Сдачу жилья в аренду, особенно если квартир несколько, с точки зрения получения дохода и уплаты налогов можно сравнить с предпринимательской деятельностью. В этой статье, подготовленной нашими коллегами из СберБизнес Live, мы расскажем, как безопасно и выгодно сдавать квартиру и как в этом помогают статус самозанятого и сервис «Своё Дело» приложения СберБанк Онлайн.
Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП и платить налоги в соответствии с выбранным режимом. С 2019 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.
Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.
Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.
Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче.
Какие налоги платят самозанятые
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.
Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.
Оформить самозанятость можно через сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Это бесплатно. Сделать это можно, например, пока вы ищете жильцов.
Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.
Будьте внимательны
У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.
Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. По итогам текущего месяца налоговая служба рассчитает сумму налога на основании сформированных чеков самозанятого. Расчёт налога выполняется до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.
Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.
Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей.
Он предоставляется государством и не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: в банке или налоговой службе.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке 3% и 4%, пока не исчерпаете вычет.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.
Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.
Посмотреть актуальный остаток налогового вычета¹, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».
¹Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 iOS
Как учитывать коммунальные платежи и залог
Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты услуг ЖКХ, то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.
Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:
- Оплата происходит из фактического потребления коммунальных услуг.
- Факт и объём потребления фиксируются на основании показаний приборов учёта.
Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.
Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.
Какие документы нужны для сдачи квартиры
Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.
Вам понадобятся:
- Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
- Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
- Если кроме вас есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
- Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.
При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.
В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.
Заключить договор найма можно через сервис «СберСделки» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами.
Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого
- Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.
- Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
- Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.
