12.09.22
6 мин
Многие застройщики начинают продавать квартиры, когда сам дом ещё не построен. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию происходит передача квартир жильцам. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приёма-передачи. В 2022 году в этой процедуре произошло несколько существенных изменений.
23 марта было принято постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», а 26 марта — постановление № 479, регламентирующее взыскание неустоек, штрафов и пеней при неисполнении застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия при строительстве жилья. Оба документа были приняты в целях поддержки застройщиков в условиях санкционного давления, а также для защиты от потребительского экстремизма, то есть от профессиональных «неприёмщиков», которые вступают в судебные тяжбы с девелоперами, не давая им времени на устранение недостатков. Оба постановления действуют до конца 2022 года.
В первую очередь изменения коснулись порядка подписания акта приёма-передачи жилого объекта. Ключевым теперь стало разделение недостатков выполненных работ на существенные (те, при которых эксплуатация жилого помещения невозможна) и несущественные. Однако в самом тексте постановления не указывается, какие именно недостатки можно считать существенными, а какие нет. При определении существенных недостатков эксперты рекомендуют руководствоваться постановлением пленума Верховного суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Раньше у дольщика было больше свободы действий. При выявлении любых недостатков он мог не подписывать акт приёма-передачи, а у застройщика было 45 дней на устранение выявленных недостатков квартиры. При этом дольщик мог не дожидаться окончания установленного законом срока, а сразу обратиться в суд с требованием денежной компенсации.
Теперь же при выявлении несущественных недостатков дольщик обязан подписать акт приёма-передачи, просто указав все претензии в документе. На устранение замечаний застройщику даётся 60 дней вместо 45. При выявлении существенных недостатков дольщик может не подписывать акт приёма-передачи, однако и обратиться за компенсацией в суд он также может не ранее, чем через 60 дней — по истечении срока, который даётся застройщику на устранение недостатков.
Составляйте список замечаний при приёмке квартиры подробно и тщательно. Если не уверены в собственной компетентности, воспользуйтесь услугами профессиональных оценщиков (они стоят в среднем 5–15 тысяч рублей). Нередко бывает, что количество замечаний в акте осмотра, составленном специалистом, исчисляется десятками.
В общем виде обновлённый порядок приёмки квартиры выглядит так:
Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик имеет право потребовать неустойку. Однако постановлением № 479 такие выплаты приостановлены. То есть если по договору вы должны были получить ключи от нового жилья до Нового года, но застройщик не сдал дом в срок, компенсацию вы не получите. Аналогичные меры принимались в 2020 году, когда власти таким образом поддержали девелоперов в условиях пандемии и общей неопределённости на рынке.
Но здесь тоже есть нюанс. В документе чётко оговаривается, что для невыплаты неустойки из-за срыва срока сдачи дома просрочка должна возникнуть в период с 29 марта до 31 декабря 2022 года. Если она возникла раньше, то взыскать неустойку можно будет только за период до 29 марта. За дальнейшую задержку застройщик материальной ответственности не понесёт.
Если претензии к застройщику были предъявлены до 29 марта и удовлетворены судом, на период до 31 декабря ему даётся отсрочка на возмещение средств. Проценты и пени за этот период на сумму, подлежащую к выплате, не начисляются.
В случае, если в квартире обнаружены существенные недостатки, которые застройщик не может устранить, или несущественные, которые застройщик устранять не хочет — конечно, смысл добиваться компенсации есть. Даже по изменённым правилам суды выносят решения так же, как и раньше (за исключением неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию).
Сейчас взыскания суда складываются из следующих составляющих:
Но и здесь не всё так просто. То же постановление № 479 временно запрещает банкам исполнять судебные акты в отношении застройщиков. То есть исполнительный лист в суде вы получите, но деньги — только после 1 января 2023 года. Некоторые юристы советуют обращаться в службу судебных приставов, однако признают, что этот процесс тоже не будет быстрым, а его результат не гарантирован.
Впрочем, если вы подписали акт приёма-передачи, а после обнаружили недостатки, помните — ваш дом на гарантии. Застройщик будет обязан устранить недочёты в рамках гарантийного обслуживания. Главное — доказать, что они появились не по вашей вине, и здесь вам опять может потребоваться помощь специализированных компаний и экспертов.
Вам понравилась статья?
В избранное
Утром деньги, вечером стулья. Как безопасно рассчитаться при покупке квартиры
Только в Москве число сделок с готовым жильём за девять месяцев 2021 года выросло на треть по сравнению с прошлым годом. Один из главных вопросов для участников сделок на вторичном рынке — как рассчитываться друг с другом. Мы составили подборку способов расчётов, от самых рискованных до самых безопасных.
Льготы и субсидии на услуги ЖКХ: кому полагаются и как их получить
С 1 декабря 2022 года во всех регионах России были увеличены тарифы на услуги ЖКХ. В связи с этим особенно актуальным стал вопрос получения льгот и субсидий на них. Какие категории граждан и в каком размере могут на них рассчитывать — в статье СберСовы.
Аренда квартиры — как оформить все документы
Спрос на арендное жильё стабильно высокий — арендаторы часто ищут квартиры поближе к центру города, в районах с удобной транспортной развязкой. Но все ли читают условия договора и проверяют документы на недвижимость? Рассказываем, как обезопасить себя и не остаться без денег и крыши над головой.
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
© 1997—2024 ПАО Сбербанк
Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
www.sberbank.ru