Чтобы крыша не поехала. Что нужно знать владельцу частного дома в России

Всё больше людей хотят купить или построить собственный дом, особенно с учётом продолжающейся пандемии. Рассказываем, что должен знать каждый, кто решится на такое приключение.

Иметь свой дом хочет половина россиян

В индивидуальных домах живут уже почти 25% россиян, хотя ещё в 2018 году их было немногим более 20%, говорит нам Росстат. А хотела бы так жить половина страны, свидетельствуют опросы. Цены на дома растут — впрочем, как и на другое жильё. К лету этого года средняя стоимость частного дома в России достигла 7 млн рублей — против 6,1 млн в мае 2020 года. А в Подмосковье достигает уже 35 млн рублей (с учётом элитного сегмента) — это почти вдвое дороже, чем до пандемии.

В октябре правительство расширило действие льготной ипотеки на частные дома. Но одного желания и денег для того, чтобы стать владельцем собственного дома, недостаточно. Важно понимать, что именно вы покупаете или строите, с какими проблемами можете столкнуться и что значит быть владельцем дома по закону.

Реформа частного домостроения и типы домов

В июле 2017 года произошла небольшая революция в сфере частного домостроения: был принят базовый федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Закон вместе с пакетом подзаконных актов вступил в силу 1 января 2019 года.

Что изменилось?

Во-первых, теперь дома в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) практически приравнены к постройкам на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Собственники того и другого стали именно собственниками недвижимости, а не представителями двух параллельных миров: дачников из советского прошлого и новой «коттеджной буржуазии».

Во-вторых, для всех типов домов принят единый уведомительный механизм регистрации. Раньше для ИЖС требовалось получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Зато садовые дома можно было зарегистрировать без этих документов по упрощённому порядку. Правда, зарегистрировать жилой дом в СНТ было крайне сложно, а с середины 2016 года вообще невозможно, даже через суд. До августа 2018 года любое, в том числе капитальное строение владелец участка мог зарегистрировать только в такой форме: назначение — «нежилое здание», наименование — «жилое строение — садовый дом».

В-третьих, теперь собственники земельного участка должны только уведомить уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления о начале и окончании строительства жилого дома. Официально вводить жилые дома в эксплуатацию не требуется. Такие нормы действуют пока до 1 марта 2026 года.

В-четвёртых, появились единые нормативы частных домов. Высота садового или жилого дома не должна превышать 20 метров или три наземных этажа. Если собственник раньше успел зарегистрировать четырёхэтажную дачу, сносить лишний этаж он не обязан. Но зарегистрировать новую «многоэтажку» с марта 2019 года невозможно.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. Но если она превышает 500 квадратных метров, то потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на ввод такого дома в эксплуатацию.

В-пятых, убраны многочисленные (их насчитывалось до 15 ‒ 20) хаотичные формы образований в дачной сфере. Больше нет самого понятия «дачное хозяйство». Теперь действует только одна организационно-правовая форма некоммерческой организации — товарищество собственников недвижимости. Оно может быть либо садоводческим, либо огородническим.

Огороднические товарищества имеют право строить на участках только технические здания: сарай, теплицу, колодец. Поэтому нужно быть очень внимательными, когда кто-то предлагает «вкусную» цену и прекрасное расположение. Проверьте по документам и/или выписке из ЕГРН, не продают ли вам огородническую землю. Ни садовый, ни жилой дом вы здесь не построите. И легализовать строение прежних хозяев как дом тоже не получится.

В-шестых, теперь можно получить постоянную регистрацию, которую мы по старинке называем пропиской, на даче. Но только если дом уже зарегистрирован по новым правилам и признан жилым, или если вы переведёте его из садового (нежилого, для сезонного проживания) в жилой (для круглогодичного проживания). В Москве такая процедура заработала только с 1 октября 2021 года.

Наконец, для тех, кто до сих пор не зарегистрировал свои доставшиеся с советских времён постройки, постоянно переносится срок дачной амнистии — Госдума в очередной раз сдвинула его до 2031 года и хочет сделать процедуру бессрочной.По сути, это механизм упрощённого бесплатного оформления прав на жилые дома и одновременно на земельные участки, на которых они расположены. Такие нормы коснутся жилых домов, построенных до 14 мая 1998 года, то есть до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.

Целевое назначение и категории земель

Дом нельзя рассматривать отдельно от участка. Например, в залог банку для получения ипотеки или кредита нельзя передать только дом или участок (если на нём уже стоит зарегистрированный дом). База для налогового вычета (НДФЛ) рассчитывается исходя из общей стоимости дома и участка с общим лимитом в 2 млн рублей.

В земельном кадастре существуют понятия «целевое назначение» и «категории земель».

Что это такое?

Земля может использоваться для садоводства/огородничества; индивидуального жилищного строительства (ИЖС); сельского хозяйства; личного подсобного хозяйства (ЛПХ); личного подсобного хозяйства на полевых участках.

Важно понимать, что виды разрешённого использования не привязаны к конкретным категориям земель. Поэтому, например, землям сельскохозяйственного назначения, где по общим правилам строить жильё нельзя, может быть присвоен вид разрешённого использования. И тогда на этом участке построить жилой дом можно.

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населённых пунктов.

Наиболее распространённая форма для садовых товариществ: по категории земель — земли населённых пунктов, разрешённое использование — для ведения садоводства. Кроме того, в настоящее время Росреестр помечает садовые товарищества «для иных видов жилой застройки».

Сейчас нередко бывшие деревни, например, сохранившие этот статус на территории Новой Москвы, становятся фактически коттеджными посёлками. Тогда на кадастровой карте можно увидеть такое сочетание: земли населённых пунктов, разрешённое использование — для ведения личного подсобного хозяйства.

Не стоит полностью исключать риск ошибок в регистрации недвижимости. Бывают сбои и в базах кадастрового учёта. Поэтому нужно заглядывать на Публичную кадастровую карту не только на стадии сделки, но и время от времени после покупки жилья, и важно иметь на руках выписки из ЕГРН на свой участок и дом.

Садоводам юристы рекомендуют делать такую ревизию в отношении земель общего пользования, вплоть до кадастровой оценки. Например, на территории Новой Москвы и в Сочи такие участки попадали в группу «объекты неустановленного назначения». А некоторые участки с рыночной ценой в сотни миллионов рублей оценивались по кадастру в 1 рубль. Это реальные истории.

В случае выявления ошибки ФНС может прислать требование об уплате огромной для СНТ суммы налогов, и платить придётся всем проживающим в товариществе. Такие земли рискуют перейти в иную категорию — вплоть до земель запаса, то есть предназначенных к изъятию для государственных и муниципальных нужд. Если на таких землях располагаются объекты инфраструктуры — например, дорогостоящий газопровод, который провели члены СНТ за свой счёт — судьба таких объектов может оказаться плачевной, вплоть до принудительного сноса.

Есть ли риск потерять участок

Разумеется, земельный участок нужно использовать по назначению и не возводить на нём самовольные постройки. Нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальный жилой дом, а на садовом участке — автомойку или хостел. Иначе — снос за свой счёт или изъятие по Земельному кодексу.

Земли садового некоммерческого товарищества (СНТ) собственник должен обрабатывать ежегодно. Если в течение трёх лет этого не происходит, по статье 8.8 КоАП такой земельный участок могут впоследствии изъять. Но это не значит, что вас заставят сажать яблони и морковку, угрожая отобрать землю в случае неповиновения. Власти будут обращать внимание на дачи, которые небезопасны: там, где растёт борщевик или постоянно вспыхивают заросли травы.

Где лучше иметь свой дом

Приобретение или строительство дома на землях СНТ по сравнению с ИЖС пока содержит больше неопределённостей и рисков. Даже банки оценивают частные дома, особенно садовые, как более высокорисковую недвижимость, чем многоквартирные. Как следствие — далеко не все кредитные организации готовы поддерживать эту сферу. Нередко они используют повышенные ставки по ипотеке и нецелевым формам долгосрочного кредитования под залог.

Если вы хотите жить в СНТ, надо учесть, что в садовых товариществах собственников недвижимости до сих пор действует самоуправление — избираются председатель и правление из местных жителей. Эти люди не имеют профессиональных навыков ведения коллективного хозяйства, а иногда их деятельность приводит к злоупотреблениям или нарушениям закона из-за недостатка знаний и опыта.

Государство пока никак не контролирует председателей СНТ, в отличие от руководителей управляющих компаний ИЖС.

Поэтому прежде чем покупать или строить дом, важно тщательно разобраться в особенностях законодательства как в отношении жилых построек, так и в отношении земельных участков.