавать моду на дистанционные сервисы. Рассказываем, какие кредиты можно получить прямо из дома, что в них хорошего и на что стоит обратить особое внимание.
Зачем вести дневники трат и инвестиционных сделок
✔ Зачем вести дневники трат и инвестиционных сделок. СберСова — платформа с бесплатными онлайн-курсами и статьями, которые научат вас управлять личными финансами, инвестировать, платить налоги, противостоять мошенникам и обеспечивать безопасность своего капитала.
Апартаменты и квартира: в чём между ними разница и что лучше выбрать
Человек, который нуждается в собственном жилье, но при этом ограничен в средствах, стоит перед непростым выбором: что купить — квартиру или апартаменты? В этой статье СберСова рассказывает об основных отличиях этих форматов недвижимости. Сразу предупредим, что выбор в пользу одного из них определяется множеством индивидуальных жизненных обстоятельств и планов на будущее конкретного покупателя.
Ипотека или аренда?
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2024 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ru