Как использовать материнский капитал при ипотеке

Более 60% семей тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотечного кредита. В то же время в отдельных случаях разумнее гасить кредит за счёт собственных средств. Есть нюансы и с выделением долей в приобретаемой недвижимости. В этом материале мы разберёмся, как гасить ипотеку материнским капиталом и когда этого лучше не делать.

На что можно потратить материнский капитал

Материнский капитал — это мера государственной поддержки рождаемости в нашей стране, которая действует с 2007 года.

Потратить маткапитал можно лишь на цели, определённые законом № 256-ФЗ. Это улучшение жилищных условий, получение детьми образования, формирование накопительной части пенсии матери, приобретение средств адаптации для детей-инвалидов или же получение ежемесячной выплаты при доходе ниже прожиточного минимума. При этом на покупку квартиры в ипотеку, в том числе в строящемся доме, на реабилитацию детей-инвалидов и на дошкольное образование можно тратить средства сразу после рождения малыша, а на остальные цели — лишь при достижении им трёхлетнего возраста.

Наиболее популярный способ использования маткапитала — это улучшение жилищных условий: погашение ипотеки, строительство дома или покупка квартиры. По данным Минтруда, около 62% семей в 2021 году распорядились материнским капиталом именно так.

Маткапитал и ипотека

Рассчитаться с банком по ипотечному кредиту с помощью маткапитала можно несколькими способами — внести его в качестве первоначального взноса на покупку жилья, погасить проценты или тело кредита. Никаких ограничений по погашению процентов или основного долга со стороны кредитных организаций нет, а с первоначальным взносом могут возникнуть сложности. Есть банки, которые в принципе не берут маткапитал в качестве первоначального взноса. Но в то же время есть программы кредитования, которые позволяют средствами материнского капитала полностью заменить первоначальный взнос. Также со стороны банков встречается требование, чтобы собственные средства клиента составляли определённую долю в первоначальном взносе за приобретаемое жильё.

Но какой бы способ использования средств материнского капитала ни выбрал заёмщик, во всех случаях после расчёта с банком он будет обязан выделить всем членам семьи доли в купленном жилье. Ранее перед использованием средств маткапитала в обязательном порядке оформлялось нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям. С 2020 года такая обязанность убрана из закона, хотя, судя по отзывам заёмщиков, в некоторых банках по-прежнему требуют его оформления.

Для использования средств маткапитала на погашение задолженности перед банком необходимо предоставить в Пенсионный фонд:

• заявление на перечисление маткапитала с реквизитами счёта, на который будут переводиться средства;
• паспорт заявителя;
• справку из банка о размере задолженности и копию кредитного договора;
• договор купли-продажи жилья;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Документы можно направить в ПФР через МФЦ, через сайт «Госуслуги» или же обратившись в территориальное отделение.

Срок рассмотрения заявления в ПФР составляет до 30 дней, ещё до 10 дней может занять перечисление ПФР средств на счёт. После этого необходимо подать обращение в банк с просьбой засчитать материнский капитал.

Если у семьи есть электронный сертификат на материнский капитал, то можно направить документы сразу в банк, а он выступит посредником и сам передаст их в ПФР.

Как выделить доли детей в приобретённой недвижимости

Когда кредит погашен и недвижимость перешла в собственность заёмщика, необходимо выделить в ней доли всех членов семьи. Закон отводит на эту процедуру 6 месяцев. Если доли не выделены, то прокуратура может обязать сделать это через суд. Родителей могут привлечь и к уголовной ответственности по статье № 159 УК РФ о мошенничестве, также их могут обязать вернуть государственные средства Пенсионному фонду.

Если не выделить доли и продать квартиру, сделку могут признать недействительной.

Дело в том, что в будущем в случае продажи квартиры, доли которой принадлежат несовершеннолетним, потребуется согласие органов опеки. А они не дадут своё согласие, если при приобретении новой квартиры у детей ухудшатся жилищные условия. Особенно это актуально в случаях, когда следующая квартира приобретается также по договору ипотеки. Если условные 10 квадратных метров квартиры, принадлежащие ребёнку, меняются пусть даже на 20 квадратных метров, но находящиеся в залоге у банка — с точки зрения органов социальной защиты это ухудшение жилищных условий. И согласие на сделку в этом случае можно не получить. Также опека нередко отказывается согласовать сделку, если вместо доли в квартире приобретается жильё в строящемся доме. В ряде случаев с опекой удаётся договориться, выделив детям доли в другом жилье (например, в дачном доме, имеющем статус жилого). Но в каждом случае этот вопрос решается индивидуально, и потому эксперты советуют, чтобы детские доли были минимальными.

С нотариусом или без

Рассмотрим на примере, как рассчитать размер доли. Допустим, в ипотеку куплена квартира площадью 60 метров за 6 млн рублей, средства материнского капитала составили 524 500 рублей, то есть 8,8% её стоимости. В семье 4 человека, и поскольку субсидия даётся на всех членов семьи, им необходимо выделить равные доли, то есть 8,8% : 4 = по 2,2%. В пересчёте на площадь это будет 60 квадратных метров * 2,2% = 1,32 метра. Это минимальные доли каждого из двух детей в квартире. Доли взрослых, в свою очередь, составят также по 1,32 квадратных метра, плюс мать и отец распределят между собой оставшиеся 54,72 метра.

Если доли выделяются только детям, а оставшуюся площадь родители оформляют в совместную собственность, то можно оформить простое соглашение и зарегистрировать выделение долей через МФЦ. Госпошлина в этом случае составит 2000 рублей. Если же родители хотят чётко определить размер своих долей, то им придётся обратиться к нотариусу. Стоимость его услуг — 0,5% от суммы, прописанной в договоре купли-продажи недвижимости (но не более 20 тысяч рублей).