Какие функции выполняет управляющая компания? За что отвечает? И куда обращаться, если появилось недовольство качеством обслуживания многоквартирного дома? Ответы на эти и другие вопросы — в статье СберСовы.
За что отвечает УК
Безопасность и комфорт жизни в современном многоквартирном доме не ограничиваются пространством личной квартиры. Ухоженность подъезда и даже двора может влиять на уровень удовлетворения. А ответственность за общие имущество и территорию лежит на собственниках.
В общедомовое имущество входят:
- территории подъездов, лестниц, чердаков, подвалов, технических помещений;
- крыша;
- лифты и шахты;
- несущие конструкции;
- инженерные системы;
- двери и окна вне квартир;
- ограждения и придомовая территория.
Основные требования по управлению многоквартирным домом прописаны в ст. 161 Жилищного кодекса России. Согласно ей, управляющая компания на дом может быть только одна. И обязательства по поддержанию чистоты и порядка на общедомовой территории можно переложить на неё. В обязанности включают проведение текущего и срочного ремонта, контроль за коммуникациями, вывоз мусора и даже сохранность самого здания. Этим перечень не исчерпывается.
Список зон ответственности УК формируется при заключении договора. Как правило, в нём указываются ежедневные, ежемесячные и сезонные работы, а также график ремонта. Если во время действия договора происходят события, в результате которых общее имущество наносит ущерб другим людям или организациям, то выплачивает компенсацию УК. О своей деятельности организация должна предоставлять информацию в открытом доступе. Таким образом, собственники могут свободно отслеживать сроки, порядок и стоимость оказания услуг.
Перечень обязанностей
Минимальный перечень услуг и работ по содержанию дома указан в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.05.2023).
В документе три категории:
- Содержание несущих и ненесущих конструкций здания. Для этого должны проводиться проверки состояния фундамента, подвалов, кровли, лестниц, фасадов, стен и перекрытий. При обнаружении нарушений должно проводиться их устранение. Следят и за условиями эксплуатации, в том числе чтобы раскрывать случаи несанкционированного изменения конструкции. Также в эту категорию попадает контроль за дверями и окнами в местах общего пользования.
- Содержание инженерно-технических систем. Подразумевается техническое обслуживание мусоропровода, лифтов, вентиляции, систем отопления и водоснабжения, электрического и газового оборудования. Всё перечисленное должно быть в исправном состоянии, для этого выполняются регулярные осмотры и ремонтные работы.
- Содержание иного общего имущества. В помещениях должны проводить влажную и сухую уборку, дератизацию и дезинсекцию. А придомовую территорию должны убирать и подметать, осуществлять вывоз мусора.
Минимальный перечень направлен на безопасность и надёжность пользования домом с соблюдением прав и интересов собственников. Прописывать все пункты в договоре с управляющей компанией необязательно, поскольку иногда можно сотрудничать с ресурсоснабжающими организациями напрямую.
Однако если хочется одним документом закрыть все потребности, то в соглашение с УК следует добавить некоторые организационные моменты:
- заключение договоров с поставщиками ресурсов и подрядчиками, контроль за исполнением работ;
- взыскание денег с должников;
- информирование об изменениях тарифов;
- организацию встреч с жильцами дома;
- пресечение нелегальной деятельности, например, воровства коммунальных ресурсов.
Как проверить УК и не ошибиться в выборе
Самостоятельный поиск управляющей компании можно начать с поисковых систем или сайтов районной администрации или округа. Так можно найти организации, которые уже ведут деятельность в городе или определённом районе. Кроме того, возможно, удастся узнать количество обслуживаемых домов и почитать комментарии от собственников. Некоторые компании предлагают сотрудничество, имея собственную материально-техническую базу и штат сотрудников. Об этом стоит узнать заранее и спросить о квалификации персонала.
Если выбирать придётся из нескольких претендентов, то можно запросить у них предложения с полным перечислением услуг и их стоимости. Наглядное сравнение отчётливо укажет на различия. Если предлагается заключить типовой договор, его желательно не только прочитать самостоятельно, но и показать юристу. Можно подготовить предложения по изменению и обсудить с каждой организацией.
Обычно в договоре указывают:
- список общедомового имущества;
- перечень предоставляемых услуг, включая коммунальные, и их стоимость;
- порядок и период их оплаты;
- систему дополнения перечня, если потребуется;
- формат предоставления отчётов о деятельности собственникам.
Важно
- проверить лицензию организации;
Обращать внимание нужно не только на наличие документа, но и на срок его действия.
- удостовериться, не ведётся ли процедура о признании банкротом в отношении компании.
Необходимая информация доступна на сайте ГИС ЖКХ и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию
Подать претензию можно в ряд инстанций:
- Прежде всего в саму УК. Нужно написать заявление на имя руководителя. Если обращение проигнорируют или ответят на него отказом, то об этом нужно сообщать при подаче жалоб в следующие органы.
- В ГИС ЖКХ. В личном кабинете на сайте можно составить официальное обращение или жалобу.
- В Роспотребнадзор. Направить претензию можно в случае нарушения прав собственников как потребителей.
- В Госжилнадзор или жилищную инспекцию. Обратиться стоит, если не соблюдаются правила технического обслуживания дома. Например, сломался лифт и его не чинят.
- В ФАС. Служба может провести проверку на предмет нарушений антимонопольного законодательства.
- В прокуратуру и суд. Последние инстанции на случай, если в других органах власти необходимые меры не были приняты.
Как сменить УК
В новостройках часто управляющая компания назначается по результатам открытого конкурса. В таком случае обязательными к исполнению считаются только услуги и работы из минимального перечня.
Возникновение вопросов к качеству работ или их стоимости может привести к желанию заменить компанию. Тогда проводится общее собрание собственников. При согласии более половины от общего числа в доме расторгается договор с текущей УК, а затем заключается с новой.
Контроль за управляющими компаниями
За деятельностью компании следят несколько организаций:
- За нормативы и критерии оценки предоставляемых коммунальных услуг отвечают Министерства строительства и энергетики России. Нормативы определяют средние ежемесячные объёмы на человека или объект недвижимости. В обязанности Минстроя также входит определение качества работ компаний и поставщиков. В основном министерства не занимаются проверками, а публикуют указания о том, как их проводить.
- За лицензиями следит Госжилнадзор. Для выявления нарушений проводится лицензионный контроль. Если деятельность не отвечает требованиям, то лицензию могут отозвать. Если собственники сообщают о нарушениях, то может быть проведена внеплановая проверка.
- Тарифы контролирует ФАС. В обязанности службы входит контроль обоснованности стоимости услуг. Такую же функцию может выполнять региональный комитет по тарифам или региональное министерство энергетики.
- За проверку качества выполненных по дому услуг отвечает региональное управление Роспотребнадзора. За нарушение санитарных норм или требований безопасности служба привлечёт УК к административной ответственности.
