Недвижимость — это не просто дома и офисы, а мощный индикатор экономики, который двигает рынком акций. В этой статье разберём, зачем инвестору отслеживать ситуацию на рынке недвижимости и какие здесь существуют ключевые связи и показатели.
Как недвижимость двигает экономикой и акциями
Обычно пик активности строительства приходится на начало экономического цикла. Строительство стимулирует значительные инвестиции, создаёт рабочие места, повышает расходы и производство. Подрядчики берут кредиты на объекты, закупают материалы и нанимают персонал.
Новостройки обычно дороже вторички, что усиливает эффект. Покупатель затем вкладывается в ремонт и обустройство. Образовавшаяся мультипликативная цепочка разогревает экономику.
Есть ещё один важный аспект. Данные по строительству сигнализируют о траектории потребительских расходов. Покупка жилья — крупная инвестиция, и семьи откладывают её при неуверенности в доходах.
Устойчивое падение спроса на недвижимость, напротив — тревожный звоночек для экономики. Оно может быть связано с ослаблением экономики и/или ростом процентных ставок. Банки ужесточают кредитование застройщиков из-за рисков дефолтов, инвестиции в сектор сокращаются, следуют увольнения.
Это может задеть акции банков (ипотека), девелоперов и поставщиков материалов. Получаем сигнал для инвесторов сократить долю в рисковых активах или искать возможности в более консервативных инструментах.
Дополним выкладки по экономике описанием взаимосвязи рынка недвижимости с основными группами активов. Опишем общие закономерности. Не забываем про действия регуляторов и корпоративные события, которые могут изменить картину.
Заметная активность на рынке недвижимости обычно положительно коррелирует с котировками акций. Рост стройки усиливает экономику, поддерживая банки и девелоперов. Исключения наблюдаются при появлении сигналов повышения ставок центробанками.
Реакция на рынке облигаций циклична. В фазе высокой активности на рынке недвижимости инфляция, как правило, усиливается. Бонды дешевеют, а доходность растёт. При выходе из спада эффект минимален. Риски инфляции какое-то время низки.
Сильная экономика укрепляет внутреннюю валюту. В России это рубль. При прочих равных условиях бум стройки сигнализирует о внутреннем спросе. Не стоит сбрасывать при этом со счетов нефть, геополитику и экспорт.
Ключевые индикаторы
Давайте рассмотрим ситуацию в двух плоскостях. Начнём с данных по рынку недвижимости США. Ситуация в американской экономике и последующие действия ФРС могут влиять на ситуацию на мировых финансовых рынках, на российский в меньшей степени в силу его зависимости от нефти и санкционного режима.
По сравнению с данными по рынку труда и потребительской инфляции статистика вторична. Внимания заслуживают два показателя.
Продажи новых домов – отражают продажи новых одноквартирных домов в Штатах. Считаются достаточно своевременным показателем на рынке недвижимости, так как регистрируются в момент подписания договора о намерениях.
Продажи домов на вторичном рынке – отражают вторичные продажи одноквартирных домов и кондоминиумов в Штатах. Переведены в годовое исчисление. Статистика отражает реально совершённые сделки. Операции на вторичном рынке занимают большую часть активности на вторичном рынке.
Помимо этого, отметим статистику по числу новостроек и индекс цен на дома (S&P Cotality Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index). Второй показатель демонстрирует динамику цен на недвижимость в 20 крупнейших американских городах.
Данные по российскому рынку недвижимости явно не относятся к ключевым. Тут можно отметить статистику по стоимости жилья, ипотеке и сделкам. Их предоставляют, к примеру, аналитический центр www.irn.ru и Росреестр.
Дополним практикой
Опишем пару кейсов на рынке акций, связанных с рынком недвижимости. В 2024 году в аутсайдерах на Мосбирже оказались акции застройщика ГК «Самолёт». Бумаги потеряли 73% на фоне отмены льготной ипотеки и высоких ставок Банка России.
Второй пример — многолетний кризис недвижимости в Китае. В январе 2024 года теневой банковский конгломерат Zhongzhi Enterprise Group подал заявление о банкротстве. Также суд Гонконга утвердил ликвидацию бывшего крупнейшего китайского девелопера Evergrande, торги его акциями были приостановлены. Наблюдался провал на рынке недвижимости и просадка на рынке акций КНР.
Идеи для инвесторов:
- следите за циклами экономики, это поможет при анализе акций девелоперов и при ребалансировке портфеля;
- интегрируйте рынок недвижимости в фундаментальный анализ;
- отслеживайте действия регуляторов, в частности, в области ипотеки;
- присмотритесь к инвестиционным инструментам, включая ЗПИФы. Отметим, что для доступа к высокорисковым активам Банк России требует пройти обязательное тестирование для инвесторов. Некоторые доступны только для инвесторов, обладающих статусом квалифицированных.
