Как ЗПИФы могут помочь защитить капитал от инфляции

Как защитить свои накопления от инфляции? Один из возможных инструментов на российском рынке — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Рассказываем, почему стоит рассмотреть этот актив и как он может помочь сохранить капитал.

Фонды денежного рынка

Инфляция — это процесс, при котором деньги со временем теряют свою покупательную способность. Заметить её можно в росте цен на продукты и услуги. Так что хранить капитал «под подушкой» или в инструментах с потенциальной доходностью ниже уровня инфляции — значит терять его реальную ценность.

Как недвижимость реагирует на инфляцию и может ли защитить капитал

Стоимость недвижимости и аренды в долгосрочной перспективе зачастую растёт вместе с общим уровнем цен. Когда дорожает строительство, земля, материалы и услуги, новые здания тоже обходятся дороже. Это автоматически поддерживает и цену уже построенных объектов. Арендные ставки тоже не стоят на месте: в договорах часто есть пункт об индексации — тогда раз в год ставка повышается на размер инфляции или на определённый процент. В таком случае арендный поток будет постепенно увеличиваться вместе с ростом цен на товары и услуги.

Но такое бывает не всегда, и это тоже следует учитывать. Арендные ставки могут не расти или даже падать в силу разных обстоятельств, то же самое касается и стоимости объектов. Наконец, доходность предыдущих лет не гарантирует, что инвестиции принесут прибыль в будущем.

Владение недвижимостью можно рассматривать как способ привязать часть капитала к реальным активам, которые со временем могут становиться дороже. Для частного инвестора покупка целого офисного центра или склада почти всегда недоступна. Зато это можно сделать через ЗПИФ — купить паи подходящего фонда и стать совладельцем его портфеля недвижимости.

Как это работает в ЗПИФах

ЗПИФ собирает деньги пайщиков и направляет их в общий портфель для инвестиции в недвижимость. Это могут быть офисы, склады, апартаменты, гостиницы, торговые центры или даже проекты на стадии строительства. Все активы делятся между пайщиками пропорционально их вложениям — чем больше у вас паёв, тем больше и ваша доля в портфеле ЗПИФа.

Потенциальный доход фонда формируется из двух источников. Первый — это арендные платежи. Год к году они могут расти благодаря ежегодной индексации, если она предусмотрена в арендном договоре. Второй источник — изменение стоимости самих объектов. Если активы фонда вырастут в цене, увеличится и расчётная стоимость его паёв. Так, фонд может показывать рост доходности в номинальном выражении, просто следуя за ростом цен в экономике.

Всю потенциальную прибыль, которую получит фонд в течение срока своего действия, после окончания этого срока поделят между пайщиками пропорционально их паям. Промежуточных выплат, как правило, нет.

Почему ЗПИФ может быть удобнее, чем покупка недвижимости

Чтобы купить отдельное здание, могут потребоваться по-настоящему крупные суммы, большое количество времени и наличие опыта работы на рынке недвижимости. Чтобы всё получилось, придётся выбрать подходящий объект, проверить его юридическую чистоту, оформить сделку, найти арендаторов, взять на себя обслуживание недвижимости и застраховать её. Это непросто даже для команды профессионалов.

В ЗПИФе всем этим занимается управляющая компания. У инвестора нет дополнительных издержек, и при этом ниже уровень входа: иногда один пай стоит всего несколько рублей.

Ещё один плюс — это диверсификация. Зачастую внутри ЗПИФов — несколько объектов. В таком случае пайщик получает долю сразу в наборе недвижимости. Это позволяет распределить риски между разными активами и может помочь снизить их общий уровень. Если в одном здании съедет арендатор или случится непредвиденное, другие объекты могут компенсировать просадку. Это поможет защитить капитал пайщика.

Риски, которые нужно учитывать

У любых инвестиций есть риски, и ЗПИФы не исключение. У них есть свои особенности, о которых важно знать заранее. Более того, инвестиции в ЗПИФы не застрахованы в АСВ, а доход от инвестиций не гарантирован. Это важно понимать.

• Ограниченная ликвидность. Как правило, погасить пай ЗПИФов получится только в конце срока фонда, который исчисляется годами. В теории можно попробовать продать бумаги фонда другому инвестору по договору купли-продажи. Но это сопряжено с определёнными сложностями. Поэтому для инвестора важно заранее выбрать тот ЗПИФ, срок которого будет соответствовать его инвестиционному горизонту.
• Рыночные колебания. Доходность фонда зависит от рынка недвижимости. Если снижаются арендные ставки или падает стоимость объектов, это может отразиться на расчётной цене паёв.
• Комиссии и расходы. Управляющая компания, специализированный депозитарий и другие участники инфраструктуры получают вознаграждение за свою работу. Эти расходы влияют на итоговую доходность пайщика. Так что перед покупкой паёв инвестору стоит сравнить уровень комиссий и расходов нескольких фондов. Обычно это несколько процентов в год.

Плюсы и минусы инвестиционных фондов для начинающих инвесторов

Что в итоге

Инфляция — это не только рыночное явление, но и сигнал к действию. Чтобы деньги не теряли ценность, их стоит направлять в активы, которые способны дорожать и приносить потенциальный доход. ЗПИФ — один из таких инструментов. Он не лишён рисков, но позволяет даже с относительно небольшой суммой получить долю в настоящих объектах — офисах, складах, торговых площадях. Это может помочь защитить часть капитала от обесценивания.

Чтобы погрузиться в этот финансовый инструмент, есть смысл изучить отчётность ЗПИФов, состав их портфелей и правила работы. Всё это можно сделать, открыв сайты управляющих компаний, которые предлагают фонды недвижимости. Так вы лучше поймёте, как устроены ЗПИФы, и сможете принять более осознанное решение.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доход от инвестирования не гарантирован. Инвестиционная деятельность сопряжена с риском неполучения ожидаемого дохода и потери части или всей суммы инвестированных средств. Банк обращает внимание Инвесторов, являющихся физическими лицами, на то, что на денежные средства, переданные Банку в рамках данных Условий, не распространяется действие Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

Как и зачем инвестировать в недвижимость

Полная информация по ссылке

Что ещё почитать на тему

07.10.25 · Инвестиции

Как можно начать инвестировать в ЗПИФы недвижимости

11.09.25 · Инвестиции

Как выбрать ЗПИФ: признаки хорошего паевого фонда