Договориться или поменять. Выбираем стратегию общения с недобросовестной управляющей компанией

Собственники жилья в многоквартирных домах часто недовольны работой управляющих компаний. То переплаты за коммуналку, то в подъезде грязь и застревающий лифт, то во дворе — разбитая детская площадка. Знакомая ситуация? Разбираемся, за что должна отвечать УК и что делать, если отвечать она не хочет.

Все многоквартирные дома в России (а их более 2 миллионов) по форме управления делятся на три категории:

1. товарищества собственников жилья (ТСЖ);
2. жилищно‑строительные кооперативы (ЖСК);
3. дома без самоуправления жильцов (таких большинство).

Все дома последней категории обязательно обслуживаются УК. Дома с ТСЖ и ЖСК могут выбирать сами, но тоже, как правило, идут по пути найма управляющей компании. Ведь у каждой УК в штате есть слесари, сантехники, электрики и уборщицы — в общем, все специалисты, которые помогают содержать дома в порядке.

Труба зовёт

Как-то, живя в Балашихе, я увидела на подъезде объявление:

Никого не волновало, что большинство жильцов тоже работают именно в это время. На один день меня с работы отпустили. Я дождалась рабочих, они посмотрели трубы в квартире и сказали, что всё в порядке. Так что на следующий день я спокойно поехала на работу — но, вернувшись, обнаружила, что трубы срезаны, воды дома нет никакой, а рабочие собираются уходить.

На вопрос, а что, собственно, происходит, начальница участка хамски заявила, что в объявлении было написано два рабочих дня сидеть дома, а кого на месте не оказалось, тот сам виноват. Сейчас рабочий день закончился, мы уходим, доделаем всё завтра (в результате действительно доделали, но некачественно).

Когда работники разошлись, я открыла браузер и написала жалобы в администрацию городского округа и в жилищную инспекцию. Поскольку я была уверена, что никто не имеет права посягать на моё рабочее время ради несрочного ремонта, да ещё и оставлять квартиру без воды. Из администрации пришла забавная отписка. Они якобы создали комиссию, которая проверила действия управляющей компании и не нашла нарушений. Но прелесть была в том, что возглавила комиссию обхамившая меня начальница участка, так что нет ничего странного в том, что никаких нарушений она у себя не выявила.

С жилищной инспекцией это уже не сработало. Мне потом звонили с извинениями из УК, говорили, что из‑за проверки жилинспекции у них неприятности, и предлагали различные способы примирения и решения всех возможных проблем. После этого случая управляющая компания действительно работала нормально. Так что я поняла, что грамотно составленная жалоба может творить чудеса.

За что отвечает управляющая компания

Управляющие компании могут быть частными и муниципальными (государственными). Обязательства перед жильцами у всех одинаковые, но могут различаться финансовые и технические возможности. На качество оказываемых услуг может влиять и количество домов в управлении, и площадь обслуживаемой территории: если она большая, а ресурсы ограничены, то это сразу скажется и на чистоте двора, и на времени ожидания сантехника.

УК занимается содержанием и обслуживанием многоквартирных домов и придомовых территорий, а также заключает договоры с поставщиками ресурсов — воды, электричества, газа и так далее. То есть если у вас дома вдруг нет воды, потому что слесарь перекрыл стояк и забыл его открыть, то это вина управляющей компании. А если воды нет, потому что посыпался водозабор — тут с УК спрашивать нечего, это зона ответственности поставщика услуги. Управляющая компания отвечает за состояние несущих конструкций здания, за уборку дворов, их очистку от снега и льда, за содержание подъездов, лифтов и мусоропроводов, работу коммунальных систем в доме, пожарную безопасность.

Если в доме случилась авария, управляющая компания обязана её устранить в сроки, указанные в законе. В некоторых случаях счёт идёт на часы. Например, если дом остался без света, электричество должны вернуть за три часа. Если в квартире протекает труба — на починку даются сутки, а общедомовые трубы должны быть отремонтированы сразу же после получения заявки от жильцов. Вот полный список неполадок и сроков их устранения.

Управляющая организация также формирует и направляет квитанции на оплату коммуналки в соответствии с тарифами. Тарифная политика — это отдельная история, которая во многом зависит от наличия общедомовых и индивидуальных счётчиков. Если счётчики есть, то начисления производятся по их показаниям, если счётчиков нет — то по нормативам. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами местного самоуправления ежегодно, на них и базируются начисления в платёжных документах.

Обязанности управляющих организаций регламентированы Жилищным кодексом, а детали прописываются в договоре с собственниками жилья в многоквартирном доме.

А минимальный перечень работ, которые обязана проводить УК, записан в специальном постановлении правительства. С ним можно сверяться, чтобы понять, добросовестно ли работает ваша. Деятельность управляющих компаний лицензируется, реестр таких организаций можно посмотреть в ГИС ЖКХ.

Куда можно пожаловаться на недобросовестную УК

Начать стоит с обращения в саму управляющую компанию. Лучше в письменном виде, через секретаря, с печатью. Тогда жалобу нельзя будет проигнорировать. Сам факт, что вы обращались в УК, а ничего не было сделано, станет весомым аргументом при дальнейшем рассмотрении жалобы.

В жилищную инспекцию

Подать жалобу можно через интернет. Её рассмотрение может занять время, по закону до 30 рабочих дней, но вы обязательно получите ответ. Жилинспекция часто встаёт на сторону жильцов, и управляющая компания будет обязана устранить нарушения. Мой личный пример это подтверждает. За ненадлежащую работу УК могут привлечь к административной ответственности, а в отдельных случаях — даже лишить права управлять конкретным домом.

В прокуратуру

Предметом обращения может быть что угодно: от метровых сосулек на крыше дома до сомнительных начислений в платёжных документах. К заявлению стоит приложить свидетельства, подтверждающие факт нарушений — например, фотографии двора или копии платёжных документов. Обращаться стоит в районную прокуратуру, которая должна провести проверку деятельности УК и направить ответ в течение 30 рабочих дней.

В Роспотребнадзор

УК отвечает за соблюдение санитарно-гигиенических норм. Если в подвале поселились крысы, если в квартире не соблюдаются температурные нормативы (слишком холодно или душно) или мусоропровод стал рассадником заразы, и управляющая компания обо всём этом знает, но ничего не делает — пришло время писать обращение в Роспотребнадзор. В ведомство можно направить просьбу о внеплановой проверке (если действия УК создают угрозу жизни и здоровью жильцов или если нарушаются права потребителя) или же простую претензию.

В Федеральную антимонопольную службу

Если управляющая компания выставляет платёжки не по утверждённым тарифам, а по каким‑то собственным, то это повод пожаловаться в ФАС. Именно эта структура занимается тарифным регулированием в стране. Также она борется с навязыванием различных дополнительных платных услуг — этим грешат, как правило, УК в новых домах. Если во время проверки обнаружат нарушения, УК оштрафуют.

Как сменить управляющую компанию

Управляющая компания — по сути, организация, которую нанимают жильцы для содержания многоквартирного дома. А это значит, что УК можно поменять, если она не справляется со своими обязанностями.

У собственников жилья есть договор с управляющей компанией. Если УК систематически нарушает его условия, если вам уже приходилось жаловаться на неё в различные инстанции (и у вас есть копии этих жалоб), то это повод расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Порядок действий в этом случае таков:

1. Сбор претензий к действующей УК.
2. Формирование инициативной группы жильцов.
3. Подбор новой УК на основании рейтингов и отзывов. Иногда списки лучших управляющих компаний составляют региональные власти, как, например, в Липецкой области.
4. Составление повестки и проведение общего собрания собственников с голосованием по вопросу о расторжении действующего договора с УК. На этом этапе необходимо определиться с формулировкой причины смены УК. Желательно сразу же проголосовать и по поводу выбора новой обслуживающей организации. Проведение собрания требует соблюдения ряда формальностей, так что для этого может потребоваться помощь юриста.
5. В течение пяти дней после собрания нужно уведомить действующую управляющую компанию о том, что отношения с ней прекращаются.
6. Также нужно направить документы по итогам собрания в жилищную инспекцию.
7. Кроме того, нужно направить протоколы собрания в новую управляющую компанию.
8. После этого новая УК должна заключить договор с каждым собственником.

Кстати, по закону жильцы могут вообще поменять форму управления многоквартирным домом. Например, создать ТСЖ и самостоятельно решать возникающие коммунальные проблемы.