Если нужно официально передать права на квартиру или другую недвижимость близкому родственнику, можно оформить договор дарения. Такую операцию с имуществом регулирует Гражданский кодекс РФ (глава 32). Согласно закону, в этой безусловной сделке принимают участие две стороны — даритель и одаряемый. Чаще всего договор дарения оформляется на квартиру или иную жилую недвижимость.
По договору дарения можно осуществлять передачу не только имущественного права (или требования), но и любой вещи в собственность одаряемого. В таком документе указывается, что даритель либо передаёт вещь или имущество в текущий момент, либо обязуется передать в какой-то конкретный момент в будущем. При этом обязательно нужно отметить, какая именно вещь или имущество сменит своего собственника.
Важное условие — если зафиксирован факт встречной передачи вещи или какого-либо права от одаряемого в сторону дарителя, сделка не может быть признана договором дарения, так как является возмездной.
Что такое дарственная на квартиру
Дарственная, или договор дарения, позволяет зафиксировать перед государством факт перехода права собственности на что-то от одного человека к другому. При этом передача происходит на безвозмездной основе (одаряемый ничего не платит) и по личному желанию дарителя (то есть добровольно, без принуждения).
Договор дарения на квартиру — это официальный документ, который подписывается с обеих сторон — дарителя и одаряемого. Недостаточно просто передать в дар недвижимость другому человеку, этот дар он также должен быть готов принять. Именно поэтому в договоре дарения есть пункт о согласии одаряемого.
Аналогично в законе есть пункт об отказе одаряемого принять дар. Он имеет право на такой отказ в любой момент, пока дар ему не передан.
Чаще всего договор дарения заключается в письменной форме. Поэтому и отказ должен быть оформлен также в письменной форме.
Договор дарения обязательно заключать в письменной форме, если:
- даритель — юридическое лицо, а стоимость дара выше 3 тысяч рублей;
- в договоре содержится обещание передать дар в будущем.
В ряде случаев договор дарения также необходимо будет зарегистрировать. Передача в дар недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Отказ от дара, указанного в зарегистрированном договоре дарения, также должен быть зарегистрирован.
Допускается заключение договора дарения и в устной форме. Но если сделка подразумевает передачу какой-то дорогой для человека вещи, которой он не хотел бы лишиться, имеет смысл оформить договор в письменном виде. Таким образом закрепляется право собственности на неё. Уточнить, подлежит ли передача конкретной вещи заключению официального договора дарения, можно у юриста.
Какие документы нужны для оформления
В зависимости от того, на что именно оформляется дарение, набор обязательных документов может быть разным.
Для заключения договора дарения на квартиру необходимо будет предоставить:
- паспорт дарителя;
- паспорт одаряемого;
- документ на квартиру (обычно — свидетельство о праве собственности);
- выписку из ЕГРН.
Если даритель в браке, то также потребуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если сделка по квартире каким-либо образом затрагивает интересы детей или других несовершеннолетних граждан, то необходимо будет согласие от органов опеки.
Все данные из указанных документов, а также права и обязанности сторон необходимо будет отразить в договоре дарения на квартиру. В нём в обязательном порядке должны быть перечислены дата заключения договора, паспортные данные обеих сторон сделки, адрес квартиры и кадастровый номер недвижимости, а также её параметры (общая площадь и другие технические характеристики).
Для оформления договора дарения крайне важно, чтобы квартира не находилась в залоге или ином виде обременения. Также квартира не должна быть включена в другой договор дарения и не может участвовать в договоре купли-продажи. Кроме того, квартира не должна находиться под арестом, по ней не должны вестись судебные споры. Помимо этого, сделку могут не одобрить, если происходит дарение единственного жилья, которое есть у дарителя.
Не лишним будет отдельно указать в договоре на дарение недвижимости дополнительные параметры — кто из двух сторон какие расходы берёт на себя и в каком случае возможна отмена действия договора.
Где оформить договор дарения на квартиру
Такой договор можно составить самостоятельно, а также с помощью нотариуса, риелтора или юриста. При этом документ можно заверить нотариально, чтобы не возникало дополнительных вопросов.
Зарегистрировать договор можно:
- через МФЦ (подразделение должно заниматься операциями с жилым фондом);
- на сайте Росреестра (нужна усиленная электронная цифровая подпись);
- с помощью нотариуса (он сам направит документы для регистрации).
Образец договора дарения на квартиру можно посмотреть здесь.
Необходимо составить такой договор на квартиру в трёх экземплярах. Один останется у дарителя, второй — у одаряемого, третий — в органе регистрации сделки.
Сам процесс передачи квартиры обычно оформляется с помощью акта приёма-передачи, так как необходим документ, который бы подтверждал, что передача между сторонами договора состоялась. Закон не регламентирует наличие этого документа, но здесь лучше перестраховаться.
Стоит помнить, что некоторые услуги по оформлению договора дарения являются платными. Обычно их оплачивает сам даритель. Так как сделка по передаче в дар квартиры требует нотариального заверения и официальной регистрации, здесь траты нотариусу будут обязательными — фиксированная сумма в несколько тысяч рублей + 0,1-0,3% от стоимости недвижимости. Чем выше стоимость недвижимости, тем больше будет и фиксированная плата.
Так как оформление сделки по передаче квартиры или другого дорогостоящего имущества в дар требует материальных трат от дарителя и заключается с согласия одаряемого, то даритель имеет право потребовать от одаряемого возмещения ущерба в случае последующего отказа от дара.
Требования к участникам сделки
Помимо уже перечисленных требований к самой сделке дарения и её участникам, существует ещё несколько, которым необходимо соответствовать.
- Недвижимость, которую передаёт даритель, должна находиться в его собственности.
- Обе стороны сделки должны быть дееспособными и психически здоровыми.
- Передача дара должна быть осуществлена посредством его фактического вручения (если речь идёт о вещи), символической передачи (например, ключи от квартиры) или вручения так называемых правоустанавливающих документов (в случае с передачей квартиры нужно будет отдать одаряемому и ключи, и документы).
- Обязанности дарителя переходят к его наследникам, а права одаряемого к его наследникам — нет (если иное не указано в договоре дарения).
Допустимо передавать в дар не всю квартиру или другую недвижимость, но и долю в ней. Это будет действовать в случае, если собственнику принадлежит только доля.
Сроки действия договора дарения
Договор может вступить в силу сразу после его регистрации, если есть указание на передачу прав на вещь или недвижимость в момент подтверждения сделки. В иных случаях договор начнёт действовать с указанной в нём даты.
Однако запрещено заключать договор, по которому одаряемый получит квартиру или иной дар после смерти дарителя. Такой документ будет признан ничтожным. Ничтожным также признают договор без указания на конкретный предмет дарения.
В то же время договор дарения даже на квартиру может быть отменён (см. «Как отменить договор дарения на квартиру»).
Разница между дарственной и завещанием
| Дарственная | Завещание | |
|---|---|---|
| Стороны | Даритель и одаряемый (может быть один) | Наследодатель и наследники (обычно их несколько) |
| Согласие сторон | Двусторонняя сделка. Даритель составляет договор дарения от своего имени и с обязательным получением согласия от одаряемого | Односторонняя сделка. Наследодатель составляет завещание от своего имени, согласия наследников не требуется |
| Информированность сторон | Одаряемый заранее знает, что получит после вступление в силу договора дарения | Наследники могут не знать о том, что включены в завещание, до момента смерти наследодателя |
| Содержание | Дарственная не содержит последнюю волю человека. Не может включать в себя требования и распоряжения от его лица, так как является безвозмездным действием | Завещание содержит последнюю волю человека. Может включать в себя требования и распоряжения от его лица |
| Факт передачи имущества | В момент регистрации договора дарения, при жизни дарителя | После смерти наследодателя, в момент вступления наследников в наследство |
| Налогообложение | Не предусмотрено в отношении близких родственников: - супруг или супруга; - дети (родные и усыновлённые); - родители (родные и приёмные); - сёстры и братья (родные и сводные); - бабушки и дедушки. Если одаряемый не входит в число близких родственников, то ему необходимо будет уплатить НДФЛ. Например, в случае с квартирой — 13% от её кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года получения в дар. | Не предусмотрено |
Как отменить договор дарения на квартиру
Не только сам одаряемый может отказаться от передачи дара, но и даритель может отменить договор дарения. Например, если он пережил одаряемого.
Даритель также вправе отменить дарение, если:
- одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь кого-то из членов его семьи, близких родственников;
- одаряемый умышленно нанёс дарителю телесные повреждения;
- одаряемый неправильно обращается с подаренной вещью, например, создаёт угрозу её безвозвратной утраты.
