Эскроу-счета становятся всё более популярными в России. Например, по итогам 2022 года граждане внесли свои средства на такие счета в общей сумме на 4,13 трлн рублей. Речь идёт именно об эскроу-счетах в рамках проектного финансирования строительства жилья. За год объём внесённых средств вырос почти на 1 трлн рублей.
Вообще эскроу-счета достаточно универсальны. С их помощью передают деньги и ценное имущество, также они используются в сделках с движимым имуществом. Для компаний такой счёт является способом оплатить товары и услуги своим партнёрам.
Если говорить обобщённо, то эскроу-счета позволяют безопасно провести ту или иную сделку. При открытии такого счёта вторая сторона сделки получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства перед покупателем. Например, застройщик получит средства после сдачи дома, а продавец квартиры — после подписания всех необходимых документов о переходе собственности.
Таким образом, у счетов-эскроу две главные задачи:
- защитить крупные сделки между покупателем и продавцом, исключив обман;
- обеспечить законный процесс перехода денежных средств между двумя сторонами сделки в срок и без потерь.
Что такое счета эскроу?
Счёт эскроу — это специальный банковский счёт для временного хранения денег. Иногда он также называется условным счётом. Схема работы такого счёта достаточно проста:
1. Покупатель и продавец договариваются об условиях сделки, после чего обращаются в банк.
2. Банк:
- регистрирует пожелания продавца и покупателя;
- составляет договор счёта эскроу с покупателем;
- открывает эскроу-счёт, на который покупатель вносит средства;
- средства «замораживаются» на счету до получения продавцом.
3. Продавец выполняет условия сделки и документально подтверждает это в отделении банка.
4. Теперь у продавца есть доступ к счёту эскроу. Продавец забирает деньги.
5. Сделка проведена! Обе стороны получили своё, все интересы удовлетворены.
Процесс «заморозки» денег на счету называется депонированием.
Соответственно, покупатель — это депонент, т.е. человек, вносящий деньги на счёт. Продавец, в свою очередь — это бенефициар, а банк — эскроу-агент. Само депонирование представляет собой передачу денежных средств на хранение третьему лицу. В зависимости от договорённостей покупателя и продавца деньги могут быть переданы как в национальной, так и в иностранной валюте, если это не противоречит принципам работы эскроу-агента.
Момент расчёта, он же — момент документального подтверждения выполнения условий сделки, определяет собственник денег. До наступления момента расчёта деньги принадлежат депоненту, а после — бенефициару, то есть продавцу. При этом продавец в качестве бенефициара тоже имеет право влиять на условия договора счёта эскроу. Также обе стороны могут контролировать состояние счёта и наличие денег на нём. Для этого депоненту или бенефициару достаточно запросить у банка-агента актуальную информацию по счёту.
В случае, когда банк использует системы дистанционного банковского обслуживания, а в сделке принимает участие его существующий клиент, допустимо в электронном виде:
- подать заявление об открытии эскроу-счёта;
- открыть договор такого счёта;
- подписать договор простой электронной подписью.
Что ещё нужно знать про эскроу
С 1 июля 2019 года вступило в силу обновление закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому обновлению, почти все сделки долевого строительства теперь должны проходить через эскроу-счета. Суть процесса остаётся прежней, за исключением некоторых деталей: депонент вносит деньги на банковский счёт, а застройщик получает оплату после официальной передачи жилья покупателю.
Как открыть, вести и закрыть эскроу-счёт при такого рода сделках, указано в Федеральном законе о долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.2004. Сам счёт открывается в соответствии с ГК РФ.
Но долевым строительством область применения счетов эскроу не ограничивается. С их помощью отлично проводится купля-продажа готовой недвижимости, а также сделки с ценными бумагами, переоформление бизнеса и интеллектуальной собственности. В принципе, никаких формальных ограничений здесь нет: можно и автомобиль на вторичном рынке таким образом купить, и дорогостоящую технику — весь вопрос в необходимости и оправданности таких мер, а также в согласии между продавцом и покупателем.
Если квартира или другой объект недвижимости приобретается с помощью ипотечного кредита, покупатель и продавец тоже могут договориться об открытии эскроу-счёта. В этом случае депонентом будет ипотечный заёмщик, а бенефициаром — застройщик.
Схема открытия такого счёта будет аналогична описанной выше:
1. Покупатель выбирает недвижимость.
2. Покупатель подписывает договор долевого участия.
3. Составляется трёхсторонний договор о создании эскроу-счёта между бенефициаром, депонентом и банком-агентом.
4. Банк открывает счёт.
5. Покупатель вносит деньги на счёт.
Застройщик сможет получить денежные средства за покупку недвижимости только после окончания строительства. Например, при продаже квартиры — после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом застройщик обязан соблюдать тот срок сдачи, который указан в проектной декларации.
Кроме того, существует отдельный инструмент, похожий на счёт эскроу. Он даже носит схожее название — «договор эскроу». Во избежание путаницы разберёмся в различиях между ними.
Договор эскроу-счёта и договор эскроу
Важно сначала научиться разделять для себя договор эскроу-счёта и договор эскроу. Для того, чтобы понятия не перемешивались, договору эскроу дали второе название — договор условного депонирования. Такое понятие было введено в законодательство совсем недавно, в 2018 году.
Основное отличие договора счёта эскроу от договора условного депонирования заключается в том, что в первом случае эскроу-агентом может выступать только банк, в то время как во втором случае — любое лицо. В сравнении становится понятно, что слово «счёт» в названии «договор счёта эскроу» отражает необходимость обращения в банк.
По договору условного депонирования эскроу-агентом может стать кто угодно. Буквально любой (согласный на это) человек: от нотариуса до соседа по даче.
Договору условного депонирования посвящена отдельная статья в ГК РФ.
Открываем эскроу-счёт
Согласно законодательству Российской Федерации, эскроу-агентом по договору счёта эскроу может выступать только банк.
Каждый эскроу-агент — это банк, но не каждый банк — это эскроу-агент.
Перечень банков, уполномоченных открывать такие счета, находится на сайте Банка России. Список банков обновляется первого числа каждого месяца, но публикуется с некоторой задержкой. Согласно списку от 1 августа 2023 года, за открытием счёта эскроу мы можем обратиться в 88 кредитных организаций. Выбор велик: такие услуги оказывают как крупные федеральные банки, так и местные региональные.
Различные банки предлагают разные условия по счетам. Стоимость услуги состоит из открытия, обслуживания и закрытия счёта. Крупные банки предлагают бесплатное открытие и закрытие счетов эскроу, а оплата за обслуживание возлагается на бенефициара, например, в случае покупки квартиры долевого участия. Максимум, который можно заплатить при проведении сделок не по долевому строительству — это несколько процентов от суммы на счёте.
Существуют также дополнительные услуги, плата за которые будет взиматься отдельно — например, внесение изменений в договор. Каждая дополнительная услуга обойдётся в среднем в несколько тысяч рублей. Перевод денег на эскроу также не бесплатный, но почти всегда стоит меньше 5 тысяч рублей. Обычно бюджет в 20 тысяч рублей с лихвой покрывает все возникающие расходы. С более конкретными расценками можно ознакомиться на официальных сайтах банков, там же будет представлен перечень документов, необходимых для открытия счёта.
В обоих случаях — заключения договора счёта эскроу и договора эскроу — оплата любых расходов не может быть списана из денег, находящихся на счету. Такие расходы должны быть оплачены отдельно.
Юридическая практика в России
В 2014 году вступил в силу первый вариант закона, регулирующего счета эскроу. С тех пор он претерпел множество изменений, но процесс доработки продолжается до сих пор. Например, последняя редакция закона датируется августом 2023 года.
Федеральный закон «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» регулирует возмещение денежных средств различных вкладов в результате наступления страхового случая. В первом приближении страховой случай — это разорение банка. По обычным счетам и вкладам страховка составляет 1,4 млн рублей, но для эскроу в законе другие параметры.
Какая страховка распространяется на деньги эскроу-счёта?
По таким счетам для купли-продажи недвижимости или участия в долевом строительстве государство обещает возместить 100% денежных средств, но не больше 10 млн рублей. Если у депонента открыто несколько счетов эскроу в одном банке, то максимальная компенсация по всем ним также составляет 10 млн рублей.
На остальные счета эскроу страховка не распространяется.
Обычно право на получение страховых средств имеет депонент, в том числе если до наступления страхового случая к нему перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве.
Одно из писем Центрального банка (от 16.12.2020 № 12-4-4/5437) говорит о том, что необходимо проверять законность денег на счёте эскроу только в случае проведения сделок с недвижимым имуществом. То есть деньги, которые вы внесёте на счёт по договору долевого строительства, будут проверены на легальность. К сожалению, в результате такой проверки средства могут быть заморожены до выяснения обстоятельств. Это не обязательно случится, но вероятность существует. Чтобы деньги не зависли на неопределённо долгий срок, нужно корректно обосновать их происхождение. В некоторых случаях о способах обоснования лучше задуматься заранее.
Счета эскроу — это не единственный способ безопасного проведения крупной сделки. Чтобы лучше разобраться со спецификой этого механизма, сравним его с альтернативными решениями.
Альтернативы: аккредитив и банковская ячейка
Аккредитив — это стандартный бумажный документ.
Покупатель приходит в банк, открывает счёт и оформляет на него аккредитив. В аккредитиве указываются условия, при которых продавец может получить деньги. Документ передаётся от покупателя продавцу. При выполнении условий, прописанных в документе, продавец приходит с аккредитивом в банк и получает свои деньги.
Банковская ячейка — это физический сейф, который находится под охраной на территории банка.
Покупатель и продавец приходят в банк и заключают трёхсторонний договор. Покупатель кладёт деньги в ячейку и отдаёт ключ продавцу. Воспользоваться ключом продавец сможет после того, как предъявит необходимые бумаги. Список необходимых бумаг прописан в договоре.
Счёт эскроу имеет много общего с аккредитивом, а аккредитив напоминает виртуальную банковскую ячейку. Но дьявол, как известно, в деталях:
1. Страхование средств
Счёт эскроу, как упоминалось выше, застрахован на 10 млн рублей. Банковская ячейка не застрахована вообще. Есть два механизма защиты ячейки. Первый — так называемый договор ответственного хранения. По нему банк обязуется нести ответственность за содержимое сейфа. Второй — обыкновенное страхование находящейся в ячейке собственности в страховой компании.
2. Форма договора
Аккредитив — это бумажный документ, форма которого утверждена Центробанком. Для аренды банковской ячейки и открытия счёта эскроу, в свою очередь, строгой формы договора нет, что позволяет вносить в документ любые изменения по желанию сторон.
3. Налоговая служба
Все данные по аккредитивам передаются налоговой службе. Обязанности передавать данные по счетам эскроу и ячейкам у банков нет.
4. Распространённость инструмента
Аккредитив может быть подписан практически в любом офисе банка. Ячейки встречаются реже, их можно арендовать только в конкретных отделениях. Эскроу-счета могут быть открыты только в конкретных банках.
5. Форма оплаты
Сделки по аккредитиву и счёту эскроу проходят безналичным расчётом. Банковская ячейка подразумевает передачу наличных средств.
6. Привязанность к локации
Аккредитив, в отличие от счёта эскроу и ячейки, не имеет строгой привязки к местности и банку. Его можно оформить в иркутском офисе банка А и запросто обналичить в центральном отделении банка Б.
7. Ответственность за платёж
В случае с ячейкой банк не несёт никакой ответственности за платёж, поэтому покупатель и продавец должны сами тщательно проверять подлинность и количество купюр. Более того, проверка подлинности предоставляемых продавцом документов не входит в обязанности сотрудника банка, поэтому умелая подделка может остаться незамеченной. Те же условия распространяются на аккредитив, но не касаются счетов эскроу.
Банки несут ответственность за операции, проходящие по счетам эскроу, поэтому все документы проходят серьёзную проверку на подлинность.
8. Взыскание средств
Банки имеют право взыскать за долги средства с аккредитива и из ячейки. Взыскание не распространяется на счета эскроу.
Все три инструмента имеют свои сильные и слабые стороны, а также специфичные черты. В случае с долевым строительством перед покупателем не стоит проблема выбора: единственный возможный вариант — это счёт эскроу. В остальных ситуациях предпочтение можно отдать любому из инструментов, проанализировав все обстоятельства и условия. При любом варианте важно помнить, что каким бы убедительным и добропорядочным ни казался продавец, лучше заплатить лишние 5-15 тысяч рублей за механизм защиты, чем остаться без денег и товара вовсе. Кажется, это не тот случай, когда актуальна фраза «кто не рискует — тот не пьёт шампанское».
Выводы
- Счета эскроу — молодой, но перспективный инструмент в российской юридической практике. С недавних пор их использование стало обязательным при долевом строительстве, но долевым строительством область применения таких счетов не ограничивается.
- Государство страхует эскроу-счета на суммы до 10 миллионов рублей, но только по сделкам долевого строительства и купли-продажи недвижимости. Через три дня после перехода недвижимости в собственность покупателя страховая сумма снижается до 1,4 миллиона рублей.
- Счета эскроу часто путают с договорами эскроу и сравнивают с арендой банковской ячейки и аккредитивами. Эти инструменты схожи по своей сути и механизму, но отличаются юридическими тонкостями и формальными элементами.
- Не существует стопроцентно рабочего способа защиты от мошенничества, но это совсем не значит, что нужно игнорировать инструменты, ощутимо снижающие потенциальные риски. Важно помнить: только в сочетании с ответственностью, спокойствием и вниманием к деталям эскроу-счёт поможет провести действительно безопасную сделку, результат которой будет соответствовать всем желаемым критериям.
