В мае 2024 года президент Владимир Путин поручил обеспечить граждан жильём: к 2030 году – не меньше 33 кв. м на человека, а к 2036 минимальная жилая площадь должна быть от 38 метров на каждого. Как поручение главы государства скажется на рынке жилой недвижимости и что ждёт малогабаритные квартиры-студии, разбираемся вместе со СберСовой.
Что такое студия
На самом деле термину «квартира-студия» уже более 100 лет. Впервые такие квартирки начали строить ещё в 20-х годах ХХ века в Америке и Европе. В СССР минималистичное жильё появилось примерно на полвека позже, в 70-е годы. Советский архитектор А. В. Пургин адаптировал зарубежные проекты – и в Союзе появились комнаты гостиничного типа – без перегородок и кухонь. Единственным изолированным помещением в них был санузел.
Ещё одной советской вариацией на тему квартиры-студии стала «хрущёвка» – очень маленькая квартира с совмещённым санузлом и частично отделённой от кухни жилой комнатой. И КТГ, и хрущёвки строились массово и сдавались большими многоквартирными домами.
Сегодня мало кого может удивить отсутствие межкомнатных стен и максимум свободного пространства в квартире. Да и по уровню комфорта современные студии совсем не похожи на комнаты гостиничного типа.
Студия — тип квартир, где полностью отсутствуют межкомнатные перегородки.
Своё распространение этот формат жилья получил благодаря демографическому росту и стремительной урбанизации: всё больше квалифицированных специалистов, студентов, молодых творческих людей переезжают в крупные города. Здесь инфраструктура позволяет почти всё время проводить вне дома.
А ещё формат студий заинтересовал творческих людей: художникам есть где установить мольберт, музыканты оценили акустику, танцовщикам стало удобнее репетировать и т. д.
Девелоперы, в свою очередь, уже не справлялись с запросами населения на семейное просторное жильё и начали активно внедрять формат студий в проекты жилых комплексов. Так получился идеальный баланс между спросом и предложением: перспективные молодые люди получили свои первые недорогие студии, а застройщики смогли уместить больше квартир в рамках одного ЖК.
Девелопер (от англ. «развивать») – юридическое лицо или инвестор, который ведёт проект под ключ: от выкупа или аренды земли до сдачи дома в эксплуатацию. При этом понятие «девелопер» законодательно не прописано, в отличие от понятия «застройщик».
Чем чаще строили студии, тем активнее видоизменялись проекты. Например, в Японии ввиду нехватки места студии начали уменьшаться до невообразимых размеров: сегодня можно встретить людей, которые живут в микростудиях площадью 5 метров. Конечно, это единичные случаи, хотя встречается такое не только в Поднебесной — например, в Ленинградской области можно найти квартиры площадью 10 квадратов.
* Именно из-за таких крошечных квартир получили популярность капсульные отели.
Площадь квартиры-студии во многом зависит от класса дома, в котором она расположена. Так, в ЖК эконом-класса бывают студии по 23-25 кв. м, а в комфорт-классе уже можно рассчитывать на площадь до 40 метров.
Более дорогие форматы жилья не просто предполагают просторные студии: здесь и нестандартные планировки, и балконы или лоджии, центральные или исторические районы, вся необходимая инфраструктура. Покупателям в домах бизнес-класса предложат варианты 40-80 кв. м, а в элитных новостройках – до 130 метров.
Доступность студий: семейная ипотека с ставкой 6% годовых действует в 2026 году, но максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ограничена 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Рыночная ипотека в апреле 2026 года предлагает ставки примерно 15,9–20,7% годовых.
Непрактичные площади
По закону, на каждого гражданина должно приходиться определённое количество жилплощади – минимум определяют органы местного самоуправления, то есть в разных городах и регионах эта норма варьируется. Например, в Москве минимальная площадь составляет 10 кв. м на одного человека. Соответственно, для молодой семьи из двух человек минимум составил бы 20 квадратов, как у стандартной малогабаритной квартиры.
Что можно сделать на такой площади? Конечно, можно разработать уникальный дизайн-проект, эффективно разграничить пространство и выделить зоны для хобби и отдыха. Но только представьте, сколько сил и финансов потребуется для обустройства и реализации простых задач.
По данным Метриум за январь 2026 года, предложение студий в массовых новостройках Москвы упало в 3 раза за прошедшие 12 месяцев. В массовом сегменте Москвы объём предложения сократился на 2% в январе 2026 года.
Квадратные метры каждому
На высокий темп распространения малогабаритного жилья обратили внимание московские власти. Маленькие студии площадью 17-19 метров не вписываются в заданный президентом вектор на увеличение площади жилья на душу населения.
Кроме того, по данным Росстата за 2024 год, на одно домохозяйство приходится 2,3 жилых комнаты, а на каждого члена домохозяйства — 27,23 кв. м общей площади жилья. Средний размер квартир в России в 2024 году достиг 57,9 кв. м — на 3,9 кв. м больше, чем в 2014 году.
Эти факторы стали драйвером для решения Москомэкспертизы – 16 мая 2024 года ведомство опубликовало информационное письмо, где указан запрет на строительство и ввод в эксплуатацию жилых помещений площадью менее 28 кв. м.
Реакции столичных властей долго ждать не пришлось – с 1 августа 2024 года вступило в силу официальное постановление. В нём мэр Москвы Сергей Собянин запретил строительство малогабаритных квартир. Также в постановлении есть ряд пояснений: в жилую площадь не входят балконы, лоджии, террасы, кладовые и приквартирные тамбуры – 28 кв. м должна быть минимальная площадь жилой части. Также Сергей Семёнович указал, что площадь двухкомнатных квартир должна составлять не менее 44 кв.м.
Региональная практика
Минстрой РФ в письме от марта 2025 года рекомендовал властям регионов в рамках разработки региональных стандартов жилья согласовывать новые проекты с установкой минимальной площади на уровне от 28 квадратного метров — для студий от 28 кв. м, однокомнатных квартир — от 36 кв. м, двухкомнатных — от 49 кв. м, трехкомнатных — от 66 кв. м.
В Ленинградской области с января 2026 года застройщикам запрещено строить квартиры менее 28 квадратов — вышло однозначное постановление правительства. В Подмосковье стандарты действуют с января 2025 года.
«Причиной запрета стал Указ Президента от 7 мая — в нём речь идёт о том, что к 2030 году на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 кв. м жилой площади. Вторая причина, менее официальная – перегретый рынок Москвы и большое количество нераспроданного и строящегося жилья. В Жилищном кодексе РФ в числе жилых помещений не зафиксировано понятие «студия», поэтому в декларациях застройщиков площадь 19-25 кв. м заявлена как однокомнатная квартира. И своим рекомендательным письмом Москомэкспертиза напомнила, что площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м. То есть застройщики Москвы могут продавать студии и дальше, только они теперь не будут относиться к жилой недвижимости. За последние 5 лет уменьшилась площадь студий с 24 до 19 метров. Есть проекты с квартирами метражом 14 квадратов. Разрешение на строительство таких площадей позволяло застройщикам вместить больше квартир и больше жильцов. Это, в свою очередь, создавало дополнительную повышенную нагрузку на инфраструктуру города. У жильцов страдает качество жизни — есть сложности с парковкой, не хватает мест в школах и детских садах, а на автобусных остановках люди не вмещаются в транспорт. Поэтому было принято решение ограничить число квартир, которые не подходят для комфортного постоянного проживания семьи. Эта мера напрямую коррелирует с задачей государства по решению демографического вопроса».
Комментирует Илья Павлюк, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва
Что теперь будет со студиями
Строить малогабаритки, конечно, не перестанут. Но есть большая вероятность, что студии просто перейдут в нежилой фонд и станут такими же серыми лошадками, как апартаменты.
Также не исключено, что вслед за Москвой студии менее 28 м перестанут строить и в регионах. Так, запрет на малогабаритки подхватили в Ленинградской области — там тоже с 1 июня запрещено строить и сдавать в эксплуатацию микрожильё.
Предложение студий падает: после запрета в Москве и новых региональных ограничений предложение студий в массовых новостройках Москвы существенно сократилось. В 2025 году интерес москвичей к новостройкам увеличился на 23% по сравнению с октябрем 2024 года, но спрос смещается в сторону более просторных однокомнатных планировок от 28–36 кв. м.
Апартаменты как альтернатива: средняя доходность сдачи жилья в аренду по России к концу 2024 года достигла 6,4% годовых (около 15,7 лет окупаемости). В Москве и Санкт-Петербурге — 4–5%. Апартаменты остаются привлекательными для краткосрочной аренды, но их ликвидность для долгосрочной семейной аренды ниже, чем у квартир от 28 кв. м.
- Правовой статус объекта: уточняйте у застройщика и в Росреестре, относится ли помещение к жилому фонду или к апартаментам/нежилому фонду.
- Жилая площадь: балконы, лоджии, террасы, кладовые и приквартирные тамбуры не входят в жилую площадь — 28 кв. м должна быть минимальная площадь жилой части
- Ипотечные условия: льготные программы (семейная ипотека 6%) обычно недоступны для апартамента и нежилого фонда; рыночная ипотека предлагает ставки 15,9–20,7%.
- Налоговые льготы: некоторые программы субсидирования и налоговые вычеты применимы только к жилым объектам.
- Коммунальное обслуживание: апартаменты могут иметь разные тарифы на коммунальные услуги.
Для инвесторов: краткосрочная доходность при посуточной аренде микростудий остаётся привлекательной, но риски ликвидности и нормативные ограничения растут. Долгосрочная стратегия предпочтительнее для квартир от 28 кв. м — они легче продаются и подлежат меньшему количеству правовых ограничений.
