Разбираемся, что такое закрытые паевые инвестиционные фонды, почему они могут подойти начинающим инвесторам, какие у этих фондов плюсы и минусы, как выбрать свой первый ЗПИФ и на что стоит обратить внимание.
Что такое ЗПИФ
Инвестировать в недвижимость хочется многим, но покупка целого объекта — это дорого и требует определённых знаний. ЗПИФы помогают инвестировать в квадратные метры маленькими шагами: вы покупаете пай и становитесь пропорциональным совладельцем портфеля реальных объектов — офисов, складов, торговых центров или жилья. При этом порог входа может быть низким: у некоторых фондов один пай стоит буквально несколько рублей.
Итак, ЗПИФ — это паевый инвестиционный фонд, у которого есть срок действия и погашения. Доли в нём называются паями. Купить их можно только в момент выпуска или дополнительной эмиссии паёв, а погасить, как правило, только в конце срока действия фонда. Поэтому фонд и называется закрытым.
Часто ЗПИФ создают, чтобы инвестировать в недвижимость или её строительство. Такие фонды можно поделить на несколько следующих групп.
- Девелоперские. Они вкладываются в развитие инфраструктуры или ремонт уже готовой недвижимости для эксплуатации или продажи.
- Строительные. Они инвестируют в строительство новых объектов.
- Рентные. Такие фонды покупают готовую коммерческую недвижимость, чтобы сдавать её в аренду, а в дальнейшем продать.
- Земельные. Управляющие таких фондов покупают земельные участки, создают на них инфраструктуру, а потом продают.
- Смешанные. Такие фонды совмещают несколько видов деятельности.
Как это работает
У ЗПИФ есть жизненный цикл. Сначала управляющая компания (УК) формирует фонд, определяет срок его действия и выпускает паи — покупая их, инвесторы вкладывают деньги в ЗПИФ.
Собрав нужную сумму для покупки недвижимости, управляющая компания приобретает нужный актив, а фонд закрывают для новых пайщиков. Всё, что удастся заработать на использовании активов, поделят между вкладчиками фонда. А когда срок фонда закончится и пайщики согласятся его закрыть, активы продадут, паи погасят, а фонд закроют.
Какая недвижимость может быть в ЗПИФ
Как правило, фонды рассматривают для приобретения именно коммерческую недвижимость. Управлять ею сложнее, а порог для входа обычно очень высокий, но и потенциальная доходность соответствующая.
Вот основные виды коммерческих объектов внутри фондов:
- склады и логистические центры;
- офисные здания;
- торговые площади;
- центры обработки данных;
- гостиницы и отели.
Это не весь список. В каждом крупном сегменте — свои подвиды. Но у всех объектов есть общие черты: это востребованная недвижимость в хорошем состоянии с высоким потенциалом роста и рентной доходности.
Какие преимущества у ЗПИФ
- Низкий порог входа. На рынке есть фонды, где пай стоит буквально несколько рублей. Это позволяет начать инвестировать с небольшой суммы.
- Реальные объекты внутри. В портфеле — офисы, склады, апартаменты, торговые площади. Потенциальный доход формируется от аренды и от роста стоимости объектов. Вам не нужно заниматься поиском арендаторов, ремонтом и коммуналкой — это делает команда управляющей компании.
- Профессиональное управление и контроль. У ЗПИФов строгие правила и прозрачные процессы: чёткая стратегия, раскрытие информации, регулярные отчёты.
- Прозрачность. Фонды публикуют стоимость чистых активов (СЧА), расчётную цену пая и состав портфеля.
- Пайщик = совладелец. Когда инвестор покупает пай фонда, он становится совладельцем пропорциональной части всех его активов на праве долевой собственности.
А какие минусы?
- Ограниченная ликвидность. Купить паи ЗПИФа можно на этапе его формирования либо при допэмиссии, а сам срок работы фонда исчисляется годами. А продать его бумаги в течение срока действия фонда может быть непросто. Иногда для этого нужно самостоятельно найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Исключение: ЗПИФы, паи которых торгуются на бирже. Купить и продать их паи можно в любой торговый день при наличии встречного предложения.
- Зависимость от рынка и ставок. Потенциальный доход фонда не гарантирован, он меняется вместе с размером аренды, заполняемостью, стоимостью строительства и процентными ставками. В слабые периоды расчётная цена пая может не расти или вовсе падать.
- Комиссии и расходы. Вознаграждение УК и инфраструктурные расходы уменьшают итоговую потенциальную доходность инвестора.
- Не все ЗПИФы доступны неквалифицированным инвесторам. Паи некоторых фондов могут купить только «квалы».
На чём ЗПИФ может заработать
Потенциальный доход фонду могут принести два основных источника.
- Аренда. Объекты сдаются в аренду, а фонд получает от этого деньги. В зависимости от того, что указано в Правилах доверительного управления фонда, возможный доход ЗПИФа могут распределять между пайщиками или реинвестировать в активы фонда.
- Рост стоимости активов. Если за срок действия фонда его объекты подорожают и управляющие смогут продать его дороже, чем купили, то весь потенциальный доход распределят между пайщиками. А ещё удорожание недвижимости фонда отразится на расчётной цене пая.
Налоги и документы — коротко
Тут всё просто: инвестор платит налог только тогда, когда получает реальный доход от фонда. Например, если он продал или погасил паи дороже, чем купил. Или же получил выплату инвестиционного дохода.
Ставка НДФЛ физических лиц‑резидентов стандартная: 13% на инвестиционные доходы до 2,4 млн рублей и 15% — на часть дохода, которая превышает этот лимит. У налоговых нерезидентов условия другие — у них ставка 30%.
Но налоговую нагрузку можно оптимизировать. Для этого есть как минимум два способа.
- Льгота долгосрочного владения (ЛДВ). Если инвестор держит паи дольше трёх полных лет, а сам ЗПИФ соответствует всем требованиям для получения льготы, то потенциально можно рассчитывать на ЛДВ. С ней можно освободить от НДФЛ до 3 млн рублей дохода за каждый год, что вы держали паи фонда. Это снижает налоговую нагрузку и может сделать инвестиции выгоднее на длинном горизонте.
- Льготы на ИИС-3. Бумаги ЗПИФов, которые торгуются на бирже, можно купить на индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС). Он даёт право на налоговые вычеты и совмещает в себе два вычета. С ним можно возвращать часть уплаченного НДФЛ (до 88 тысяч рублей в год) при пополнении счёта и освободить от налога инвестиционный доход (до 30 млн рублей при закрытии счёта). Но чтобы воспользоваться этими льготами, нужно соблюдать условия – например, держать счёт открытым несколько лет. Подробности — в нашей статье про то, как получить вычет по ИИС-3.
Что в итоге
ЗПИФ может стать удобным способом вложиться в рынок недвижимости с комфортной суммой. Вы покупаете паи, становитесь совладельцем пропорциональной доли портфеля реальных объектов и можете получить потенциальный доход. Тем не менее у ЗПИФов есть ряд вынужденных ограничений, о которых стоит помнить. Например, определённые сроки обращения.
Не забывайте и про общие риски — любые инвестиции не гарантируют получение дохода.
Главное — изучите ПДУ интересующего вас фонда. Это может подсказать вам, как выбрать подходящий под ваши цели и задачи ЗПИФ. С этим вам поможет наша другая статья.
