Инвестиции в фонды недвижимости

Закрытые инвестиционные фонды — не самый доступный и ликвидный инструмент. Но он определённо имеет свои плюсы. Разбираемся, в чём особенности ЗПИФов, какие у них преимущества и недостатки и кому они могут подойти.

Можно ли шортить перед дивидендами

Как устроены ПИФы и какими они бывают

Напомним, что паевый инвестиционный фонд (ПИФ) — это форма коллективного инвестирования, при которой средства инвесторов объединяются в единый пул для приобретения активов: недвижимости, акций, облигаций и др.

Формирует фонд управляющая компания (УК), она же определяет стратегию и выбирает активы для инвестиций, продаёт инвесторам паи, а в дальнейшем управляет фондом за вознаграждение. Пай — это ценная бумага, которая удостоверяет долю владельца в праве собственности на активы ПИФа.

Смысл инвестиций в ПИФы в том, что даже с небольшим капиталом можно диверсифицировать свои вложения, к тому же не нужно заниматься его управлением — это забота УК.

Инвестор может заработать на росте стоимости пая и периодических выплатах, если они предусмотрены правилами фонда. Но, конечно, несмотря на диверсифицированный портфель активов и профессиональное управление, доход в ПИФах не гарантирован, и риск убытков здесь существует, как и в любом виде инвестиций.

Виды ПИФов:

• закрытые (ЗПИФ);
• открытые (ОПИФ);
• интервальные (ИПИФ);
• биржевые (БПИФ).

Разница между ними, как правило, в моменте покупки и продажи паёв. Наиболее доступные — открытые фонды. Их можно купить и продать в любое рабочее время. Интервальные — только в определённое, известное заранее время. Основное же отличие закрытых фондов в том, что их паи обычно приобретают только на этапе формирования фонда, а держать их нужно до погашения (за некоторыми исключениями).

Биржевые фонды стоит выделить отдельно, ведь БПИФом можно назвать любой ПИФ, который торгуется на бирже. Наиболее популярные из них – индексные, то есть следуют за различными индексами (например МосБиржи (MOEX)).

Индексы Московской биржи

Особенности ЗПИФ

ЗПИФы обычно создаются для реализации конкретных инвестиционных проектов, таких как строительство недвижимости, развитие инфраструктуры, финансирование стартапов, покупка ценных бумаг или других активов.

Например, УК может купить земельный участок, построить на нём дом или торговый центр и продать. Либо сдавать в аренду офисы. Или участвовать в строительстве крупных инфраструктурных объектов: дорог, мостов, аэропортов.

Такие проекты требуют большого количества временных и денежных ресурсов, а также стабильности финансирования. Именно поэтому выбор в пользу такого вида как ЗПИФ наиболее оптимален.

Покупка и продажа паёв

Итак, паи ЗПИФ обычно можно купить только на этапе формирования фонда или в определённые периоды, установленные управляющей компанией. После этого паи не могут быть свободно проданы или погашены до окончания срока действия фонда.

В правилах доверительного управления фонда могут быть прописаны исключительные случаи, когда забрать деньги из фонда можно раньше срока. Например, если пайщики на общем собрании решили поменять стратегию фонда, а инвестору, который голосует против, УК соглашается погасить паи досрочно.

Перепродажа паёв другим лицам возможна, только если это предусмотрено ПДУ фонда. И даже если перепродажа разрешена, найти покупателя через договор купли-продажи может быть непросто. Легче всего продать паи, если они торгуются на бирже, но и там могут быть сложности из-за низкой ликвидности.

Срок существования фонда

Срок жизни ЗПИФ обычно ограничен и составляет в среднем от 3 до 15 лет, в зависимости от целей и стратегии. Например, если ЗПИФ создаётся для финансирования строительства, важно, чтобы инвестор не потребовал деньги назад до самого конца проекта, ведь строительство — это дорогостоящий и долгий процесс.

Это недостаток для инвестора, ведь деньги придётся вложить на долгий срок, а гарантий дохода не бывает. Поэтому выбирать проект нужно очень ответственно.

По общему правилу, фонд может прекратить своё существование досрочно, если за это проголосуют не менее 75% пайщиков.

Стоимость пая

Паи закрытых фондов, в отличие от открытых, обычно недёшевы. Например, стоимость одного пая ЗПИФ может быть больше ста тысяч рублей. Для сравнения: пай открытого фонда может стоить сто рублей.

При этом порог входа может быть гораздо выше стоимости одного пая. Например, если ЗПИФ создан для строительства коммерческой недвижимости, УК может установить сумму минимального взноса в несколько миллионов рублей.

Доступность для покупки

В некоторых ЗПИФ купить паи может любой инвестор (закон может предусматривать лишь тестирование), другие доступны только для квалифицированных инвесторов. Если этот статус не требуется, инструменты внутри фонда также будут для неквалов. Состав ЗПИФа для квалифицированных инвесторов не ограничен, что даёт УК больше возможностей при выборе активов.

Для начинающего инвестора проще начать с фондов, которые торгуются на бирже. Но в любом случае стоит внимательно изучить, что внутри ЗПИФ и какие его правила, чтобы это не стало сюрпризом. Все документы и объяснения можно найти на сайте управляющей компании.

Если фонд внебиржевой и вы покупаете паи ЗПИФ в самой УК, сначала стоит проверить наличие у неё лицензии ЦБ на управление инвестиционными фондами.

Обзор ETF и других инструментов для инвестиций в металлы

В чём плюсы и минусы инвестиций в ЗПИФ

Назовём преимущества ЗПИФов.

1. Высокая потенциальная доходность. ЗПИФы часто ориентированы на долгосрочные проекты с высокой доходностью, такие как строительство коммерческой недвижимости, сдача её в аренду или инвестиции в стартапы. Но важно помнить и о рисках, так как доход в инвестициях не гарантирован, паи могут как вырасти, так и подешеветь, а значит, инвестор может получить убыток.
2. Профессиональное управление. Представьте, что вы решили купить офис и сдавать его в аренду. Вам пришлось бы самостоятельно его выбирать, оформлять сделку, искать арендаторов, заниматься обслуживанием объекта и т. д. Вместо этого можно купить паи ЗПИФ, который создан для получения дохода от аренды и роста стоимости коммерческой недвижимости.
3. Участие в проектах, недоступных для индивидуальных инвестиций. В ЗПИФ обычно высокий порог входа, но самому покупать тот же офис, из примера выше, может быть слишком дорого или сложно. В ЗПИФ вы, образно, вкладываетесь в кусочек этого офиса и получаете часть арендной платы за него. А бывают и такие проекты, где по-другому просто не поучаствовать.
4. Диверсификация рисков. Чаще всего УК стараются уменьшить риски, инвестируя деньги пайщиков сразу в несколько активов. Получается, что, покупая паи, вы вкладываетесь сразу в портфель активов, что снижает риски по сравнению с прямыми инвестициями в один проект.
5. Налоговые льготы. В некоторых случаях доходы от ЗПИФов облагаются по льготной налоговой ставке или полностью освобождаются от налогообложения.

Недостатки ЗПИФов следующие.

1. Долгосрочность инвестиций. Как правило, инвестиционная стратегия в ЗПИФ подразумевает получение дохода благодаря долгосрочным инвестициям, что может показаться менее привлекательным для тех, кто ищет быструю прибыль.
2. Низкая ликвидность. Паи ЗПИФов может быть сложно (а иногда и невозможно) продать или погасить до завершения работы фонда.
3. ЗПИФ — не самый доступный инструмент. Стоимость пая ЗПИФ может быть выше, чем в ОПИФ или БПИФ. Также некоторые ЗПИФ могут быть доступны только для квалифицированных инвесторов.

Кому могут подойти инвестиции в ЗПИФ

Несмотря на все вышесказанное инвестиции в ЗПИФ подходят не всем.

Это может быть интересным инструментом для тех, кто хочет вложить деньги на длинный горизонт и закрыть вопрос постоянного перекладывания свободных средств, а также обеспечить себе возможность получать регулярный доход от активов.

Кроме того, ЗПИФ – удобный инструмент для постепенного формирования капитала, так как зачастую не требует сразу вложений больших сумм.

Это привлекательный инструмент для долгосрочного инвестора, т.к. в перспективе он может дать более высокую доходность. Данный инструмент более востребован у опытных и состоятельных инвесторов, которые хотят поучаствовать в крупных проектах и для которых это далеко не единственный актив в портфеле.

В любом случае, прежде чем инвестировать в ЗПИФ, важно изучить стратегию фонда, оценить репутацию управляющей компании и убедиться, что вы готовы к долгосрочным вложениям. Если всё сделать правильно, ЗПИФ может стать отличным дополнением к инвестиционному портфелю.

Что ещё почитать

28.01.25 · Инвестиции

Какие ПИФы можно купить на Мосбирже

19.09.23 · Лайфстайл

Как заработать на перепродаже недвижимости

13.07.23 · Инвестиции

С ПИФ спокойно: инвестируем без нервов

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доход от инвестирования не гарантирован. Инвестиционная деятельность сопряжена с риском неполучения ожидаемого дохода и потери части или всей суммы инвестированных средств. Банк обращает внимание Инвесторов, являющихся физическими лицами, на то, что на денежные средства, переданные Банку в рамках данных Условий, не распространяется действие Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

Полная информация по ссылке