Прежде чем выбирать, как лучше переоформить жильё, проясним два вопроса.
1. Когда вы хотите, чтобы родственники получили право собственности: прямо сейчас или после вашей смерти?
В первом случае выбор будет между продажей и дарением, во втором — между завещанием и наследованием по закону.
2. Вы хотите передать квартиру безвозмездно или за плату?
В первом случае подойдёт дарение или наследование, во втором — продажа жилья.
Эти два вопроса — главное, с чем нужно определиться. Но также важны нюансы: какие расходы на оформление и налоги ждут новых собственников, какие права и ограничения даёт та или иная форма сделки. Поэтому теперь поговорим о каждом способе подробно.
Оформить договор дарения стоит в том случае, если вы хотите сделать родственников собственниками жилья прямо сейчас и безвозмездно.
Дарить выгоднее всего близким родственникам — им не придётся платить налог. К ним относят супругов, детей, родителей, братьев и сестёр, внуков, бабушек и дедушек. Все остальные должны будут заплатить налог 13% от стоимости жилья.
Большой плюс дарения в том, что подарок не нужно будет делить между супругами в случае развода. Передавая квартиру сыну или дочери таким способом, можно быть уверенным, что при семейных неурядицах он/она сможет сохранить квартиру в своей полной собственности.
Договор дарения составляют в письменной форме в двух экземплярах, каждая из сторон должна его подписать. В отличие от завещания, это не односторонняя сделка: одаряемый должен быть согласен принять квартиру. Договор можно составить у юристов или скачать шаблон в интернете.
Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых случаев. Например, нотариус нужен, если вы дарите не всю квартиру, а долю в ней.
Договор нужно зарегистрировать в Росреестре (в его региональном отделении или через МФЦ). Это займёт около 10 дней, пошлина составит 2000 рублей. С собой нужно принести уже готовый договор, паспорта и правоустанавливающие документы на квартиру.
В договоре дарения не может быть никаких взаимных обязательств. Если одаряемый вам что-то должен в обмен на квартиру, это будет считаться фиктивной сделкой.
По закону купля-продажа оформляется только тогда, когда жильё передаётся за деньги. То есть если вы хотите именно продать квартиру, а не передать безвозмездно. Например, вы уезжаете из страны или просто решили купить себе квартиру побольше, а двоюродный дядя как раз присматривает себе жильё и ему подходит ваша квартира. По сути, это то же самое, что продать квартиру постороннему человеку.
Важный момент
В отличие от дарения и завещания, на продажу квартиры понадобится согласие супруга/супруги продавца.
Процедура очень похожа на оформление договора дарения: письменный договор в свободной форме в двух экземплярах подписывают обе стороны и регистрируют его в Росреестре. Процедура занимает до 9 рабочих дней, пошлина — 2000 рублей.
Участники сделки должны прийти в МФЦ или региональное отделение Росреестра, взяв с собой договор, паспорта сторон и правоустанавливающие документы на квартиру. В зависимости от ситуации здесь могут понадобиться дополнительные документы — например, согласие супруга или органов опеки.
Заверять договор у нотариуса нужно только в особых случаях, например, при продаже доли или квартиры, оформленной на ребёнка.
Если продаёте не всю квартиру, а долю, сначала нужно предложить её выкупить собственникам других долей, и только если они откажутся, можно продавать любому другому лицу.
Ещё один нюанс: при продаже жилья близким родственникам закон не даёт им права на налоговый вычет — это защита от злоупотреблений, когда квартиру передают члену семьи только с целью получения вычета.
Если вы не готовы передавать права на квартиру прямо сейчас, но хотите оформить распоряжение на случай смерти, можно написать завещание. Если этого не сделать, наследники всё равно получат права на жильё, но только в том порядке, в каком это предписывает закон.
В завещании можно:
При этом завещание можно в любой момент изменить или отменить (с договорами, о которых мы говорили выше, этого сделать нельзя).
Написать завещание можно у нотариуса. Если принести свой вариант текста, заверение обойдётся всего в 100 рублей. Можно доверить составление завещания нотариусу — он запишет его с ваших слов, но поможет учесть все нюансы. Такая услуга стоит около 1000 рублей.
Один экземпляр завещания нотариус отдаст наследодателю, один оставит у себя. Наследникам вообще необязательно знать о его существовании: при оформлении наследства нотариус проверит по единой базе, осталось ли завещание от умершего.
Важный нюанс
При наследовании по завещанию часть квартиры всё же может достаться человеку, не указанному в завещании.
Для защиты близких родственников закон предусматривает, что независимо от содержания завещания обязательную долю в наследстве получают:
Получить они должны как минимум половину от того, на что могли претендовать, наследуя по закону.
Можно вообще не писать завещание, и квартира после смерти собственника всё равно перейдёт наследникам. Но здесь правила будет определять закон. В частности, он устанавливает определённые очереди наследников: право на наследство у каждой следующей очереди возникает, только если нет наследников предыдущей. Рассмотрим порядок этой очерёдности.
Если такая очерёдность не подходит, лучше написать завещание.
Есть ещё несколько малораспространённых способов, о них тоже полезно знать.
Когда пригодится: если квартиру передаёт пожилой родственник, которому не принципиально оставаться её собственником, но важно получать уход и содержание.
Когда пригодится: обычно такое соглашение супруги заключают после развода (или прямо перед ним), чтобы самостоятельно, без суда, договориться, кому что достанется. Без договора квартира, приобретённая в браке, считается общим имуществом, и суд по умолчанию будет делить её пополам.
Когда пригодится: когда наследодателю принципиально, чтобы наследник принял жильё и выполнил все требования.
#по закону
#семья
#недвижимость
#наследство
Вам понравилась статья?
В избранное
Как подготовиться к ипотеке: 5 главных советов
Вы решили взять ипотеку. Рассчитали комфортный первый взнос и ежемесячный платёж, выбрали понравившийся район города, даже с количеством комнат в своей будущей квартире определились. Вот только забыли ознакомить родственников со своими грандиозными планами, что спровоцировало целую череду конфликтов. Разбираем житейские ситуации, в которые может попасть любой ипотечник.
Признать банкротом, нельзя помиловать. Что нужно знать о процедуре личного банкротства
С 2015 года объявить себя банкротом может не только организация, но и обычный человек. Раньше процедуру можно было инициировать лишь через суд, но с 2020 года в законе предусмотрен и упрощённый порядок. О том, как грамотно распорядиться этим правом, рассказывает адвокат Ирина Зуй.
Что такое прожиточный минимум
Прожиточный минимум — это минимальный порог всех официальных доходов россиянина, который позволит ему каждый месяц покрывать свои потребности. Размер прожиточного минимума тщательно высчитывается и регулярно индексируется. От него зависят пенсии, пособия, именно он является точкой отсчёта личного бюджета для каждого из нас.
Налоговый вычет за обучение: какую сумму можно вернуть и как это сделать
Если вы тратили деньги на собственное образование или на обучение близких, часть затрат можно вернуть с помощью социального налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Рассказываем, кто и в каких случаях может его оформить и на какие нюансы следует обратить внимание.
Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, 19
sbersova@sberbank.ru© 1997—2023 ПАО Сбербанк