Ипотека — самый крупный, долгосрочный и важный по степени влияния на жизнь кредит для любой семьи. Мы привыкли, что ставки по кредитам обычно фиксируются раз и навсегда. На самом деле это не всегда так. Рассказываем, что такое ипотека с плавающей ставкой, в чём её преимущества и недостатки.
Постоянные перемены
Плавающая ставка по кредиту означает, что процент, под который банк выдаёт деньги заёмщику, не обозначен в кредитном договоре определённым фиксированным числом.
Кредиты с плавающей ставкой всегда привязаны к определённому внешнему финансовому показателю. Обычно в России такой показатель — ключевая ставка Банка России, которую он устанавливает раз в полтора месяца, или ставка по межбанковским кредитам. Например, ставка MosPrime — усреднённый процент, по которому банки предоставляют рублёвые кредиты друг другу на московском денежном рынке.
К этому показателю банк прибавляет при выдаче плавающего кредита свой фиксированный процент.
Пример
Если ставка MosPrime в момент выдачи ипотечного кредита равна 7%, а фиксированная ставка банка 4%, заёмщик получит ипотеку под 11%. Дальше ставка по такому кредиту будет меняться в зависимости от изменения ставки MosPrime. Если ключевая ставка Банка России составляет 7,5% годовых, а банк выставляет фиксированную ставку 2,9%, заёмщик получит кредит под 10,4% годовых. Дальше процент банка остаётся неизменным, а стоимость кредита будет меняться в зависимости от изменения ключевой ставки.
Таким образом, плавающая ставка состоит из двух частей — базовой и переменной. Базовая часть не меняется с момента подписания договора до полного погашения задолженности. Переменная меняется по установленному в кредитном договоре графику и определяет общую ставку по кредиту в каждый момент времени.
Банк не имеет права изменить плавающую ставку по своему желанию в любой момент. В кредитном договоре на плавающий кредит всегда прописывается процедура пересмотра ставки. Для этого указывается формула или верхняя и нижняя границы плавающей ставки, а также график её изменения.
Пересчитывать проценты по плавающей ипотеке можно каждый день, раз в месяц, раз в квартал, каждые полгода или прямо с момента, когда изменился переменный индикатор ставки.
Лови момент
По факту в России банки выдают кредиты с плавающей ставкой либо при финансировании крупных компаний (причём это, как правило, кредитные линии, когда деньги выдаются не одномоментно, а порциями, траншами в течение нескольких лет), либо ипотечным заёмщикам. Кредиты наличными или автокредиты с плавающей ставкой в нашей стране практически не выдаются.
Главная причина, по которой розничное кредитование с плавающей ставкой в России применяется только для ипотеки — большой срок действия кредита. Даже если ипотека погашается досрочно, это редко происходит раньше, чем через 5-7 лет. Естественно, на таком отрезке времени показатель, к которому привязана плавающая ставка, неизбежно поменяется не один раз. Когда переменная часть плавающей ставки снижается, выгоду получает заёмщик, когда повышается — банк.
Непредсказуемый платёж
Основной плюс плавающей ставки очевиден —
на относительно долгих сроках кредитования она может оказаться ниже, чем фиксированная. Это происходит потому, что при расчёте фиксированной ставки банк закладывает в неё возможные риски смены экономической ситуации — в том числе в сторону ухудшения. В плавающую ставку такие риски не закладываются — проценты по кредиту автоматически пересчитываются по мере изменения показателя, к которому привязана эта ставка.
Если ситуация в экономике улучшается, у заёмщиков есть реальный шанс сделать свою действующую ипотеку дешевле. Но при снижении ключевой ставки ЦБ, если ипотека привязана именно к ней, можно улучшить кредитные условия и другим способом — рефинансировать кредит.
Основной минус плавающей ставки —
полная непредсказуемость для заёмщика стоимости кредита в моменте, следующего платежа (если по условиям договора он дифференцированный, а не фиксированный аннуитетный), а также размера переплаты за весь срок действия.
В стабильной экономической ситуации при относительно низком размере показателя переменной части плавающей ставки кредит выгоден для заёмщика. Но если ситуация меняется, проценты могут существенно и, главное, внезапно вырасти.
Самый известный в истории кризис ипотеки с плавающей ставкой приключился в Великобритании в начале 1990-х годов. В конце 1980-х ипотеку в Соединённом Королевстве выдавали только под плавающий процент. Когда Банк Англии в 1988-89-х годах повысил базовую ставку в два раза — с 7,4% до 14,9% — стоимость ипотеки для всех заёмщиков, взявших кредиты в конце 80-х, тоже выросла вдвое. Миллионы семей оказались не в состоянии обслуживать такие кредиты, и властям Великобритании пришлось разрабатывать экстренные меры спасения ипотечных заёмщиков.
Чем опасна плавающая ипотека
В марте 2021 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций, посвящённый мерам регулирования ипотечного кредитования по плавающим ставкам для защиты интересов заёмщиков и предотвращения рисков финансовой стабильности в будущем.
В докладе анализировались причины и риски использования плавающих ставок в ипотеке, международный опыт в этой сфере, были представлены возможные варианты развития регулирования плавающей ипотеки. В этом документе ЦБ оценил розничные кредиты с плавающей ставкой как очень рискованные.
2022 год наглядно показал, почему важно регулировать кредиты с плавающими ставками и как непросто может быть обслуживать их заёмщикам при резком изменении экономической ситуации в стране. Ключевая ставка в России постоянно снижалась с 2015 года до середины 2021-го. Проценты по плавающей ипотеке, привязанной к ключевой ставке, естественно, тоже уменьшались. Со второй половины 2021 года ключевая ставка начала медленно расти. Но 28 февраля 2022 года ЦБ повысил ключевую ставку сразу с 9,5% до 20% годовых. Это тут же отразилось на условиях договоров с плавающими процентами — стоимость таких кредитов в одночасье выросла более чем в два раза.
Чтобы снизить нагрузку для заёмщиков, Банк России дал им возможность автоматически перейти на новые условия обслуживания таких кредитов. Если гражданин оформил кредит с плавающей ставкой и обеспечил его ипотекой, то проценты для такого заёмщика после резкого роста ключевой ставки не выросли. По всем таким ипотечным договорам ЦБ предписал зафиксировать ставку на уровне 27 февраля 2022 года — 9,5% годовых, а не 20%.
А вот в декабре 2022 года условия по плавающим кредитам стали даже выгоднее, чем в начале 2022 года: ведь с тех пор ключевая ставка снизилась до 7,5%.
Выводы
- Плавающая ставка по ипотеке — относительно выгодный вариант только для заёмщиков со стабильными достаточно высокими доходами и низким показателем предельной долговой нагрузки (отношение платежей по кредитам к уровню дохода).
- Если вы хотите сэкономить на ипотеке, лучше рассматривать варианты льготных госпрограмм или рефинансировать ипотеку при снижении рыночных ставок. Плавающая ипотека — точно не первый выбор при определении условий вашего будущего ипотечного кредита.
