Как взять кредит под залог недвижимости и не опасно ли это

Получить крупную сумму под разумные проценты можно, оформив кредит под залог недвижимости. СберСова рассказывает, стоит ли брать такие кредиты, в чём их выгода и какие существуют подводные камни.

О чём речь

При оформлении такого кредита банку в качестве залога передают недвижимость — жилой или нежилой объект. Если заёмщик не сможет выполнить обязательства, имущество будет продано, а средства от продажи направятся на погашение долга. Для банка кредит с залогом — менее рискованный: понятно, что деньги будут возвращены в полном объёме.

Заёмщик также получает ряд преимуществ. Если сравнить условия по потребительским кредитам и кредитам под залог недвижимости, то во втором случае значительно выше как возможная сумма, так и срок. При наличии залога банки предлагают сумму до 20 млн рублей на срок до 20-25 лет, по потребительским кредитам — до 5 млн рублей при максимальном сроке 5-7 лет. То есть кредит под залог недвижимости может стать решением проблемы, когда нужна сразу довольно большая сумма, причём на любые цели.

В качестве залога можно использовать квартиру, таунхаус, апартаменты, земельный участок, гараж, жилой дом (как с участком, так и без). Максимальная сумма кредита в разных банках составляет 60-80% оценочной стоимости объекта, оформляемого в залог.

Требования банков к заёмщику и залогу

Если у потенциального заёмщика плохая кредитная история или нет официального дохода, ему могут отказать в выдаче кредита даже при наличии обеспечения. Также у банков есть требования к возрасту заёмщика, наличию гражданства РФ, непрерывному стажу на последнем месте работы и т. д. — в целом они такие же, как при обычном потребительском кредитовании.

Требования банка к предмету залога могут быть довольно высокими. Например, имеет значение этажность здания, в котором находится квартира. Также банки иногда предъявляют требования к давности постройки — в одних это не раньше 1955 года, в других — не раньше 1980-го, третьи ориентируются на степень износа строения, которая может варьироваться от 40 до 70%. Если квартира находится в доме под расселение по программе реновации, в кредите могут отказать. Грядущий капитальный ремонт с отселением жильцов или отсутствие централизованной подачи горячей воды — также основания для отказа.

Что нужно для оформления кредита

• Подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН и предоставить сведения о зарегистрированных лицах.
• Залоговое имущество может и не находиться в собственности заёмщика. Например, квартира может принадлежать родителям. Главное, чтобы собственники дали своё согласие.
• Имущество не должно быть арестовано или уже находиться в залоге (например, ипотечное жильё не будет принято, так как уже заложено в банке).
• Как и при классической ипотеке, необходимо провести оценку недвижимости. Расходы по оплате услуг оценщика — на потенциальном заёмщике, в среднем это 3-7 тысяч рублей.
• В будущем страхование предмета залога — также обязательное условие получения кредита.

Могут ли изъять залог, в том числе единственное жильё

Предметом залога чаще всего становится собственная квартира. Банки берут в залог даже ту недвижимость, которая является единственным жильём. И в случае проблем с возвратом кредита могут её изъять.

Но не стоит думать, что банки при первой же возможности захотят забрать у вас квартиру. Они скорее заинтересованы в том, чтобы заёмщики продолжали исполнять условия договора. В случае просрочки банк в первую очередь выяснит причину и предложит компромисс — реструктуризацию кредита или кредитные каникулы. Но при явном и грубом нарушении договора банк через суд может добиться продажи залогового имущества.

В 2021 году Конституционный суд фактически разрешил забирать единственное жильё за долги даже по необеспеченным кредитам.

Если же несовершеннолетние — собственники недвижимости, любая сделка с их долями подлежит одобрению в органах опеки. С точки зрения прав несовершеннолетних, наложение обременения на их собственность — ухудшение положения детей. Опека, как правило, такие сделки не одобряет. То есть квартира, доли в которой принадлежат детям (например, если при покупке использовался материнский капитал), скорее всего, не будет принята в качестве залога.

В чём преимущества кредита под залог недвижимости

• Его можно оформить при уже открытых кредитах.
• Можно получить большую сумму на больший срок, чем в случае с потребительским кредитом, и за счёт этого снизить размер ежемесячного платежа.
• Если кредит берётся на покупку жилья (ипотеку), его можно получить даже без первоначального взноса.

Почему за кредитом лучше идти в банк

Кредит под залог недвижимости можно взять не только в банке, и некоторые граждане, получив отказ из-за невысокой платёжеспособности, плохой кредитной истории или же неподходящего предмета залога, обращаются в другие финансовые организации.

Однако на практике такое кредитование несёт в себе серьёзные риски, в первую очередь — мошенничества с целью изъятия жилья. При подобном кредитовании договор нередко составляется таким образом, что из кредитного превращается в договор купли-продажи.

Проблема стала явной несколько лет назад: микрофинансовые организации (МФО) выдавали займы под залог недвижимости финансово неграмотным гражданам, при этом условия договора были настолько кабальными, что люди в итоге теряли своё жильё.

В 2019 году ЦБ запретил МФО такие ссуды, за исключением случаев, когда деньги выдаются на предпринимательские цели. А летом 2022 года Минфин выпустил разъяснительное письмо, в котором ещё раз подтвердил: только банки могут выдавать кредиты, если обеспечением является жилое помещение.