Что внутри?
Получите основные тезисы
Цель хорошей управляющей компании — защита интересов пайщиков. Поэтому она тщательно выстраивает инвестиционный процесс по выбору и покупке активов.
В этой статье разберёмся, как управляющая компания (УК) подбирает и проверяет объекты, из каких этапов состоит этот процесс, кто следит за его прозрачностью и устанавливает правила.
С чего начинается отбор
Ещё до создания фонда УК определяет его стратегию, выбирает сектор недвижимости, определяет класс объектов и стратегию владения. Обычно эта информация отражается в рекламных материалах, и хороший управляющий доносит до потенциального клиента мотивы, которые двигали им при формировании стратегии: рассказывает о своём видении сектора, основных драйверах и участниках рынка.
Чтобы сформировать стратегию, управляющая компания проводит оценку сектора недвижимости, изучает основных потребителей-арендаторов, потенциал развития их бизнеса и рынков сбыта, а также смотрит на текущую ситуацию в секторе недвижимости: размер вакансии, объём сделок в динамике, план строительства и ввода новых объектов.
После этого фокус внимания смещается на оценку потенциала в разных регионах. УК изучает насыщенность рынка в каждом регионе отдельно, вакансию, логистический потенциал региона. Кроме этого, управляющие анализируют уровень доходов населения, проникновение разных видов бизнеса в регион. Для отдельных секторов недвижимости они изучают даже площадь дорог с твёрдым покрытием.
УК определяется с целевым классом будущих объектов недвижимости для достижения целевой доходности. После этого компания подбирает круг девелоперов, требования к их опыту, «возраст» потенциальных объектов и критерии арендаторов.
Вместе с созданием фонда определяется и срок его деятельности. Всё это отражается в главном документе фонда — правилах доверительного управления (ПДУ).
УК выбирает круг инвесторов, которым предложат инвестиционный продукт. Это могут быть квалифицированные инвесторы, соответствующие требованиям законодательства, например, по образованию и уровню дохода, или широкий круг инвесторов (доступ для неквалифированных инвесторов открывается после тестирования).
Для фонда квалифицированных инвесторов обычно доступен более широкий круг объектов, в том числе не введённая в эксплуатацию недвижимость или движимое имущество, например, оборудование. Покупка таких объектов позволяет повысить целевую доходность фондов, но это сужает круг будущих пайщиков.
Дальше УК переходит к поиску конкретных объектов. Для этого формируют воронку из проектов. Информация об объектах может поступать от брокеров, напрямую от застройщиков или из иных источников. По каждому проекту проводят предварительные расчёты и определяют будущую договорную обвязку — набор необходимых договоров.
После достижения основных договорённостей УК фиксирует основные показатели в соглашении о намерениях и приступает к детальному изучению объектов в рамках узкоспециализированных аудитов. После этого компания знает об объекте всё возможное.
Правильная оценка рисков позволяет корректно спланировать будущий бюджет, расходы на капитальный и текущие ремонты. Это меры повышения точности расчётов и прогнозирования. Такая ответственная позиция позволяет управляющей компании максимизировать потенциальную доходность пайщиков.
Необходимые аудиты для покупки недвижимости
- Кадастровый аудит. Он позволяет убедиться, что застройщик соблюдал нормы земельного законодательства, границы земельного участка верны, а объект расположен корректно.
- Технический аудит. Он подтверждает качество строительства, работоспособность инженерных систем, соответствие здания требованиям арендатора.
- Аудит систем пожарной безопасности. Он оценивает системы пожаротушения, дымоудаления и подобные. В рамках аудита даже проводят испытания, чтобы инициировать запуск систем и проверить работу спринклеров и напор воды в системах пожаротушения.
- Оценка и анализ рыночной стоимости. Оценку проводят не реже одного раза в полгода. Она формирует стоимость актива для расчёта стоимости пая. Но в момент покупки она также позволяет оценить «рыночность» цены объекта. Это нужно, чтобы убедиться, что УК платит справедливую цену, а интересы пайщиков защищены.
- Юридический аудит. Он оценивает юридическую чистоту объекта. Коллективные инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочный горизонт инвестирования, но юридические риски могут негативно сказаться на правах пайщиков в любой момент.
После всех аудитов УК составляет модель для оценки будущей доходности. В неё попадает множество параметров, например, действующая ставка аренды по договорам, рыночная ставка аренды, размер расходов на операционное обслуживание, плановые расходы на капитальный ремонт. Это позволяет рассчитать потенциальную доходность для пайщиков.
Следующий этап — сделка
В фильмах крупные сделки сопровождаются красивым, почти ритуальным подписанием. Но в жизни это разработка и согласование значительной юридической обвязки: договор на покупку проекта, договор на техническое обслуживание, договоры с коммунальными службами. Для некоторых объектов может потребоваться даже договор на сервитут и обслуживание сложных инженерных узлов, например, лифтов или холодильного оборудования.
Договор согласовывается с продавцом, а затем со специализированным депозитарием — это участник коллективных инвестиций, деятельность которого лицензируется Банком России. Депозитарий проверяет договоры на соответствие законодательству, ведёт учёт активов наравне с УК и осуществляет хранение активов. А ещё он несёт ответственность за сохранность активов и корректность учёта вместе с УК.
После покупки: мониторинг, отчётность и переоценка
Документы подписаны, начинается управление. УК работает с арендаторами, контролирует заполняемость и платежи, планирует ремонты и модернизации, ведёт переговоры по индексации ставок. А ещё независимые оценщики регулярно проводят переоценку, результаты которой определяют стоимость активов в расчёте стоимости пая в отчётности УК.
Что в итоге
Главный смысл этой многоступенчатой работы — защитить деньги пайщиков и собрать портфель недвижимости, который не только обеспечит текущую потенциальную доходность, но также обладает потенциалом развития в части повышения ставки аренды и/или ротации арендаторов.
Профессионализм управляющей компании крайне важен, ведь её работа проходит для инвестора незаметно. У любых инвестиций есть риски, но детальное изучение проекта и качественный риск-менеджмент на всех этапах проекта позволяет их снизить.
Не переживайте, если многие термины кажутся непривычными. За каждым из них стоит практический смысл и экономическая целесообразность.
Что ещё почитать
