Как передать квартиру родственникам: подарить, продать или завещать

С вопросом, как лучше переоформить квартиру на детей или других родственников, связано немало мифов и домыслов. В этом материале мы сравним разные способы — дарение, продажу и передачу по наследству — и разберёмся, в чём особенности каждого из них.

С чем нужно определиться в первую очередь

Прежде чем выбирать, как лучше переоформить жильё, проясним два вопроса.

Эти два вопроса — главное, с чем нужно определиться. Но также важны нюансы: какие расходы на оформление и налоги ждут новых собственников, какие права и ограничения даёт та или иная форма сделки. Поэтому теперь поговорим о каждом способе подробно.

Дарение

Оформить договор дарения стоит в том случае, если вы хотите сделать родственников собственниками жилья прямо сейчас и безвозмездно.

Дарить выгоднее всего близким родственникам — им не придётся платить налог. К ним относят супругов, детей, родителей, братьев и сестёр, внуков, бабушек и дедушек. Все остальные должны будут заплатить налог 13% от стоимости жилья.

Подробнее об оформлении дарственной, в том числе на имущество, мы писали в этой статье

Как оформить

Договор дарения составляют в письменной форме в двух экземплярах, каждая из сторон должна его подписать. В отличие от завещания, это не односторонняя сделка: одаряемый должен быть согласен принять квартиру. Договор можно составить у юристов или скачать шаблон в интернете.

Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых случаев. Например, нотариус нужен, если вы дарите не всю квартиру, а долю в ней.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре (в его региональном отделении или через МФЦ). Это займёт около 10 дней, пошлина составит 2000 рублей. С собой нужно принести уже готовый договор, паспорта и правоустанавливающие документы на квартиру.

На что обратить внимание

В договоре дарения не может быть никаких взаимных обязательств. Если одаряемый вам что-то должен в обмен на квартиру, это будет считаться фиктивной сделкой.

Продажа

По закону купля-продажа оформляется только тогда, когда жильё передаётся за деньги. То есть если вы хотите именно продать квартиру, а не передать безвозмездно. Например, вы уезжаете из страны или просто решили купить себе квартиру побольше, а двоюродный дядя как раз присматривает себе жильё и ему подходит ваша квартира. По сути, это то же самое, что продать квартиру постороннему человеку.

Как оформить

Процедура очень похожа на оформление договора дарения: письменный договор в свободной форме в двух экземплярах подписывают обе стороны и регистрируют его в Росреестре. Процедура занимает до 9 рабочих дней, пошлина — 2000 рублей.

Участники сделки должны прийти в МФЦ или региональное отделение Росреестра, взяв с собой договор, паспорта сторон и правоустанавливающие документы на квартиру. В зависимости от ситуации здесь могут понадобиться дополнительные документы — например, согласие супруга или органов опеки.

Заверять договор у нотариуса нужно только в особых случаях, например, при продаже доли или квартиры, оформленной на ребёнка.

На что обратить внимание

Если продаёте не всю квартиру, а долю, сначала нужно предложить её выкупить собственникам других долей, и только если они откажутся, можно продавать любому другому лицу.

Ещё один нюанс: при продаже жилья близким родственникам закон не даёт им права на налоговый вычет — это защита от злоупотреблений, когда квартиру передают члену семьи только с целью получения вычета.

Передача по наследству

Если вы не готовы передавать права на квартиру прямо сейчас, но хотите оформить распоряжение на случай смерти, можно написать завещание. Если этого не сделать, наследники всё равно получат права на жильё, но только в том порядке, в каком это предписывает закон.

Наследование по завещанию

В завещании можно:

• назначить наследником любого человека, независимо от степени родства;
• поделить жильё между наследниками в любых пропорциях;
• выставить встречные условия наследнику (например, обязать его приютить в квартире любимого кота наследодателя или ухаживать за библиотекой редких книг).

При этом завещание можно в любой момент изменить или отменить (с договорами, о которых мы говорили выше, этого сделать нельзя).

Написать завещание можно у нотариуса. Если принести свой вариант текста, заверение обойдётся всего в 100 рублей. Можно доверить составление завещания нотариусу — он запишет его с ваших слов, но поможет учесть все нюансы. Такая услуга стоит около 1000 рублей.

Один экземпляр завещания нотариус отдаст наследодателю, один оставит у себя. Наследникам вообще необязательно знать о его существовании: при оформлении наследства нотариус проверит по единой базе, осталось ли завещание от умершего.

Для защиты близких родственников закон предусматривает, что независимо от содержания завещания обязательную долю в наследстве получают:

• несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего;
• нетрудоспособные супруги и родители;
• иждивенцы.

Получить они должны как минимум половину от того, на что могли претендовать, наследуя по закону.

Наследование по закону

Можно вообще не писать завещание, и квартира после смерти собственника всё равно перейдёт наследникам. Но здесь правила будет определять закон. В частности, он устанавливает определённые очереди наследников: право на наследство у каждой следующей очереди возникает, только если нет наследников предыдущей. Рассмотрим порядок этой очерёдности.

1. Дети, супруг и родители.
2. Братья/сёстры, бабушки/дедушки.
3. Дяди/тёти.
4. Прабабушки/прадедушки.
5. Двоюродные внуки/внучки, двоюродные дедушки/бабушки.
6. Двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные племянницы/племянники, двоюродные дяди/тёти.
7. Пасынки/падчерицы, отчим/мачеха.

Если такая очерёдность не подходит, лучше написать завещание.

Как ещё можно передать жильё

Есть ещё несколько малораспространённых способов, о них тоже полезно знать.

• Пожизненная рента. По такому договору можно передать право собственности на квартиру в обмен на услуги — например, регулярные выплаты на содержание или уход за пожилым родственником.

Когда пригодится: если квартиру передаёт пожилой родственник, которому не принципиально оставаться её собственником, но важно получать уход и содержание.

• Соглашение о разделе имущества. Его могут заключить настоящие или бывшие супруги, чтобы договориться, кому что принадлежит (в том числе квартира). Это альтернатива брачному договору, но разница в том, что заключить его можно и тогда, когда брак уже расторгнут.

Когда пригодится: обычно такое соглашение супруги заключают после развода (или прямо перед ним), чтобы самостоятельно, без суда, договориться, кому что достанется. Без договора квартира, приобретённая в браке, считается общим имуществом, и суд по умолчанию будет делить её пополам.

• Наследственный договор. По сути, это завещание, но в виде двухстороннего договора: не только наследодатель завещает квартиру, но и наследник обязуется её принять со всеми условиями, прописанными в договоре.

Когда пригодится: когда наследодателю принципиально, чтобы наследник принял жильё и выполнил все требования.