С 2025 года Центробанк вводит новый стандарт выдачи ипотечных кредитов – он затронет все существующие программы, как рыночную, так и адресные. Такая мера позволит исключить риски для заёмщиков. В этой статье разберёмся, на что повлияет ипотечный стандарт и ждать ли в конце 2024 года новых акций от банков и застройщиков.
Ипотечный стандарт в деталях: что можно, что под запретом
Новый стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков начнёт действовать с 1 января 2025 года.
Его цель – в первую очередь ограничить те действия финансовых учреждений, которые несут риски для клиентов при покупке недвижимости в кредит.
Новый стандарт устанавливает для всех жилищных кредитов единый максимальный срок – 30 лет. При этом договор рекомендуется заключать на сумму не больше 80% от справедливой стоимости недвижимости. Это значит, что минимальный первоначальный взнос для покупателя в 2025 году останется на уровне 20%. Правило затронет заёмщиков, которые не могут быстро погасить часть ипотеки – например, с помощью материнского капитала или поручительства.
Использовать кешбэк, который возвращается клиенту после покупки недвижимости, в счёт первоначального взноса или для частичного погашения ипотеки также запрещается. По мнению ЦБ, такие меры помогут снизить риск для покупателя потерять квартиру и задолжать банку крупную сумму.
С другой стороны, банки больше не смогут размещать ипотечные деньги на аккредитиве на длительный срок. Такая схема была выгодной, поскольку позволяла зарабатывать на кредитных средствах клиента. Вот только деньги на аккредитиве не застрахованы в АСВ, и если у банка отзовут лицензию, заёмщик потеряет накопления и недвижимость, но будет вынужден дальше выплачивать ипотеку. Чтобы этого не допустить, новый стандарт обязывает банки переводить деньги сразу на эскроу-счёт.
Новые ипотечные правила также не позволят банкам предлагать заёмщику платное снижение ипотечной ставки – фактически это приводило к удорожанию недвижимости. Механика была проста:
- процент по кредиту снижается, и банк недополучает свой доход;
- застройщик компенсирует банку разницу доходов по процентам за счёт увеличения стоимости жилья;
- вся финансовая нагрузка всё равно ложится на плечи заёмщика.
Вместо этого стандарт делает условия по ипотеке максимально прозрачными для покупателей недвижимости. Теперь банки должны открыто и полностью информировать клиента обо всех условиях кредитного договора, показывать разницу в общей сумме кредита при платном снижении ставки, а также сообщать о сопутствующих комиссиях и рисках. Всё это позволит заёмщикам оценить, насколько условия ипотеки выгодны.
Как новый стандарт повлияет на рынок
Правила нового ипотечного стандарта будут распространяться на договоры, которые заёмщики заключат начиная с 2025 года, при этом они не затронут ипотеку на ИЖС.
Эксперты считают, что стандарт не повлияет на динамику выдачи ипотеки в целом на рынке и в Сбере в частности, но сделает механизмы кредитования более прозрачными и понятными для клиентов.
Рынок ипотеки уже адаптировался к минимизации возможных рисков, и сегмент сделок, подпадающих под новые правила, занимает в нём не более 10%. По словам директора дивизиона «Домклик» СберБанка Алексея Лейпи, механики, которые подлежат ограничению в рамках ипотечного стандарта, уже естественно встроены в ипотечный процесс.
Завышение стоимости в рамках программ субсидирования контролируется на стороне банков и сейчас, до вступления в силу новых стандартов. А программы снижения ставок за комиссию от заёмщика полностью зависят от желания или потребностей клиента, который не изменит решение из-за возможных ограничений со следующего года,
– считает Алексей Лейпи.
Как новые правила коснутся граждан
Новый ипотечный стандарт станет обязательным для всех банков. Его главные цели – нивелировать рискованные схемы кредитования при покупке жилья и сделать все условия понятными для потенциальных заёмщиков ещё на этапе оформления заявки и одобрения ипотеки. Это значит, что покупатель сможет принять действительно взвешенное решение о покупке недвижимости в кредит.
Новые правила призваны поддержать платёжеспособных клиентов и обезопасить граждан, чьи финансовые возможности ниже, чем нужно для комфортной выплаты кредита. Это поможет снизить риск потерять ипотечные деньги, саму недвижимость и остаться в должниках у банка.
В перспективе такой подход позволит снизить закредитованность населения в целом.
Стоит ли ждать новых акций и скидок на недвижимость в 2024
Пока новые стандарты не вступили в силу, банки и застройщики постараются максимально увеличить продажи до конца года. Они могут активнее задействовать текущие акции и спецпредложения, чтобы нарастить темпы выдачи ипотечных кредитов в оставшиеся месяцы. С января 2025 такие предложения будут ограничены.
По мнению экспертов, застройщикам и банкам нужно будет приложить серьёзные усилия, чтобы убедить покупателей оформить ипотеку строго до конца 2024 года.
При этом сильного ажиотажа как среди кредитных организаций, так и среди покупателей недвижимости не ожидается. А в 2025 банки и застройщики будут адаптироваться к новым условиям и, возможно, искать альтернативные варианты.
