Заброшенный завод может превратиться в креативный кластер, закрытая набережная — в место для прогулок, а ветхий квартал — в туристическую достопримечательность. Но вместе с новой жизнью в район порой приходят рост цен и вытеснение тех, кто жил и работал здесь раньше.
Вместе со СберСовой разбираемся, что такое ревитализация и джентрификация, чем они отличаются, и кому на самом деле помогает городское обновление.
От руин к хипстерам: как запускается маховик обновления городской среды
После остановки производства заводские корпуса могут годами пустовать: огромным помещениям, требующим ремонта, трудно найти новых арендаторов. Зато низкая аренда и свободная планировка привлекают художников, архитекторов, небольшие мастерские и независимые галереи.
Сначала в старых цехах проходят выставки, концерты и фестивали, затем появляются постоянные резиденты, кафе и магазины. Место обретает новую репутацию, а город — ещё один адрес для работы и отдыха.
Но оживлять заброшенные территории могут не только предприниматели и креативный класс. Активные жители организуют местные фестивали и субботники, запускают культурные проекты, собирают соседей и предлагают, как использовать пустующие пространства. Иногда именно такие инициативы помогают району получить новую функцию без масштабной реконструкции и показывают, что действительно нужно тем, кто живёт здесь каждый день.
Всё это называют ревитализацией – возвращением жизни заброшенным или пришедшим в упадок территориям. Бывшие промзоны могут превращаться в общественные пространства, креативные кластеры, парки или новые места для работы и отдыха.
В России ревитализация стала заметна в 2000-х. Петербургские «Этажи» открылись в бывшем Смольнинском хлебозаводе, московский «Винзавод» занял корпуса винного комбината, а ARTPLAY переехал на территорию завода «Манометр».
Позднее похожие проекты появились в регионах. Например, в Туле на территории действующего завода «Октава» создали одноимённый творческий индустриальный кластер с Музеем станка, Высшей технической школой, библиотекой и коворкингом.
А в Сысерти Свердловской области старый железоделательный завод начали осваивать без капитальной реконструкции: провели фестиваль, открыли территорию для экскурсий, а волонтёры собрали временные сцены и места для работы. Со временем здесь появились музей, мастерские и туристический центр.
В Петрозаводске команда проектного бюро «Заводь» записывала воспоминания работников Онежского тракторного завода, снимала документальный фильм и проводила в сохранившихся цехах творческие лаборатории.
В Иркутске стояла задача сохранить деревянную застройку старинного 130-го квартала. Его жителей расселили, а исторические здания отреставрировали, восемь домов перенесли из других частей города и воссоздали 16 утраченных построек. В квартале открылись музеи, мастерские, рестораны и магазины, появились пешеходные улицы и площади.
Однако со временем коммерческая застройка начала вытеснять первоначальную концепцию, а к 2026 году у территории накопились проблемы с содержанием. Это не отменило популярности 130-го квартала, но показало, что одного эффектного преобразования недостаточно: историческую часть городской среды нужно поддерживать и после открытия.
Кластер как место назначения — или часть района
Разница между такими пространствами не сводится к платному или свободному входу. На территорию «Планетария 1» можно зайти свободно, но само пространство прежде всего связано с сеансами, лекциями и другими событиями внутри здания.
«Бертгольд Центр» устроен похожим образом: кафе, магазины и мастерские собраны внутри одного двора и сами становятся целью визита. На острове Новая Голландия и в «Севкабель Порту» тоже работают рестораны, проходят концерты, маркеты и фестивали. Но здесь можно гулять без билета и расписания, сидеть у воды, встречаться с друзьями или приходить с детьми.
Бывшие закрытые территории стали частью повседневных маршрутов. Важно, чтобы после обновления городской среды сюда можно было прийти не только ради конкретного мероприятия, ресторана или выставки: пройти по территории по дороге домой, погулять с ребёнком, посидеть у воды или просто провести время. Чем больше у нового места таких повседневных функций, тем сильнее оно связано с окружающим районом, а не существует отдельно от него.
Цена джентрификации: кому достаётся обновлённый район
Новый поток посетителей меняет экономику территории. Рядом с культурным центром открываются кафе и магазины, растёт спрос на коммерческие помещения, бывшей промзоной начинают интересоваться застройщики. Район становится привлекательнее, но доступные площади, с которых начинали художники, мастерские и малый бизнес, постепенно дорожают.
Следом растёт стоимость жилья. Если прежние арендаторы не могут платить больше, их место занимают люди с более высокими доходами, а вместе с ними меняются торговля, услуги и привычный уклад.
Такое обновление называют джентрификацией – обновлением бедных или заброшенных районов путём привлечения более состоятельных жителей и бизнеса. Термин появился в 1960-х: британский социолог Рут Гласс описала, как обеспеченные лондонцы заселяли прежде небогатые кварталы, ремонтировали старые дома и вытесняли рабочие семьи.
Один из самых известных примеров джентрификации – Ноттинг-Хилл. В середине XX века его викторианские здания были разделены на дешёвые комнаты и квартиры, многие находились в плохом состоянии. Здесь поселились выходцы из стран Карибского бассейна, которым из-за дискриминации было сложно снять жильё в других частях Лондона. В 1958 году район стал местом расистских нападений и уличных столкновений.
Позднее дома начали покупать и восстанавливать состоятельные горожане, цены росли, прежние арендаторы и независимый бизнес постепенно уходили. Сегодня Ноттинг-Хилл считается престижным районом, а его карибское прошлое заметнее всего во время ежегодного карнавала.
В России похожие процессы можно увидеть на Остоженке. В начале 1990-х в нескольких минутах ходьбы от Кремля оставались ветхие дома и коммунальные квартиры. Во время реконструкции жильцов расселяли, а здания сносили или перестраивали под элитные комплексы. Так Остоженка превратилась в «золотую милю», а прежний жилой квартал — в один из самых дорогих районов столицы.
Однако для большинства российских городов характерен менее прямой сценарий. После массовой приватизации многие горожане живут в собственных квартирах, поэтому повышение стоимости недвижимости не вынуждает их немедленно переезжать.
Многие креативные кластеры к тому же возникают на заводских и складских территориях, где постоянных жителей почти не было: появление «Винзавода», Новой Голландии или «Севкабель Порта» означает прежде всего смену функции места.
Риск джентрификации возникает, если вслед за новой площадкой дорожают соседние квартиры и помещения, прежние арендаторы теряют возможность оставаться в районе, а местные заведения уступают место бизнесу для более обеспеченной публики.
Формального выселения при этом может не происходить. Собственник сохраняет квартиру, но привычная столовая превращается в ресторан, хозяйственный магазин — в дизайнерский шоурум, а тихая улица — в туристический маршрут.
Быстрее и болезненнее изменения в процессе джентрификации ощущают арендаторы и небольшие предприниматели: их связь с районом зависит от очередного решения владельца помещения о размере платы.
Портрет идеального городского обновления: эстетика, инклюзия, идентичность
По-настоящему удачный проект по обновлению городской среды не заканчивается у ворот бывшего завода или нового жилого комплекса. Он добавляет району то, чего раньше не хватало: удобный проход, место для отдыха, доступ к воде или площадку, которой могут пользоваться не только посетители ресторанов и владельцы новой недвижимости.
При этом промышленное прошлое территории не маскируют декорациями. Его сохраняют в планировке, архитектуре и историях людей, которые здесь работали и жили.
Преобразить крупную территорию силами одной инициативной группы невозможно: нужны инвестиции, участие собственника, решения городских властей и профессиональный проект. Но участие местных жителей не должно сводиться к голосованию за готовый проект: они могут влиять на будущие функции пространства ещё до начала работ.
Например, при подготовке экопарка в тольяттинском микрорайоне Шлюзовой команда проводила встречи и собирала пожелания жителей: те прежде всего просили сохранить сосны и природный характер территории.
В Иркутске участники «Фасадника» согласуют обновление домов с жильцами, а волонтёрские команды «Том Сойер Феста» работают не только с известными памятниками, но и с домами и городскими деталями, ценными для самого района.
Сохранённое здание ещё не делает проект бережным, как и свободный вход не гарантирует, что пространство стало общим. Важно, чтобы обновлённая территория была встроена в повседневную жизнь района, а местные жители получали новые возможности, не потеряв прежних. Поэтому успех такого городского обновления определяется не числом посетителей и новых заведений, а тем, стала ли жизнь вокруг удобнее и сохранило ли место собственную историю.
Кондоминиум: простыми словами о совместном владении жильём
