Как продать квартиру удалённо: 8 главных советов

Бывает, что люди, получившие предложение по работе или унаследовавшие квартиру в другом городе, задумываются об удалённой продаже жилья. СберСова рассказывает, что важно предпринять до переезда и что нужно сделать, если вы уже переехали.

1. Прежде всего необходимо проверить, не оставили ли вы запрет на совершение любых действий с недвижимостью без вашего личного присутствия

Дело в том, что с этим запретом вы ничего не сможете сделать удалённо, в том числе и с электронной подписью. Эта услуга Росреестра появилась несколько лет назад и была призвана защитить права собственников от мошенничеств с электронными подписями. Многие услугой воспользовались и впоследствии об этом забыли. А наличие запрета раскрывается только на этапе совершения сделки. Если запрет действует, его можно отозвать через обращение в Росреестр. Но сделать это можно только лично.

2. Выпишитесь из квартиры заранее

Обычно покупателям важно, чтобы в жилье никто не был прописан. Однако если вы этого не сделали — это не значит, что всё потеряно.

Если вы переехали в другой российский регион и вам есть где оформить постоянную регистрацию, просто сходите в отдел МВД и сделайте прописку по новому месту жительства. Из прежнего вас выпишут автоматически. Если вы оказались за границей, оформить заявление на снятие с регистрационного учёта можно через консульство. Однако отправить его придётся обычной почтой, и это может занять продолжительное время. Иногда полиция требует, чтобы письмо с заявлением о снятии с регистрации было отправлено исключительно Почтой России. В этом случае можно попробовать отправить документ через доверенное лицо, приложив к заявлению копию доверенности и паспорта этого человека. Но сработает ли такой вариант, зависит от конкретного миграционного отделения.

3. Оформите генеральную доверенность на родственника или близкого друга

Этот документ даст право продать квартиру от вашего имени, позволит собирать справки об оплате коммунальных услуг и из БТИ, ставить подписи на договорах купли-продажи, на документах о внесении аванса, на расписке о получении денежных средств.

Отдельно пропишите пункт, что разрешаете вашему доверенному лицу получить за вас деньги от продажи квартиры. Иначе могут возникнуть трудности с зачислением денег на счёт и дальнейшим переводом. Доверенность заверяется у нотариуса.

Если вы уехали в другой регион до того, как оформили доверенность, обратитесь к местному нотариусу. Он заверит документ квалифицированной электронной подписью и направит нотариусу по месту проживания доверенного лица.

Если вы уже за границей, то генеральную доверенность можно оформить в консульском отделе посольства России в стране пребывания. Или же у местного нотариуса — но в таком случае доверенность должна быть переведена на русский язык и заверена апостилем.

Проблема тут в том, что апостиль обычно проставляет только один уполномоченный орган в стране, поэтому могут быть большие очереди. Дальше возникнет традиционная для зарубежного документооборота проблема транспортировки доверенности в Россию. Помимо почтового отправления можно попробовать найти кого-то из соотечественников, кто летит на родину и готов передать документ.

4. Если вы продаёте квартиру, не уезжая из России, оформите онлайн-сделку

Эта услуга появилась во время пандемии и существует до сих пор. Большую часть этапов сделки можно провести дистанционно. Показ организуется онлайн, паспорта собственников можно тоже проверить в интернете. Выписка из ЕГРН о характеристиках квартиры и истории перехода прав тоже заказывается онлайн через сайт Росреестра или сайт Федеральной кадастровой палаты (второй вариант проще и быстрее). Также дистанционно можно открыть счёт в банке и провести электронную регистрацию сделки в Росреестре.

Однако не все этапы можно провести удалённо. Например, может потребоваться оценочный альбом — банк потребует этот документ у покупателя, если тот собирается брать ипотеку. Для этого оценщику потребуется доступ в квартиру. И тут предоставить его сможет ваше доверенное лицо. Также участие доверенного лица потребуется, когда покупатель будет передавать задаток: договор о задатке всегда подписывается очно.

5. Если вы за рубежом, поручите все этапы сделки вашему доверенному лицу и наймите риелтора — это позволит оперативно решать все возникающие проблемы

Сделка по продаже жилья собственником, который живёт за рубежом, мало чем отличается от обычной, внутрироссийской.

Пакет документов потребуется собрать стандартный: документ о праве собственности, паспорт гражданина, в отдельных случаях — согласие супруга на проведение сделки. Пакет может включать в себя дополнительные документы, по этому поводу лучше консультироваться с риелтором, ведущим переговоры с покупателем.

Однако следует помнить, что все основные документы для сделки должны заверяться у консула и пересылаться в бумажном виде в Россию. А это занимает много времени. При проведении сделки доверенное лицо ставит подписи во всех необходимых договорах и документах, участвует во взаиморасчётах (если его на это уполномочили).

Продажа по доверенности влияет на цену. При том, что продажей квартиры занимается человек, которому собственник доверяет, профессионалы не очень охотно берутся за совершение таких сделок. Причина в том, что в прошлом такие действия нередко оказывались мошенническими. И хотя сегодня ситуация уже совсем другая, продажа по доверенности часто означает, что продавцу придётся пойти на уступки и на снижение цены.

6. Если есть необходимость перевести деньги за рубеж, необходимо выяснить заранее, есть ли у выбранного банка такая возможность

Перевести можно до 1 млн долларов США. Также можно воспользоваться системами быстрых переводов, они продолжают переводить деньги из России за рубеж.

7. Перед сделкой важно понимать, что даже если вы гражданин России, но живёте в отечестве менее 183 дней в году, вы становитесь нерезидентом, а значит — платите совсем другие налоги

Это относится и к продаже имущества. Если ставка налога для резидента составляет 13%, то для нерезидента — уже 30%. Это тоже нужно учитывать при совершении любых имущественных сделок.

Однако от уплаты налогов освобождаются собственники, которые владели квартирой не менее трёх лет. В этом случае не имеет значения, резидент вы или нет. Если вы не уезжали из России, то налог вам придётся заплатить, если вы владели квартирой менее трёх лет.

8. Рынок вторичного жилья в последние месяцы переживает кризис, цены падают, спрос тоже

И, возможно, следует рассмотреть вариант не продажи, а сдачи жилья в аренду — это будет приносить стабильный ежемесячный доход.