Как выгодно сдавать жильё в аренду

Сдачу жилья в аренду, особенно если квартир несколько, с точки зрения получения дохода и уплаты налогов можно сравнить с предпринимательской деятельностью. В этой статье, подготовленной нашими коллегами из СберБизнес Live, мы расскажем, как безопасно и выгодно сдавать квартиру и как в этом помогают статус самозанятого и сервис «Своё Дело» приложения СберБанк Онлайн.

Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП и платить налоги в соответствии с выбранным режимом. С 2019 года появился ещё один вариант: стать самозанятым.

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче.

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.

Будьте внимательны

У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. По итогам текущего месяца налоговая служба рассчитает сумму налога на основании сформированных чеков самозанятого. Расчёт налога выполняется до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке 3% и 4%, пока не исчерпаете вычет.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты услуг ЖКХ, то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.

Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:

1. Оплата происходит из фактического потребления коммунальных услуг.
2. Факт и объём потребления фиксируются на основании показаний приборов учёта.

Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.

Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.

Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
3. Если кроме вас есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
4. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Сервис «Своё дело» от ПАО Сбербанк предоставляет возможность физическим лицам подать заявление на регистрацию в ФНС России в качестве самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход в соответствии с Федеральным законом № 422-ФЗ от 27.11.2018 и изменениям к нему, далее — 422-ФЗ). Срок проведения эксперимента ограничен. Введение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в субъектах Российской Федерации, не поименованных в 422-ФЗ, вводится в действие законами субъектов Российской Федерации. Имеются ограничения по возможности применения налогового режима, работе с электронными чеками. После подключения сервиса «Своё дело» предоставляется доступ к сервисам ПАО Сбербанк (формирование, просмотр и отмена электронных чеков, оплата налога на профессиональный доход) и услугам партнёров.

Для подключения сервиса «Своё дело» необходим доступ к мобильному приложению СберБанк Онлайн (0+), а также доступ в интернет.

Мобильное приложение СберБанк Онлайн доступно держателям банковских карт СберБанка (за исключением корпоративных карт), подключённых к СМС-сервису «Мобильный банк». Для использования мобильного приложения СберБанк Онлайн необходим доступ в сеть интернет. В отношении информационной продукции без ограничения по возрасту.Подробнее о сервисе «Своё дело», регистрации самозанятых, мобильном приложении СберБанк Онлайн, условиях и ограничениях — sberbank.com/ru/svoedelo/start, по телефону 900 или 8-800-555-55-50. Номер 900 для абонентов сотовых операторов «МТС», «Билайн», «Мегафон», Теле 2, Yota на территории России. Тарификация бесплатная при нахождении в домашнем регионе и во внутрисетевом роуминге.Сервис «СберСделки» (далее - «сервис») предоставляет возможность физическим лицам - клиентам ПАО Сбербанк оформить и подписать договор в Мобильном приложении Сбербанк Онлайн. В рамках сервиса доступны следующие типы сделок: - договор займа денежных средств; - договор о задатке; - договор найма жилого помещения. Сбербанк не участвует в сделках, заключаемых в рамках сервиса, и не предоставляет гарантий выполнения условий договора участниками сделки. Сервис доступен клиентам Банка,соответствующим следующим требованиям: - Клиент является физическим лицом, заключившим с Банком Договор банковского обслуживания; - Клиент является совершеннолетним, дееспособным гражданином Российской Федерации; - на имя Клиента открыт счет карты в рублях и выпущена кредитная или дебетовая карта, для которой зарегистрирован доступ к SMS-банку (Мобильному банку). Подробнее о сервисе «СберСделки» ПАО СберБанк, тарифах, имеющихся ограничениях и иных условиях на http://www.sberbank.ru/ru/person/dist_services/sbersdelki?tab=rates