Аренда квартиры — как оформить все документы

Спрос на арендное жильё стабильно высокий — арендаторы часто ищут квартиры поближе к центру города, в районах с удобной транспортной развязкой. Но все ли читают условия договора и проверяют документы на недвижимость? Рассказываем, как обезопасить себя и не остаться без денег и крыши над головой.

Содержание:

1. Как составить договор
2. Зачем проверять документы
3. Как распознать мошенников
4. Что ещё почитать на тему

Как составить договор

Изначально стоит определиться с понятием аренды. Словосочетание «аренда квартиры» привычно всем, но правильнее говорить «наём жилья». Именно такое словосочетание применяется к жилой недвижимости, когда её нанимает физическое лицо. Понятие аренды обычно применимо к коммерческим помещениям — цехам, складам и т. д. Об особенностях такой аренды мы рассказывали тут.

Договор найма жилья, он же договор аренды квартиры — документ, где прописаны правила для собственников и квартирантов, их права и обязанности. Там же указаны и последствия невыполнения договорённостей.

Для арендатора этот договор — подтверждение законного проживания в съёмной квартире, гарантия того, что он не останется без денег и жилья. Для арендодателя это гарантия своевременной оплаты, сохранности имущества, соблюдения установленных им правил найма.

Что указывается в договоре:

• фамилия, имя, отчество и паспортные данные каждого из участников договора;
• адрес расположения квартиры;
• срок сдачи квартиры в аренду;
• условия найма — что можно и нельзя делать;
• стоимость найма жилья — нужно указать, будет ли платить арендатор коммунальные платежи, сколько ему следует платить за наём недвижимости и куда перечислять деньги, в каком размере и когда;
• ответственность за нарушение условий — это неустойка за несвоевременную оплату, компенсация за испорченную мебель или ремонт, последствия преждевременного расторжения договора и т. д.

Если был внесён страховой депозит, в договоре стоит заранее прописать, при каких условиях он будет возвращён — это поможет не потерять деньги.

К основному договору можно составить приложения — например, опись имущества. В неё обычно включают наиболее дорогостоящие предметы — бытовую технику, мебель. Ознакомьтесь с описью и проверьте, действительно ли всё, что указано в документе, находится в квартире, и в каком эти вещи состоянии.

Нередко к договору прикладывается акт передачи собственности. Это опись всех дефектов в квартире — например, треснувшая плитка в ванной или потёртый линолеум, отклеившиеся обои или царапина на двери. Внимательно проверьте, все ли дефекты там указаны.

Чем подробнее прописаны условия, тем лучше — к оформлению договора стоит подойти ответственно. В идеале можно пригласить юриста, но это необязательно.

На какие данные стоит обратить внимание?

1. До заключения всех соглашений нужно проверить, имеют ли право арендодатели сдавать квартиру. Если они не могут предоставить все документы, то не исключено, что в будущем договор признают недействительным, а вы потеряете деньги.
2. Самый важный документ — выписка из ЕГРН. Обратите внимание, кто в ней указан собственником. Если сведения не совпадают с информацией из паспорта арендодателя — вероятно, человек, с которым вы планировали заключить договор — не собственник.
3. Если владельцев несколько, квартира находится в долевой собственности. В таком случае важно, чтобы каждый из них был согласен на договор найма. То есть либо все они подписывают договор, либо один из собственников имеет доверенность от всех остальных.

Пример: квартира, которая сдаётся, была куплена в браке. Это значит, что каждый супруг должен подписать договор о найме, так как имущество общее. Исключение — один из собственников ранее давал согласие на сделку у нотариуса, либо муж с женой заключали брачный договор, где прописано, кому что принадлежит и кто чем распоряжается.

Итак, внимательно изучайте документы. Подписывайте договор только с реальным владельцем, убедившись, что паспортные данные и другие сведения совпадают во всех документах. Обязательно попросите предоставить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что человек имеет право собственности, а жильё не обременено.

Зачем проверять документы

Подписание договора и передача нанимателю ключей — ещё не гарантия того, что проблем с квартирой не будет. Отказ от ознакомления с документами на недвижимость может привести к нижеперечисленным последствиям.

1. Квартира принадлежит другим владельцам — это могут быть настоящие жильцы, например, супруги, дети или родители, и тогда договор не будет действительным. Так происходит, когда соглашение было заключено не с владельцем недвижимости.
2. Квартира стала предметом судебного разбирательства — тогда после вынесения решения новые владельцы могут выселить нанимателей.
3. Квартира была сдана одним из супругов без согласия другого — в такой ситуации договор могут признать недействительным, так как купленным в браке имуществом супруги должны распоряжаться вместе, если у них нет соглашения на иное.

Избежать этих и других неприятных ситуаций можно, если тщательно проверять все документы.

Как обезопасить себя:

• читайте условия — в случае споров руководствоваться придётся договором, где прописаны все особенности найма жилья;
• просите отчёт о коммунальных платежах — если арендодатель должен за услуги ЖКХ, есть риск остаться без электричества и воды в съёмной квартире;
• фиксируйте все договорённости — словесные обещания о выполнении ремонта, обеспечении мебелью после заселения и другие условия должны быть отображены письменно;
• заключайте договор даже с родственниками или друзьями — это обезопасит вас от выселения в случае ссоры с близким человеком и при возникновении недопониманий.

Помимо основных правил проверки документов, также рекомендуем перед заселением внимательно оценить и окружающую обстановку:

• обратите внимание на соседей — о том, что рядом живут люди с низкой социальной ответственностью, арендодатель вряд ли расскажет;
• убедитесь в отсутствии насекомых — внимательно осмотрите квартиру на наличие муравьёв, тараканов или клопов, особенно в труднодоступных местах.

Как распознать мошенников

Основные признаки, что перед вами недобросовестные арендодатели:

• слишком низкая цена — возможно, так мошенники создают привлекательное предложение;
• слишком большой первый взнос — он не должен превышать стоимости 1-2 месяцев проживания;
• предоплата за осмотр квартиры до заключения договора — вернуть деньги в таком случае не получится;
• отказ от предоставления документов — если арендодатель не может подтвердить права собственности, стоит поискать другие варианты;
• отказ заключать договор — добросовестные арендодатели сами заинтересованы в оформлении соглашения, так как для них это гарантия своевременной оплаты и сохранности жилья. Помимо этого, по закону арендодатель обязан платить налоги за доход от найма жилья — если он не заключает договор, вероятно, он уходит от уплаты налогов.

Что ещё почитать на тему

12.01.24 · Лайфстайл

Как выгодно сдавать жильё в аренду

14.12.23 · Расходы

Как сэкономить на аренде квартиры

18.10.23 · Лайфстайл

Кто оплачивает ремонт в съёмной квартире

08.08.23 · Лайфстайл

7 причин арендовать квартиру, а не покупать

18.10.21 · Лайфстайл

Ипотека или аренда. Все аргументы за и против