Как защитить свои накопления от инфляции? Один из возможных инструментов на российском рынке — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Рассказываем, почему стоит рассмотреть этот актив и как он может помочь сохранить капитал.
Инфляция — это процесс, при котором деньги со временем теряют свою покупательную способность. Заметить её можно в росте цен на продукты и услуги. Так что хранить капитал «под подушкой» или в инструментах с потенциальной доходностью ниже уровня инфляции — значит терять его реальную ценность.
Как недвижимость реагирует на инфляцию и может ли защитить капитал
Стоимость недвижимости и аренды в долгосрочной перспективе зачастую растёт вместе с общим уровнем цен. Когда дорожает строительство, земля, материалы и услуги, новые здания тоже обходятся дороже. Это автоматически поддерживает и цену уже построенных объектов. Арендные ставки тоже не стоят на месте: в договорах часто есть пункт об индексации — тогда раз в год ставка повышается на размер инфляции или на определённый процент. В таком случае арендный поток будет постепенно увеличиваться вместе с ростом цен на товары и услуги.
Но такое бывает не всегда, и это тоже следует учитывать. Арендные ставки могут не расти или даже падать в силу разных обстоятельств, то же самое касается и стоимости объектов. Наконец, доходность предыдущих лет не гарантирует, что инвестиции принесут прибыль в будущем.
Владение недвижимостью можно рассматривать как способ привязать часть капитала к реальным активам, которые со временем могут становиться дороже. Для частного инвестора покупка целого офисного центра или склада почти всегда недоступна. Зато это можно сделать через ЗПИФ — купить паи подходящего фонда и стать совладельцем его портфеля недвижимости.
Как это работает в ЗПИФах
ЗПИФ собирает деньги пайщиков и направляет их в общий портфель для инвестиции в недвижимость. Это могут быть офисы, склады, апартаменты, гостиницы, торговые центры или даже проекты на стадии строительства. Все активы делятся между пайщиками пропорционально их вложениям — чем больше у вас паёв, тем больше и ваша доля в портфеле ЗПИФа.
Потенциальный доход фонда формируется из двух источников. Первый — это арендные платежи. Год к году они могут расти благодаря ежегодной индексации, если она предусмотрена в арендном договоре. Второй источник — изменение стоимости самих объектов. Если активы фонда вырастут в цене, увеличится и расчётная стоимость его паёв. Так, фонд может показывать рост доходности в номинальном выражении, просто следуя за ростом цен в экономике.
Всю потенциальную прибыль, которую получит фонд в течение срока своего действия, после окончания этого срока поделят между пайщиками пропорционально их паям. Промежуточных выплат, как правило, нет.
Важно понимать: это не гарантия дохода. Результат фонда всегда зависит от его стратегии, качества объектов в портфеле, общей ситуации на рынке и других факторов.
Почему ЗПИФ может быть удобнее, чем покупка недвижимости
Чтобы купить отдельное здание, могут потребоваться по-настоящему крупные суммы, большое количество времени и наличие опыта работы на рынке недвижимости. Чтобы всё получилось, придётся выбрать подходящий объект, проверить его юридическую чистоту, оформить сделку, найти арендаторов, взять на себя обслуживание недвижимости и застраховать её. Это непросто даже для команды профессионалов.
В ЗПИФе всем этим занимается управляющая компания. У инвестора нет дополнительных издержек, и при этом ниже уровень входа: иногда один пай стоит всего несколько рублей.
Ещё один плюс — это диверсификация. Зачастую внутри ЗПИФов — несколько объектов. В таком случае пайщик получает долю сразу в наборе недвижимости. Это позволяет распределить риски между разными активами и может помочь снизить их общий уровень. Если в одном здании съедет арендатор или случится непредвиденное, другие объекты могут компенсировать просадку. Это поможет защитить капитал пайщика.
Риски, которые нужно учитывать
У любых инвестиций есть риски, и ЗПИФы не исключение. У них есть свои особенности, о которых важно знать заранее. Более того, инвестиции в ЗПИФы не застрахованы в АСВ, а доход от инвестиций не гарантирован. Это важно понимать.
- Ограниченная ликвидность. Как правило, погасить пай ЗПИФов получится только в конце срока фонда, который исчисляется годами. В теории можно попробовать продать бумаги фонда другому инвестору по договору купли-продажи. Но это сопряжено с определёнными сложностями. Поэтому для инвестора важно заранее выбрать тот ЗПИФ, срок которого будет соответствовать его инвестиционному горизонту.
- Рыночные колебания. Доходность фонда зависит от рынка недвижимости. Если снижаются арендные ставки или падает стоимость объектов, это может отразиться на расчётной цене паёв.
- Комиссии и расходы. Управляющая компания, специализированный депозитарий и другие участники инфраструктуры получают вознаграждение за свою работу. Эти расходы влияют на итоговую доходность пайщика. Так что перед покупкой паёв инвестору стоит сравнить уровень комиссий и расходов нескольких фондов. Обычно это несколько процентов в год.
Что в итоге
Инфляция — это не только рыночное явление, но и сигнал к действию. Чтобы деньги не теряли ценность, их стоит направлять в активы, которые способны дорожать и приносить потенциальный доход. ЗПИФ — один из таких инструментов. Он не лишён рисков, но позволяет даже с относительно небольшой суммой получить долю в настоящих объектах — офисах, складах, торговых площадях. Это может помочь защитить часть капитала от обесценивания.
Чтобы погрузиться в этот финансовый инструмент, есть смысл изучить отчётность ЗПИФов, состав их портфелей и правила работы. Всё это можно сделать, открыв сайты управляющих компаний, которые предлагают фонды недвижимости. Так вы лучше поймёте, как устроены ЗПИФы, и сможете принять более осознанное решение.
