Покупка недвижимости в качестве инвестиции — популярная история в России. Считается, что «вложения в бетон» относительно надёжны и прибыльны. На деле многое зависит от выбора объекта, точки входа и того, как именно инвестор собирается получать инвестиционный доход.
Как инвестируют в недвижимость
Инвестировать в недвижимость можно по-разному. Например, купить долю в паевом инвестиционном фонде, в котором объектами занимается управляющая компания. В этом случае инвестор становится владельцем не самой недвижимости, а ценной бумаги, со всеми соответствующими рисками.
В то же время вложения в реальную физическую недвижимость многим кажутся более надёжными и привычными. Поэтому в России инвесторы часто делают выбор в пользу самостоятельной покупки объектов.
Можно купить коммерческую недвижимость и сдавать офис или склад юридическому лицу. А можно вложиться в квартиру, апартаменты или даже домик на берегу моря и сдавать жильё в долгосрочную аренду или посуточно. Наша статья как раз о последнем варианте — покупке инвестиционного жилья.
Откуда берётся доход
Возможно, покупать квартиру для инвестиций в период высоких ставок — не лучшее время. Эксперты подсчитали, что средняя доходность от сдачи в аренду квартиры в России с начала 2024 года составила 5,8% годовых. Обычные банковские вклады сейчас дают намного больше.
В любом случае при планировании таких инвестиций важно понять, из чего будет складываться доход. Обычно инвестор рассчитывает и на доход от аренды, и на то, что сам объект со временем вырастет в цене. Хотя кто-то зарабатывает исключительно на быстрой перепродаже (флиппинг), а кто-то планирует постоянно жить на пассивный доход от аренды и не продаёт квартиру без крайней необходимости.
Доход от аренды можно получать разными путями, с разной степенью вовлечённости в процесс:
Долгосрочная аренда
Когда жильё сдают на срок от нескольких месяцев до нескольких лет.
Посуточная аренда
От одних суток до месяца. Доход от посуточной аренды обычно больше, чем от долговременной, но и трудозатраты несоизмеримы.
Например, инвестор может сдавать однушку в небольшом городе за 30 тысяч в месяц с минимальным сроком договора — полгода. В таком случае доход будет близок к пассивному.
А может выставить объявление о посуточной аренде за три тысячи в сутки. Даже если треть месяца квартира будет простаивать, доход всё равно будет вдвое больше, чем при долгосрочной аренде. Но при этом инвестору придётся самому плотно участвовать в процессе: встречать гостей, проводить уборку после каждого гостя, решать постоянно возникающие бытовые вопросы. И тогда это скорее зарплата, чем пассивный доход.
Можно поручить все хлопоты агентству, а уборку — клининговой фирме, но тогда придётся делиться и доходом. Поэтому в реальности чем доход ближе к пассивному, тем он меньше. И наоборот: чем больше доход, тем больше всё это похоже на полноценную работу или бизнес, а не на инвестиции.
Как правильно выбрать объект
На что обратить внимание перед началом поисков:
- физическая недвижимость — низколиквидный актив, то есть продать её по рыночной цене так же быстро, как, например, акции или облигации, вряд ли получится;
- недвижимость традиционно относят к низкорисковым активам, но доход здесь не гарантирован, как и в любых инвестициях.
Правильный выбор объекта может помочь повысить ликвидность и одновременно снизить риски.
И на будущую цену жилья, и на востребованность квартиры у арендаторов влияют следующие факторы:
- место;
- транспортная доступность;
- расположение в доме;
- тип квартиры и планировка;
- состояние и возраст жилья;
- неблагоприятные факторы.
Место и инфраструктура
Город
Чаще всего инвестор выбирает объект в своём городе — так проще следить за его состоянием и участвовать в связанных с арендой хлопотах. Но если вы планируете поручить общение с арендаторами агентству, можно выбирать, в каком городе выгоднее купить жильё.
Исследования показывают, что часто инвестиции в недвижимость быстрее окупаются в небольших городах.
Например, согласно аналитике от Домклик, в топ-10 городов с самой быстрой окупаемостью и высокой выручкой от аренды однушек не вошёл ни один из самых крупных российских городов. В тройке лидеров: город Губаха в Пермской области, Норильск и Комсомольск-на Амуре. В среднем, по подсчётам аналитиков, окупить приобретение квартиры в одном из десяти городов рейтинга можно за 8-11 лет. Объясняется это тем, что стоимость жилья в маленьких городах не слишком большая, а ставки аренды в последние годы довольно высоки.
Для сравнения — в Москве при высокой стоимости жилья средний срок окупаемости однушки — около 19 лет, в Санкт-Петербурге — вообще 24 года.
Район, транспорт и инфраструктура
Незнакомый с городом человек может считать, что чем ближе к центру, тем лучше. Отчасти это так, но не всегда. Центральные районы более престижны, но и стоимость жилья в них может быть намного больше, а ставка аренды не всегда различается так же сильно, как цена.
Сосредоточить поиски в центре важнее тем, кто нацелен на посуточную аренду, для остальных выбор не так очевиден. Удалённые от центра районы могут иметь свои преимущества: новые ЖК с более просторными квартирами, больше парков, меньше пробок и проблем с парковкой.
Долгосрочный арендатор будет скорее смотреть на инфраструктуру района и транспортную доступность. Это наличие школ, садиков, торговых центров, расстояние до метро или автобусной остановки, дороги и парки. Стоит учитывать и перспективы: планы реновации, строительства новых веток метро, будущей застройки.
Дотошный инвестор иногда даже снимает на несколько дней жильё в интересующем месте, чтобы увидеть район в разное время суток, проехать до центра в час пик, оценить контингент и в целом настроение места.
Тип и состояние жилья
Проще всего найти арендаторов и покупателей на небольшую квартиру: однокомнатную, двухкомнатную или студию. Количество метров при этом не так важно: от того, что комнаты будут более просторными, ставка аренды сильно не повысится.
Многое зависит и от удачной, желательно современной планировки. Лучше, чтобы в квартире не было узких длинных коридоров, мансард, слишком маленьких комнат.
Первый этаж может быть менее востребован из-за решёток на окнах, сырости или вечно холодных полов, последний — из-за греющейся в жару или протекающей в дождь крыши. Но, например, в ЖК бизнес-класса последний этаж может быть даже дороже из-за террасы на крыше, высоких потолков или вида из окон.
Квартиры в новых домах обычно можно сдавать в аренду дороже, чем в старых, но не всегда. Важно качество постройки и состояние дома: шумоизоляция, толщина стен, работа лифтов.
Но, наверное, больше всего влияет на настроение арендаторов состояние самой квартиры: свежий ремонт, чистота, современная мебель. К счастью, внутри квартиры можно создать привлекательные условия своими силами, тогда как район, соседей или транспортную доступность изменить после покупки не получится.
Где искать
Объявления о продаже вторичного жилья можно смотреть на сайтах типа Циана, Домклика или Авито. Но если речь идёт о новостройках, стоит заранее изучить предложения застройщиков, выделить понравившиеся ЖК и узнать сроки старта продаж, чтобы получить лучшую цену.
Если вы не специалист, имеет смысл сначала почитать профильные сайты и форумы, где инвесторы обсуждают разные районы и ЖК. Там можно узнать тонкости и задать вопросы более опытным инвесторам.
