Сдавая квартиру в аренду вы получаете деньги каждый месяц. Вложив деньги в акции, вы сможете заработать только при их продаже, если акции не дивидендные. Однако, доход с ценных бумаг может быть вдвое больше, чем от сдачи квартиры. Рассмотрим на примере.
С начала 2014 года по конец 2018 года вложения в акции российских компаний оказались почти в 2 раза прибыльнее сдачи в аренду жилой недвижимости. По данным сайта irn.ru, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров в Москве в начале 2014 года была равна примерно 6,8 млн рублей. Мы сравним, сколько можно было заработать при сдаче такой квартиры в аренду в течение 2014–2018 годов и сколько, если инвестировать такую же сумму в российский фондовый рынок.
Сдача в аренду
По данным сервиса «Мир квартир», средняя доходность от сдачи жилья в аренду в Москве в 2014–2018 годах составляла около 4,6%. Это означает, что стоимость аренды однокомнатной квартиры ценой 6,8 миллионов рублей в прошедшие 5 лет в среднем равнялась 26 000 рублей. За это время арендодатель заработал 1,56 миллионов рублей от сдачи в аренду квартиры.
Из этой суммы необходимо вычесть 13% подоходного налога. Значит, чистый доход составляет 1 357 000 рублей, то есть примерно 20% от стоимости квартиры.
При расчетах мы не будем учитывать, как изменилась цена на квартиру (по данным irn.ru, за 5 лет стоимость квадратного метра почти не изменилась), а также расходы на коммунальные платежи и затраты на ремонт, который может потребоваться после отъезда жильцов, поскольку эти данные индивидуальны для каждой ситуации.
Акции
Индекс Московской биржи (это список наиболее ликвидных акций около 50 российских компаний, таких как «Лукойл», «Роснефть», Сбербанк, «Газпром», «Яндекс», Аэрофлот и других) с января 2014 года по декабрь 2018 года вырос с 1504 пунктов до 2369 пунктов, то есть на 57,5%.
Если бы инвестор вложил 6,8 млн рублей в индекс Московской биржи на 5 лет и решил вывести средства только в конце 2018 года, он заработал бы 3 910 000 рублей. Здесь нам приходится делать допущение, поскольку в 2014 году еще не было простых и доступных инструментов, воспроизводящих индекс Московской биржи. Сейчас вложиться в него можно, купив всего один пай биржевого фонда Сбербанка SBMX.
С этой суммы также необходимо заплатить налог в размере 13% от полученного дохода и комиссии: Московской бирже и брокеру за обслуживание (то есть за совершение операций) и депозитарную комиссию (за хранение акций и обработку операций).
Комиссия Мосбиржи составляет 0,01% от оборота. В Сбербанке депозитарная комиссия составляет 149 рублей, но только в том месяце, в котором была сделка. В нашем случае это январь 2014 года и декабрь 2018 года, то есть дважды. Также нужно оплатить брокерскую комиссию — за совершение операции. В Сбербанке при инвестировании она составляет 0,035% от суммы операции, если сумма инвестиций от 5 до 10 млн рублей, и 0,030% — если от 10 до 50 млн рублей. В нашем случае ее также нужно оплатить дважды.
Таким образом, от дохода в размере 3 910 000 рублей отнимаем следующие суммы:
- налог в размере 508 300 рублей
- депозитарную комиссию около 300 рублей
- комиссию Московской биржи в размере около 1700 рублей
- комиссию за брокерское обслуживание около 6 000 рублей.
Итого у инвестора на руках остается 3 394 000 рублей, то есть сумма, вдвое превышающая доход, который можно было бы получить при сдаче квартиры в аренду.
Но стоит учесть два важных момента. Во-первых, арендодателю квартиросъемщик выплачивает сумму каждый месяц, а инвестор (в нашем случае) получил на руки доход почти через 5 лет. Во-вторых, доходность от сдачи жилья в аренду далеко не так изменчива, как доходность от инвестиций в фондовый рынок. Если бы для расчета был взят другой период, то соотношение могло оказаться не в пользу акций.
