Вы решили сделать гардеробную? Или объединить санузлы? Не торопитесь нанимать бригаду и покупать стройматериалы — ведь возведение новой стены, даже гипсокартонной, требует согласования, поскольку считается перепланировкой. Как её узаконить, как можно перестраивать квартиру, а какие работы запрещены — расскажем в этой статье.
Перепланировкой называют изменение конфигурации жилого помещения — когда вы, например, объединяете две жилые комнаты в одну, разделяете стеной совмещённый санузел, и т. п. Существует ещё и переустройство жилого помещения — это когда вы вносите изменения в инженерные сети. Например, меняете газовую плиту на электрическую или ванну на душевую кабину, прокладываете новые электрические сети.
И перепланировку, и переустройство помещений в многоквартирном доме нужно согласовывать с местными властями. Это вопрос безопасности — чтобы вы не сделали ремонт, из-за которого могут рухнуть стены всей многоэтажки, не нарушили внутренние коммуникации.
Для простоты мы будем всё это называть перепланировкой. Она нужна не только тем, кто хочет сделать удобнее квартиру во вторичном жилом фонде. Вопрос особенно актуален, когда вы покупаете квартиру со свободной планировкой от застройщика и собираетесь претворить в жизнь индивидуальный проект.
Для чего разрешение не нужно
Для начала определимся, какие ремонтные работы в квартире не считаются перепланировкой и не требуют никаких согласований.
- Косметический ремонт: выравнивание и покраска стен, поклейка обоев, укладка плитки или ламината.
- Замена дверей и окон, остекление балкона или лоджии, если проёмы остаются нетронутыми.
- Установка раздвижных дверей.
- Установка нового инженерного оборудования, если оно по габаритам такое же, как старое. Сюда относятся новые трубы, сантехника, провода электросети внутри квартиры.
- Перестановка электроплиты внутри кухни.
- Разборка старой встроенной мебели: антресолей, встроенных шкафов.
Эти правила действуют для подавляющего большинства многоквартирных домов. Но если ваш дом считается объектом культурного или исторического наследия, то действуют другие нормы, а согласования потребуются в том числе с региональным Минкультом.
Какую перепланировку нужно согласовывать
Разрешение потребуется, если вы собрались в ходе ремонта проводить следующие работы:
- менять границы помещений внутри квартиры — ломать стены, строить новые перегородки, заделывать дверные и оконные проёмы;
- менять конструкцию полов в домах с деревянными перекрытиями;
- делать дополнительную антресоль;
- конструктивно менять системы отопления, водо- и газоснабжения, вентиляции;
- устанавливать оборудование нового типа: душевую кабину вместо ванны, электроплиту вместо газовой.
Важно!
В разных регионах у местных властей могут быть разные подходы к перепланировке. Где-то разрешение могут потребовать на установку решёток на окнах или полную замену полового покрытия. А в Москве, например, с апреля 2022 года не нужно согласовывать с властями проекты по изменению внешнего облика фасадов. Поэтому советуем до начала перепланировки уточнить местные нюансы в муниципальном отделе архитектуры и строительства.
Какие работы не разрешат ни при каких условиях
Запреты на определённые работы тоже могут разниться в зависимости от региона. Но есть и общие для всей страны изменения в планировке квартиры, которые вам никогда не согласуют. Все они продиктованы соображениями безопасности.
Нельзя:
- сносить несущие стены;
- делать дверные проёмы в несущих стенах;
- сносить ненесущие стены, если они примыкают к внешней части здания;
- подключать тёплые полы к общедомовым системам водоснабжения и отопления;
- переносить батареи на открытые лоджии и балконы;
- объединять открытые балкон или лоджию с отапливаемой комнатой;
- объединять кухню с газовой плитой или другим газовым оборудованием с жилыми помещениями. Между газифицированным помещением и жилой комнатой обязательно должна быть стена или перегородка с дверью;
- пристраивать балконы на втором этаже и выше;
- переносить санузел или кухню так, чтобы они располагались над жилыми помещениями соседей снизу;
- демонтировать или уменьшать существующие вентиляционные каналы;
- заливать бетонную стяжку в домах, перекрытия в которых на это не рассчитаны;
- присоединять к квартире подвальные или чердачные помещения.
Практически во всех муниципальных отделах архитектуры или бюро технической инвентаризации (БТИ) существуют списки запрещённых в квартирах работ. Нередко для отдельных зданий могут устанавливаться свои ограничения.
Получение разрешения на перепланировку
Рассмотрим пошагово ваши действия, если запланированные ремонтные работы не попадают в список запретов, но требуют согласования. Весь процесс можно условно разделить на три стадии.
- Составление проекта и его согласование с местными властями.
- Непосредственно ход работ.
- Сдача перепланированного помещения и его документальное оформление.
Создание проекта
На первом этапе вам нужно сделать проект. Самостоятельно этим заниматься не стоит, надо обратиться к специалистам. У компании-разработчика проекта должен быть допуск саморегулируемой организации (СРО), поскольку этот вид деятельности лицензируется. Если проект вам составит условное ООО «Рога и копыта» без лицензии, то он будет незаконным. Сроки создания проекта напрямую зависят от сложности перепланировки.
Во многих крупных городах муниципалитеты составляют бесплатные списки готовых проектов. Они, как правило, учитывают особенности местного жилфонда и охватывают наиболее популярные виды перепланировок, например, объединение санузлов или варианты конфигурации помещений в типовых квартирах со свободной планировкой. Это часто позволяет сэкономить и время, и деньги.
В результате у вас появится проект перепланировки и заключение о её безопасности. Дальше необходимо идти в местную администрацию. Туда вы приносите следующие документы:
- паспорт;
- нотариально заверенное согласие на перепланировку всех собственников квартиры (если их несколько);
- техпаспорт жилого помещения;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, наследственные документы);
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- проект перепланировки и заключение о её безопасности.
Этот список не является окончательным
В отдельных случаях могут потребоваться разрешения и заключения от других инстанций — МЧС, санитарных служб. Как уже говорилось, если дом является историческим объектом, то не обойтись без согласований с Минкультом.
Ваше заявление на перепланировку будет рассмотрено в течение 45 дней, после чего дадут вам разрешение или откажут (если вы запланировали запрещённые работы или неверно оформили документы).
Работы по перепланировке и её финальное согласование
После получения разрешения можно начинать ремонт. Если перепланировка затрагивает перенос стен и перегородок, то не спешите после его завершения переходить к финишной отделке и меблировке комнат. Сначала нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы тот обмерил голые стены и составил новые техпаспорт и план квартиры.
Специалисты рекомендуют
Составить документ, в котором будут перечислены все использованные в ходе работ материалы — если в будущем возникнут вопросы, это поможет доказать, что вы проводили именно те работы, о которых заявляли.
Когда все работы завершены, надо снова идти в местную администрацию. С собой вы берёте:
- полученное ранее разрешение на перепланировку;
- новый техпаспорт квартиры;
- новый план квартиры со всеми произведёнными изменениями.
Власти назначат дату комиссии, которая проверит, сделан ли ремонт в соответствии с проектом и строительными нормами. Если всё нормально, то комиссия составит акт, что всё сделано без нарушений. С этим актом, паспортами всех собственников квартиры и разрешением на перепланировку вы там же подаёте заявление, которое будет рассмотрено в течение 30 дней. По истечении срока власти выдадут вам разрешение на эксплуатацию перепланированного жилого помещения.
Чтобы окончательно узаконить перепланировку, нужно обновить информацию о квартире в кадастровом реестре. Это делается через МФЦ или напрямую через Росреестр. Вам понадобятся:
- проект перепланировки;
- первое разрешение от администрации на перепланировку;
- второе разрешение от администрации на ввод в эксплуатацию, подтверждающее законность перепланировки;
- новые техпаспорт и план жилого помещения;
- паспорта всех собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру.
После подачи документов в течение недели вы получите выписку из ЕГРН, которая завершает всю процедуру.
Сколько это стоит и какое грозит наказание за нарушение
Тратиться на согласование перепланировки придётся на двух этапах.
Создание проекта
Если вы не нашли подходящий бесплатный и уже одобренный администрацией проект перепланировки, то придётся его заказывать. Цены очень разные и зависят от региона и сложности предстоящих работ. Но даже самый простой проект не будет стоить дешевле 5 тысяч рублей. Проект конфигурации жилого помещения в квартире со свободной планировкой или в доме со сложной архитектурой может стоить более 100 тысяч рублей.
Вызов кадастрового инженера из БТИ для составления нового техпаспорта и плана жилого помещения
Здесь тоже цена услуги зависит от региона, в среднем инженеры берут от 12 тысяч рублей. В Москве стоимость услуги начинается от 20 тысяч рублей.
Законом предусмотрено наказание за незаконную перепланировку — если вы сделали её без разрешения или выполнили запрещённые работы.
Если это обнаружат, то собственника ждёт штраф в размере 2000-2500 рублей (для юрлиц — от 40 до 50 тысяч рублей).
Если перепланировка выполнена без нарушений строительных норм, то администрация потребует её узаконить.
Если же в ходе перепланировки будут допущены серьёзные нарушения — например, вы сделаете дверной проём в несущей стене или перенесёте ванну в жилую комнату — то власти потребуют вернуть конфигурацию квартиры в первоначальное состояние.
Если вы проигнорируете требования, то жилищная инспекция может обратиться в суд с требованием изъять у вас квартиру. Государство имеет такое право и с большой вероятностью выиграет в суде. После этого квартиру выставят на торги, а из суммы продажи вычтут расходы на «обратную» перепланировку. Такие ситуации редки, но прецеденты имеются.