С каждым годом при съёме или покупке квартиры приходится быть всё внимательнее. Рассказываем, на какие ухищрения идут мошенники, выдающие себя за арендодателей, продавцов недвижимости или посредников, а также недобросовестные собственники.
Обман с арендой
Схема первая – фальшивое объявление
Злоумышленник берёт фотографии и описание реальной квартиры с одного из известных сервисов и создаёт копию объявления, указывая более привлекательную стоимость аренды. За просмотр квартиры или её бронь мошенник просит деньги. В некоторых случаях злоумышленники даже специально приходят в реально сдаваемые квартиры и делают собственные фотографии, чтобы объявление выглядело убедительнее.
Схема вторая – посредничество под вопросом
Злоумышленник не просто копирует данные о сдаваемой квартире — он договаривается о просмотре с реальным собственником и приводит туда потенциального арендатора, представляясь посредником. Такой подход позволяет сформировать доверие к «посреднику», однако повышает риск разоблачения со стороны настоящего собственника. В некоторых случаях мошенник также предъявляет поддельную выписку из ЕГРН или доверенность, чтобы подтвердить якобы имеющиеся у него полномочия.
Схема третья – база арендующих
Здесь с потенциального арендатора тоже потребуют деньги, но уже за другую услугу — включение в специальную базу или очередь претендентов на квартиру. Мошенник представляет всё так, будто на объект есть повышенный спрос, однако окончательной договорённости ни с одним из клиентов пока нет. Чтобы не упустить желаемую квартиру, арендатору предлагают заплатить за место в этой очереди.
Схема четвёртая – незаконная пересдача
Мошенник сам снимает квартиру на короткий срок, а затем без ведома собственника пересдаёт её другим людям по более высокой цене, иногда — сразу нескольким арендаторам.
Схема пятая – скрытые условия
Когда арендатор уже заселился, выясняется, что часть существенных условий заранее не оговаривалась или была сформулирована расплывчато. Например, цена аренды была указана за человека, а за нескольких проживающих необходимо доплатить, коммунальные платежи оказываются намного выше заявленных, а договор даёт наймодателю возможность повысить плату или расторгнуть договор на невыгодных для жильца условиях.
Схема шестая – не тот объект
Сперва квартиросъёмщик видит на фото один объект недвижимости, но при просмотре выясняется, что ему предлагают совсем другую квартиру — обычно хуже или дороже. Однако плату за просмотр или услуги риелтора мошенник всё равно требует.
Обман с покупкой
Схема первая – сомнительная продажа
Переговоры о покупке квартиры ведёт не собственник, а его представитель, в том числе на основании доверенности — риелтор, жена или брат. Это возможно, однако если сам собственник не участвует в сделке и его полномочия или волеизъявление нельзя надёжно подтвердить, стоит особенно тщательно проверить документы. Может оказаться, что представитель не имеет права распоряжаться недвижимостью либо действует по недействительной или отозванной доверенности.
Схема вторая – не те документы
Как и в случае с арендой, мошенники могут использовать поддельный паспорт «собственника» и фальшивые документы на квартиру. Такую схему могут пытаться провернуть, например, лица, временно снявшие жильё и выдающие себя за его владельца.
Схема третья – не всё так чисто
Настоящие собственники недвижимости тоже могут пытаться продать объект с юридическими ограничениями, о которых покупателю не сообщают. Например, квартиру, находящуюся в залоге, под арестом, с запретом на регистрацию или являющуюся предметом судебного спора. Впоследствии такая сделка может не состояться либо быть оспорена.
Схема четвёртая – многоуровневая продажа
Если за короткое время у недвижимости сменилось несколько владельцев, это само по себе не означает мошенничество, но может указывать на необходимость особенно тщательно проверить историю переходов права собственности. Риск в том, что одна из предыдущих сделок могла быть спорной или впоследствии оспорена в суде.
Схема пятая – жильцы с правом проживания
Жильцы могут создать проблемы покупателю недвижимости, если после продажи за ними сохраняется право пользования квартирой. Особенно внимательно стоит проверять лиц, которые имели право на приватизацию квартиры, но отказались от участия в ней: в ряде случаев их право пользования жильём сохраняется и после смены собственника
Схема шестая – в несколько рук
Продавая свою квартиру, мошенники могут получить невозвратный задаток или аванс сразу от нескольких покупателей, а затем продать объект одному из них, другому лицу или вовсе отказаться от сделки.
Схема седьмая – доплатить наличными
Если в договоре вам предлагают указать меньшую цену за квартиру, а разницу доплатить наличными, это создаёт дополнительные риски при расторжении сделки, судебном споре или возврате денег. Если сделка будет признана недействительной, покупателю будет непросто доказать передачу суммы сверх той, что указана в договоре.
Схема восьмая – подмена платежа
Перед сделкой продавец или риелтор присылает новые реквизиты для перевода средств. Если они отличаются от указанных в договоре, не переводите деньги, пока не проверите изменение реквизитов непосредственно у стороны сделки и не зафиксируете его документально. Иначе средства могут уйти не тому получателю, а вернуть их будет сложно.
Как себя обезопасить
Как правило, ни риелторы, ни арендодатели не просят с клиента плату только за возможность посмотреть квартиру. Если вам предлагают сначала заплатить за просмотр, а уже потом показать объект, это серьёзный повод насторожиться.
Если у вас была только устная договорённость и никаких документов вы не подписывали, не стоит считать, что это автоматически освобождает вас от любых обязательств. Договорённости могут подтверждаться, например, перепиской или фактически оказанными услугами. Поэтому условия работы с риелтором и размер вознаграждения лучше заранее фиксировать письменно.
Также не стоит вносить обеспечительный платёж, предоплату за первый или последний месяц проживания либо другие суммы до проверки собственника и письменной фиксации условий найма. В договоре должны быть указаны назначение платежа, его размер, порядок возврата и случаи, когда он может быть удержан.
В целом съём квартиры, если она сдаётся «в белую», предусматривает заключение письменного договора найма жилого помещения с чётко прописанными размером ежемесячной платы, сроком найма, порядком внесения коммунальных платежей и другими существенными условиями. Отдельно стоит зафиксировать состояние квартиры и перечень передаваемой мебели и техники — например, в акте приёма-передачи. Без письменного до
Чтобы избежать проблем при аренде или покупке недвижимости, имеет смысл привлечь к сделке доверенного риелтора, юриста или нотариуса. Впрочем, часть данных можно проверить и самостоятельно — например, действительность паспорта продавца или арендодателя через государственный сервис проверки паспортов. А вот задолженность собственника по коммунальным платежам лучше подтверждать свежими платёжными документами или справками от управляющей организации и поставщиков услуг: в ГИС ЖКХ пользователь видит прежде всего сведения по своим лицевым счетам и собственную судебную задолженность, а не долги любого владельца квартиры.
Как не пустить мошенников на порог: 8 схем против жителей многоквартирных домов
Что должно насторожить
Цена заметно ниже рыночной.
Отказ показать объект лично или провести видеопросмотр так, чтобы можно было подтвердить, что показывают именно заявленную квартиру.
Просьба перевести деньги на карту физического лица до проверки документов и согласования условий сделки.
Нежелание предъявить оригиналы документов или предоставить возможность проверить их подлинность.
Несовпадение имени собственника и получателя денег без понятного и документально подтверждённого объяснения.
Давление, агрессия, требование принять решение немедленно, запрет советоваться с юристом или банком.
Противоречия продавца в рассказе о собственниках, сроках владения и причинах продажи.
Просьба прислать фото паспорта или банковские данные без ясной необходимости. Особенно опасна просьба сообщить CVC/CVV-код, код из СМС или данные для входа в банковское приложение: для проверки карты они не нужны.