Падение Evergrande: приведут ли проблемы крупнейшего застройщика Китая к финансовому коллапсу

Evergrande — один из крупнейших и самых закредитованных девелоперов Китая, который сейчас переживает острейший кризис ликвидности из-за действий регулятора, роста ставок и крупных долгов. Может ли его банкротство повлечь проблемы в китайской экономике?

Основатель Evergrande Хуэй Ка Ян ещё в 2020 году занимал 10-ю строчку в китайском списке Forbes с состоянием в 27 млрд $. Однако накапливающиеся проблемы в бизнесе сместили его на 53-ю позицию в рейтинге. Сейчас его состояние, оценивающееся в режиме реального времени, рухнуло до 10,7 млрд $ из-за кризиса ликвидности компании.

Китайская урбанизация превратила Evergrande в крупнейший конгломерат. Сейчас у застройщика более 800 проектов в 280 городах, а лишь за один 2020 год компания реализовала 80 млн кв. м недвижимости, — это сопоставимо с суммарным вводом жилья в России.

За время своего существования компания накопила огромный долг — у неё он самый крупный среди мировых застройщиков. Обязательства превышают 300 млрд $ — это 6,5% от всего долга китайских компаний рынка недвижимости. На евробонды приходится 19 млрд $. С начала года акции компании рухнули на 85%, а котировки евробондов с погашением в 2025 году снизились с 82% до 25% от номинала. Что пошло не так?

С лёгкой руки регулятора

Строительный сектор Китая начало немного лихорадить ещё в начале года: в феврале девелопер China Fortune Land Development объявил дефолт по облигациям на 530 млн $. Между тем условия кредитования в Китае ужесточались, росли ставки по ипотеке.

Первые опасения насчёт состояния Evergrande появились ещё в начале этого лета. В конце июня агентство Fitсh впервые более чем за пять лет понизило рейтинг компании с B+ до В. Компания оказалась под давлением, после того как Пекин потребовал, чтобы крупнейшие девелоперы страны снизили свою долговую нагрузку.

Как разбираться в кредитных рейтингах

Evergrande пообещала сократить долги на 150 млрд $ и начала постепенно исполнять волю регулятора, продавая некоторые активы — недвижимость, непрофильные компании. Fitch считала, что планы застройщика по сжиганию долга вполне достижимы, но сопряжены с риском исполнения обязательств. Как оказалось, рейтинговое агентство не ошиблось.

Активно акции и облигации Evergrande начали распродаваться инвесторами в конце июля после того, как участники рынка узнали о заморозке депозита дочерней компании Hengda Real Estate Group на 20 млн $ по запросу коммерческого банка China Guangfa Bank. На рынке сохранялась постоянная неуверенность на тему того, как основатель компании будет рефинансировать огромные долги компании.

В конце июля компания отменила выплату запланированных специальных дивидендов, а в начале сентября на FT вышел текст с заголовком «Кризис ликвидности Evergrande: почему застройщику грозит дефолт?». Перед этим девелопер честно признался, что может не выполнить некоторые свои финансовые обязательства. У компании начались проблемы с поставщиками — она не смогла своевременно оплатить их счета, из-за чего некоторые объекты строительства пришлось заморозить. Вместе с тем продажи недвижимости у застройщика в августе резко упали (на 26% год к году), из-за чего денежные потоки компании сократились. До этого в июле падение продаж составило 13%, а в июне — 6%.

В сентябре сотни инвесторов осадили штаб-квартиру Evergrande в Шэньчжэне. Число дольщиков, которые вкладывали средства в строительство объектов компании, составляет 1,5 млн человек, писал Bloomberg. Для сравнения: в России на пике проблем с застройщиками число граждан с такими проблемами не превышало 200 тыс.

Тем временем международные рейтинговые агентства один за другим начали понижать оценку кредитоспособности компании.

Рейтинговые агентства о Evergrande

На прошлой неделе S&P понизило рейтинг Evergrande и двух дочерних компаний — Hengda Real Estate Group и Tianji Holding — на одну ступень, до уровня СС, с негативным прогнозом. Агентство отметило ухудшающуюся ликвидность компании и полагает, что с учётом нестабильного финансового положения банки больше не захотят продлевать сроки погашения кредитов или предоставлять новое проектное финансирование.

Неделей ранее агентство Fitch также понизило рейтинг Evergrande до СС. Агентство отмечает, что недавнее падение продаж, которые являются основным источником ликвидности, ослабило способность Evergrande погашать краткосрочную задолженность. Согласно отчётности, продажи компании упали на 26% год к году (г/г) в августе 2021 года, после падения на 13% в июле 2021 года, и на 6% — в июне, несмотря на то что Evergrande продавала недвижимость с дисконтом. Средняя цена реализованной недвижимости в августе снизилась на 26% г/г, или на 11% г/г за 8 месяцев.

В начале сентября Moody’s тоже понизило рейтинг компании до уровня Ca1, отмечая слабую ликвидность компании и неспособность привлечь достаточно новых средств для рефинансирования задолженности.

Эхо друг друга

Волна проблем прокатилась по всему сектору недвижимости Китая. Уже к середине 2021 года примерно 30% дефолтов китайских компаний приходилось на сектор недвижимости. Общий объём обязательств проблемных компаний превысил 7,6 млрд $.

У Evergrande относительно небольшие процентные обязательства до конца года по бондам — $670 млн, согласно данным Bloomberg. 23 сентября ей предстоит платеж в 83,5 млн $ по процентам по пятилетним долларовым бумагам и 36 млн $ — по внутренним облигациям. По пятилетним бумагам есть отсрочка на 30 дней. В среду компания Hengda Real Estate Group (главное подразделение Evergrande) заявила, что произведёт 23 сентября выплату купонов по своим внутренним облигациям.

20 сентября у Evergrande — платежи по процентам по банковским кредитам. Основные кредиторы Evergrande — China Minsheng Banking, Agricultural Bank of China и Industrial & Commercial Bank of China. СМИ писали о том, что застройщик уже предупредил ключевых кредиторов о том, что не сможет выплатить проценты по кредитам. В понедельник компания пропустила платежи по кредитам по крайней мере двум банкам, сообщил во вторник Bloomberg со ссылкой на источники.

Число инвесторов, которые держат инвестиционные инструменты Evergrande, — около 70 тыс. человек, пишет Bloomberg. Они предлагались по ставке в 13% годовых, что выше, чем банковские продукты. Сейчас компании необходимо выплатить 6,2 млрд $, но у компании нет возможности оплатить всё сразу. Evergrande предложила несколько вариантов реструктуризации. Компания обратилась к американскому инвестбанку Houlihan Lokey и гонконгской Admiralty Harbour Capital за консультацией по реструктуризации долгов.

Что в SberCIB думают о ситуации

Мы полагаем, что в текущей ситуации дефолт Evergrande неизбежен. В базовом сценарии — это управляемый дефолт, при котором большая часть задолженности может быть списана и/или конвертирована в капитал компании. Так как крупнейшие кредиторы застройщика — это крупные банки с господдержкой, роль государства в процессе урегулирования ситуации будет, скорее всего, высокой.

Это поможет сгладить шок от реструктуризации на китайском рынке, поскольку будет предложен централизованный план спасения с доступом к финансовой господдержке. Китайский регулятор может предоставить рынку практически любой объём необходимых средств — проблем с ликвидностью на глобальных рынках нет. Кроме того, о ситуации Evergrande основные кредиторы могли узнать намного раньше и зарезервировать плохие долги.

С другой стороны, процесс реструктуризации, регулируемый государством, может не учитывать интересы инвесторов застройщика, а также средних и малых кредиторов. Многие участники рынка понесут убытки, но их масштаб не должен принять глобальный характер. Fitch сообщило, что в случае дефолта допускают банкротства некоторых других застройщиков и подрядчиков, а также небольших банков, однако ситуация останется управляемой. В S&P не видят риска волны дефолтов в случае банкротства Evergrande.

Если же сценарий будет негативным, то есть полный дефолт и банкротство компании, то на локальном рынке Китая наступит паника.

• Во-первых, дефолт одного из крупнейших застройщиков Китая подорвёт доверие международных инвесторов как к китайскому рынку недвижимости, так и к корпоративному рынку еврооблигаций Китая.
• Во-вторых, неконтролируемый дефолт может создать цепную реакцию неплатежей среди крупных и средних контрагентов Evergrande, что в итоге может дестабилизировать финансовую систему.
• В-третьих, ликвидация застройщика вкупе с непростой ситуацией в технологическом секторе Китая окажет негативный мультипликативный эффект на оценку китайского риска и приведёт к росту китайской страновой риск-премии, что мы уже наблюдаем на примере расширяющихся CDS. Ликвидация Evergrande нанесёт высокий ущерб китайской экономике, поэтому мы оцениваем вероятность негативного сценария как низкую.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доход от инвестирования не гарантирован. Инвестиционная деятельность сопряжена с риском неполучения ожидаемого дохода и потери части или всей суммы инвестированных средств. Банк обращает внимание Инвесторов, являющихся физическими лицами, на то, что на денежные средства, переданные Банку в рамках данных Условий, не распространяется действие Федерального закона от 23.12.2003. №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».