Спрос на арендное жильё стабильно высокий — арендаторы часто ищут квартиры поближе к центру города, в районах с удобной транспортной развязкой. Но все ли читают условия договора и проверяют документы на недвижимость? Рассказываем, как обезопасить себя и не остаться без денег и крыши над головой.
Как составить договор
Изначально стоит определиться с понятием аренды. Словосочетание «аренда квартиры» привычно всем, но правильнее говорить «наём жилья». Именно такое словосочетание применяется к жилой недвижимости, когда её нанимает физическое лицо. Понятие аренды обычно применимо к коммерческим помещениям — цехам, складам и т. д. Об особенностях такой аренды мы рассказывали тут.
Договор найма жилья, он же договор аренды квартиры — документ, где прописаны правила для собственников и квартирантов, их права и обязанности. Там же указаны и последствия невыполнения договорённостей.
Для арендатора этот договор — подтверждение законного проживания в съёмной квартире, гарантия того, что он не останется без денег и жилья. Для арендодателя это гарантия своевременной оплаты, сохранности имущества, соблюдения установленных им правил найма.
Что указывается в договоре:
- фамилия, имя, отчество и паспортные данные каждого из участников договора;
- адрес расположения квартиры;
- срок сдачи квартиры в аренду;
- условия найма — что можно и нельзя делать;
- стоимость найма жилья — нужно указать, будет ли платить арендатор коммунальные платежи, сколько ему следует платить за наём недвижимости и куда перечислять деньги, в каком размере и когда;
- ответственность за нарушение условий — это неустойка за несвоевременную оплату, компенсация за испорченную мебель или ремонт, последствия преждевременного расторжения договора и т. д.
Если был внесён страховой депозит, в договоре стоит заранее прописать, при каких условиях он будет возвращён — это поможет не потерять деньги.
К основному договору можно составить приложения — например, опись имущества. В неё обычно включают наиболее дорогостоящие предметы — бытовую технику, мебель. Ознакомьтесь с описью и проверьте, действительно ли всё, что указано в документе, находится в квартире, и в каком эти вещи состоянии.
Нередко к договору прикладывается акт передачи собственности. Это опись всех дефектов в квартире — например, треснувшая плитка в ванной или потёртый линолеум, отклеившиеся обои или царапина на двери. Внимательно проверьте, все ли дефекты там указаны.
Чем подробнее прописаны условия, тем лучше — к оформлению договора стоит подойти ответственно. В идеале можно пригласить юриста, но это необязательно.
На какие данные стоит обратить внимание?
- До заключения всех соглашений нужно проверить, имеют ли право арендодатели сдавать квартиру. Если они не могут предоставить все документы, то не исключено, что в будущем договор признают недействительным, а вы потеряете деньги.
- Самый важный документ — выписка из ЕГРН. Обратите внимание, кто в ней указан собственником. Если сведения не совпадают с информацией из паспорта арендодателя — вероятно, человек, с которым вы планировали заключить договор — не собственник.
- Если владельцев несколько, квартира находится в долевой собственности. В таком случае важно, чтобы каждый из них был согласен на договор найма. То есть либо все они подписывают договор, либо один из собственников имеет доверенность от всех остальных.
Пример: квартира, которая сдаётся, была куплена в браке. Это значит, что каждый супруг должен подписать договор о найме, так как имущество общее. Исключение — один из собственников ранее давал согласие на сделку у нотариуса, либо муж с женой заключали брачный договор, где прописано, кому что принадлежит и кто чем распоряжается.
Итак, внимательно изучайте документы. Подписывайте договор только с реальным владельцем, убедившись, что паспортные данные и другие сведения совпадают во всех документах. Обязательно попросите предоставить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что человек имеет право собственности, а жильё не обременено.
Зачем проверять документы
Подписание договора и передача нанимателю ключей — ещё не гарантия того, что проблем с квартирой не будет. Отказ от ознакомления с документами на недвижимость может привести к нижеперечисленным последствиям.
- Квартира принадлежит другим владельцам — это могут быть настоящие жильцы, например, супруги, дети или родители, и тогда договор не будет действительным. Так происходит, когда соглашение было заключено не с владельцем недвижимости.
- Квартира стала предметом судебного разбирательства — тогда после вынесения решения новые владельцы могут выселить нанимателей.
- Квартира была сдана одним из супругов без согласия другого — в такой ситуации договор могут признать недействительным, так как купленным в браке имуществом супруги должны распоряжаться вместе, если у них нет соглашения на иное.
Избежать этих и других неприятных ситуаций можно, если тщательно проверять все документы.
Как обезопасить себя:
- читайте условия — в случае споров руководствоваться придётся договором, где прописаны все особенности найма жилья;
- просите отчёт о коммунальных платежах — если арендодатель должен за услуги ЖКХ, есть риск остаться без электричества и воды в съёмной квартире;
- фиксируйте все договорённости — словесные обещания о выполнении ремонта, обеспечении мебелью после заселения и другие условия должны быть отображены письменно;
- заключайте договор даже с родственниками или друзьями — это обезопасит вас от выселения в случае ссоры с близким человеком и при возникновении недопониманий.
Помимо основных правил проверки документов, также рекомендуем перед заселением внимательно оценить и окружающую обстановку:
- обратите внимание на соседей — о том, что рядом живут люди с низкой социальной ответственностью, арендодатель вряд ли расскажет;
- убедитесь в отсутствии насекомых — внимательно осмотрите квартиру на наличие муравьёв, тараканов или клопов, особенно в труднодоступных местах.
Как распознать мошенников
Основные признаки, что перед вами недобросовестные арендодатели:
- слишком низкая цена — возможно, так мошенники создают привлекательное предложение;
- слишком большой первый взнос — он не должен превышать стоимости 1-2 месяцев проживания;
- предоплата за осмотр квартиры до заключения договора — вернуть деньги в таком случае не получится;
- отказ от предоставления документов — если арендодатель не может подтвердить права собственности, стоит поискать другие варианты;
- отказ заключать договор — добросовестные арендодатели сами заинтересованы в оформлении соглашения, так как для них это гарантия своевременной оплаты и сохранности жилья. Помимо этого, по закону арендодатель обязан платить налоги за доход от найма жилья — если он не заключает договор, вероятно, он уходит от уплаты налогов.
