Управляющие компании в ЖКХ: зачем нужны и чем занимаются

Какие функции выполняет управляющая компания? За что отвечает? И куда обращаться, если появилось недовольство качеством обслуживания многоквартирного дома? Ответы на эти и другие вопросы — в статье СберСовы.

Содержание:

1. За что отвечает УК
2. Перечень обязанностей
3. Как проверить УК и не ошибиться в выборе
4. Куда можно пожаловаться на управляющую компанию
5. Как сменить УК
6. Контроль за управляющими компаниями

За что отвечает УК

Безопасность и комфорт жизни в современном многоквартирном доме не ограничиваются пространством личной квартиры. Ухоженность подъезда и даже двора может влиять на уровень удовлетворения. А ответственность за общие имущество и территорию лежит на собственниках.

Право имею: что жильцы многоквартирных домов могут требовать от коммунальщиков

В общедомовое имущество входят:

• территории подъездов, лестниц, чердаков, подвалов, технических помещений;
• крыша;
• лифты и шахты;
• несущие конструкции;
• инженерные системы;
• двери и окна вне квартир;
• ограждения и придомовая территория.

Основные требования по управлению многоквартирным домом прописаны в ст. 161 Жилищного кодекса России. Согласно ей, управляющая компания на дом может быть только одна. И обязательства по поддержанию чистоты и порядка на общедомовой территории можно переложить на неё. В обязанности включают проведение текущего и срочного ремонта, контроль за коммуникациями, вывоз мусора и даже сохранность самого здания. Этим перечень не исчерпывается.

Список зон ответственности УК формируется при заключении договора. Как правило, в нём указываются ежедневные, ежемесячные и сезонные работы, а также график ремонта. Если во время действия договора происходят события, в результате которых общее имущество наносит ущерб другим людям или организациям, то выплачивает компенсацию УК. О своей деятельности организация должна предоставлять информацию в открытом доступе. Таким образом, собственники могут свободно отслеживать сроки, порядок и стоимость оказания услуг.

Перечень обязанностей

Минимальный перечень услуг и работ по содержанию дома указан в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.05.2023).

В документе три категории:

1. Содержание несущих и ненесущих конструкций здания. Для этого должны проводиться проверки состояния фундамента, подвалов, кровли, лестниц, фасадов, стен и перекрытий. При обнаружении нарушений должно проводиться их устранение. Следят и за условиями эксплуатации, в том числе чтобы раскрывать случаи несанкционированного изменения конструкции. Также в эту категорию попадает контроль за дверями и окнами в местах общего пользования.
2. Содержание инженерно-технических систем. Подразумевается техническое обслуживание мусоропровода, лифтов, вентиляции, систем отопления и водоснабжения, электрического и газового оборудования. Всё перечисленное должно быть в исправном состоянии, для этого выполняются регулярные осмотры и ремонтные работы.
3. Содержание иного общего имущества. В помещениях должны проводить влажную и сухую уборку, дератизацию и дезинсекцию. А придомовую территорию должны убирать и подметать, осуществлять вывоз мусора.

Минимальный перечень направлен на безопасность и надёжность пользования домом с соблюдением прав и интересов собственников. Прописывать все пункты в договоре с управляющей компанией необязательно, поскольку иногда можно сотрудничать с ресурсоснабжающими организациями напрямую.

Однако если хочется одним документом закрыть все потребности, то в соглашение с УК следует добавить некоторые организационные моменты:

• заключение договоров с поставщиками ресурсов и подрядчиками, контроль за исполнением работ;
• взыскание денег с должников;
• информирование об изменениях тарифов;
• организацию встреч с жильцами дома;
• пресечение нелегальной деятельности, например, воровства коммунальных ресурсов.

Как проверить УК и не ошибиться в выборе

Самостоятельный поиск управляющей компании можно начать с поисковых систем или сайтов районной администрации или округа. Так можно найти организации, которые уже ведут деятельность в городе или определённом районе. Кроме того, возможно, удастся узнать количество обслуживаемых домов и почитать комментарии от собственников. Некоторые компании предлагают сотрудничество, имея собственную материально-техническую базу и штат сотрудников. Об этом стоит узнать заранее и спросить о квалификации персонала.

Если выбирать придётся из нескольких претендентов, то можно запросить у них предложения с полным перечислением услуг и их стоимости. Наглядное сравнение отчётливо укажет на различия. Если предлагается заключить типовой договор, его желательно не только прочитать самостоятельно, но и показать юристу. Можно подготовить предложения по изменению и обсудить с каждой организацией.

Обычно в договоре указывают:

• список общедомового имущества;
• перечень предоставляемых услуг, включая коммунальные, и их стоимость;
• порядок и период их оплаты;
• систему дополнения перечня, если потребуется;
• формат предоставления отчётов о деятельности собственникам.

Важно

• проверить лицензию организации;

Обращать внимание нужно не только на наличие документа, но и на срок его действия.

• удостовериться, не ведётся ли процедура о признании банкротом в отношении компании.

Необходимая информация доступна на сайте ГИС ЖКХ и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию

Подать претензию можно в ряд инстанций:

1. Прежде всего в саму УК. Нужно написать заявление на имя руководителя. Если обращение проигнорируют или ответят на него отказом, то об этом нужно сообщать при подаче жалоб в следующие органы.
2. В ГИС ЖКХ. В личном кабинете на сайте можно составить официальное обращение или жалобу.
3. В Роспотребнадзор. Направить претензию можно в случае нарушения прав собственников как потребителей.
4. В Госжилнадзор или жилищную инспекцию. Обратиться стоит, если не соблюдаются правила технического обслуживания дома. Например, сломался лифт и его не чинят.
5. В ФАС. Служба может провести проверку на предмет нарушений антимонопольного законодательства.
6. В прокуратуру и суд. Последние инстанции на случай, если в других органах власти необходимые меры не были приняты.

Как сменить УК

В новостройках часто управляющая компания назначается по результатам открытого конкурса. В таком случае обязательными к исполнению считаются только услуги и работы из минимального перечня.

Возникновение вопросов к качеству работ или их стоимости может привести к желанию заменить компанию. Тогда проводится общее собрание собственников. При согласии более половины от общего числа в доме расторгается договор с текущей УК, а затем заключается с новой.

Договориться или поменять. Выбираем стратегию общения с недобросовестной управляющей компанией

Контроль за управляющими компаниями

За деятельностью компании следят несколько организаций:

1. За нормативы и критерии оценки предоставляемых коммунальных услуг отвечают Министерства строительства и энергетики России. Нормативы определяют средние ежемесячные объёмы на человека или объект недвижимости. В обязанности Минстроя также входит определение качества работ компаний и поставщиков. В основном министерства не занимаются проверками, а публикуют указания о том, как их проводить.
2. За лицензиями следит Госжилнадзор. Для выявления нарушений проводится лицензионный контроль. Если деятельность не отвечает требованиям, то лицензию могут отозвать. Если собственники сообщают о нарушениях, то может быть проведена внеплановая проверка.
3. Тарифы контролирует ФАС. В обязанности службы входит контроль обоснованности стоимости услуг. Такую же функцию может выполнять региональный комитет по тарифам или региональное министерство энергетики.
4. За проверку качества выполненных по дому услуг отвечает региональное управление Роспотребнадзора. За нарушение санитарных норм или требований безопасности служба привлечёт УК к административной ответственности.