Приобретение и продажа участка — одни из самых распространённых операций с недвижимостью. Есть несколько важных нюансов, которые помогут вам обезопасить себя и уберегут от серьёзных проблем. Это касается и продающих, и покупающих: у каждого свои риски. Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка — в материале СберСовы.
Что нужно учесть при покупке и продаже земельного участка
Ваша задача — максимально упростить и ускорить сделку, а также избежать риска расторжения. Приведите в порядок документы, касающиеся участка и всего, что на нём имеется.
1. Удостоверьтесь, что границы участка чётко определены. Это можно проверить онлайн на сайте Росреестра. Если возникли проблемы, следует провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт.
2. Соберите следующие документы:
- оригиналы паспортов участников сделки;
- при участии представителя — нотариально заверенная доверенность на проведение сделки;
- если вы состоите в браке и участок является совместной собственностью, необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
- оригинал выписки из ЕГРН;
- если объект находится в ипотечном залоге, требуется письменное согласие банка;
- если сделка затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц, необходимо согласие органов опеки на отчуждение имущества.
3. Определите стоимость строений на участке, если они имеются. Их необходимо будет указать в договоре купли-продажи.
Как выбрать участок
На этапе выбора участка обратите внимание на:
- категорию земли;
- транспортную доступность;
- инженерные коммуникации;
- социальную инфраструктуру.
Участки земли разделены на категории: пригодные для жилья, для ведения личного хозяйства, для промышленных целей и прочие. Категория указана в кадастровом паспорте участка.
Выбирайте участок с минимальным уклоном, особенно если дом стоит на берегу. В этом случае рекомендуется экспертное заключение гидрогеолога: гарантия, что строение не сползёт в водоём. Отдайте предпочтение участкам, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, или землям CHT и ДHП.
Как проверить участок перед покупкой
1. Необходимо убедиться, что участок принадлежит именно тому, кто его продаёт. Если от лица продавца действует представитель, проверьте нотариально заверенную доверенность на совершение сделки.
2. Посмотрите правоустанавливающий документ, подтверждающий приобретение продавцом участка в собственность.
3. Проверьте, не имеет ли участок обременений.
4. Удостоверьтесь, что нет нарушений: неоплаченных налогов, ареста на имущество, путаницы с границами, проблем с коммуникациями, запрета на строительство, пересечения с охраняемыми территориями.
Основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество — выписка из ЕГРН. Получить выписку из ЕГРН может собственник, отказ от предоставления такой выписки — сигнал о том, что с участком не всё чисто.
Рекомендуется попросить продавца предоставить вторично выписку из ЕГРН перед самой сделкой, чтобы убедиться, что в ней нет изменений.
Как оформить договор купли-продажи участка
Утверждённой формы такого договора нет, поскольку он существенно не отличается от любого соглашения купли-продажи.
Составляется по стандартной схеме:
- преамбула;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчётов;
- передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон.
Заполняя договор купли-продажи земельного участка, не ограничивайтесь шаблоном — вы можете внести изменения, касающиеся конкретного участка, условий и прочего.
В договоре обязательно указываются: кадастровый номер участка, его площадь, категория земли и вид разрешённого использования.
Если приобретается участок с домом, должен быть указан кадастровый номер дома, его точный адрес, площадь и этажность.
Проверьте, совпадают ли кадастровые номера, указанные в договоре, с теми, что записаны в ЕГРН.
Цену и порядок расчёта определяют продавец и покупатель и указывают это в договоре. Чаще всего выбирают один из двух вариантов.
100%
Покупатель передаёт всю сумму после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре.
50%
Покупатель перечисляет на расчётный счёт продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — в течение трёх рабочих дней после регистрации права собственности.
- Можно воспользоваться эскроу-счётом. Покупатель вносит на него всю сумму, но продавец получит её, только представив банку доказательства, что переход права собственности состоялся.
- Стоит предусмотреть в договоре ответственность за неисполнение условий. Например, если продавец не передаёт участок в оговорённый срок, покупатель вправе потребовать уплаты неустойки за каждый день просрочки.
- Также стороны могут внести в договор пункт, согласно которому в случае несвоевременной уплаты денег стоимость участка возрастает на определённую сумму.
- Споры решаются в судах по месту нахождения земельного участка.
Договор купли-продажи участка подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий — для предоставления в Росреестр.
- Переход права собственности на участок регистрируется в Росреестре или в МФЦ.
- Рассмотрение документов занимает до 9 рабочих дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН.
- Перед тем, как подать на регистрацию, необходимо оплатить госпошлину. За регистрацию земельного участка она составляет 350 рублей, если же на участке есть дом, к сумме прибавляется ещё 2000 рублей.
Продавец обязан заплатить НДФЛ, если владел участком меньше 5 лет, или меньше 3 лет, если участок получен в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.
Когда нужен нотариус
Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка обязательно, если:
- продаётся доля в праве собственности;
- участок принадлежит несовершеннолетнему, а также частично или полностью недееспособному лицу.
В остальных случаях участие нотариуса необязательно, однако вы можете воспользоваться его услугами для собственного спокойствия.
Получить налоговый вычет за приобретение участка без дома нельзя. Если дом есть или если вы начнёте строительство жилого дома на этом участке, можно получить соответствующие налоговые льготы.
Риски при покупке земельного участка
- Неточности в кадастровом плане. Одна из самых частых проблем — несовпадение реальных границ и расположения участка с записанными в кадастровом плане.
- Отсутствие межевания. Если границы участка не определены, в реальности он может оказаться меньше, к тому же вам придётся судиться с соседями об установлении границ.
- Учёт разрешённого землепользования. Участок может быть расположен на землях, где запрещено строительство.
- Наличие необходимых коммуникаций. Удостоверьтесь, что имеются водопровод, газ, электричество, что все коммуникации правильно оформлены.
- Отсутствие подземных коммуникаций. Важно убедиться, что под участком не проходят газовая или водопроводная трубы, которые станут препятствием для строительства и землепользования.
- Обременения участка. Если имеется договор аренды на участок или арест собственности, то при продаже обязательства перейдут к покупателю. Внесите в договор пункт, согласно которому продавец гарантирует отсутствие обременений. Если позже нечто подобное выявится, отвечать будет продавец, а не вы.
Мелочей не бывает
Приобретение участка — важный шаг и серьёзная сделка. Даже если вы покупаете у хорошего знакомого, не пренебрегайте требованиями к оформлению сделки, ни о чём не договаривайтесь на словах, составляйте договор как можно более продуманно и тщательно. Так вы обезопасите и себя, и свою семью.
