Рынок недвижимости: для чего инвестору его отслеживать

Недвижимость — это не просто дома и офисы, а мощный индикатор экономики, который двигает рынком акций. В этой статье разберём, зачем инвестору отслеживать ситуацию на рынке недвижимости и какие здесь существуют ключевые связи и показатели.

Как недвижимость двигает экономикой и акциями

Что такое экономические циклы и как на них зарабатывать

Обычно пик активности строительства приходится на начало экономического цикла. Строительство стимулирует значительные инвестиции, создаёт рабочие места, повышает расходы и производство. Подрядчики берут кредиты на объекты, закупают материалы и нанимают персонал.

Новостройки обычно дороже вторички, что усиливает эффект. Покупатель затем вкладывается в ремонт и обустройство. Образовавшаяся мультипликативная цепочка разогревает экономику.

Есть ещё один важный аспект. Данные по строительству сигнализируют о траектории потребительских расходов. Покупка жилья — крупная инвестиция, и семьи откладывают её при неуверенности в доходах.

Устойчивое падение спроса на недвижимость, напротив — тревожный звоночек для экономики. Оно может быть связано с ослаблением экономики и/или ростом процентных ставок. Банки ужесточают кредитование застройщиков из-за рисков дефолтов, инвестиции в сектор сокращаются, следуют увольнения.

Это может задеть акции банков (ипотека), девелоперов и поставщиков материалов. Получаем сигнал для инвесторов сократить долю в рисковых активах или искать возможности в более консервативных инструментах.

Дополним выкладки по экономике описанием взаимосвязи рынка недвижимости с основными группами активов. Опишем общие закономерности. Не забываем про действия регуляторов и корпоративные события, которые могут изменить картину.

Заметная активность на рынке недвижимости обычно положительно коррелирует с котировками акций. Рост стройки усиливает экономику, поддерживая банки и девелоперов. Исключения наблюдаются при появлении сигналов повышения ставок центробанками.

Реакция на рынке облигаций циклична. В фазе высокой активности на рынке недвижимости инфляция, как правило, усиливается. Бонды дешевеют, а доходность растёт. При выходе из спада эффект минимален. Риски инфляции какое-то время низки.

Сильная экономика укрепляет внутреннюю валюту. В России это рубль. При прочих равных условиях бум стройки сигнализирует о внутреннем спросе. Не стоит сбрасывать при этом со счетов нефть, геополитику и экспорт.

Ключевые индикаторы

Чем отличаются акции роста и акции стоимости

Давайте рассмотрим ситуацию в двух плоскостях. Начнём с данных по рынку недвижимости США. Ситуация в американской экономике и последующие действия ФРС могут влиять на ситуацию на мировых финансовых рынках, на российский в меньшей степени в силу его зависимости от нефти и санкционного режима.

По сравнению с данными по рынку труда и потребительской инфляции статистика вторична. Внимания заслуживают два показателя.

Продажи новых домов – отражают продажи новых одноквартирных домов в Штатах. Считаются достаточно своевременным показателем на рынке недвижимости, так как регистрируются в момент подписания договора о намерениях.

Продажи домов на вторичном рынке – отражают вторичные продажи одноквартирных домов и кондоминиумов в Штатах. Переведены в годовое исчисление. Статистика отражает реально совершённые сделки. Операции на вторичном рынке занимают большую часть активности на вторичном рынке.

Помимо этого, отметим статистику по числу новостроек и индекс цен на дома (S&P Cotality Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index). Второй показатель демонстрирует динамику цен на недвижимость в 20 крупнейших американских городах.

Данные по российскому рынку недвижимости явно не относятся к ключевым. Тут можно отметить статистику по стоимости жилья, ипотеке и сделкам. Их предоставляют, к примеру, аналитический центр www.irn.ru и Росреестр.

Дополним практикой

Пять стратегий покупки дивидендных акций

Опишем пару кейсов на рынке акций, связанных с рынком недвижимости. В 2024 году в аутсайдерах на Мосбирже оказались акции застройщика ГК «Самолёт». Бумаги потеряли 73% на фоне отмены льготной ипотеки и высоких ставок Банка России.

Второй пример — многолетний кризис недвижимости в Китае. В январе 2024 года теневой банковский конгломерат Zhongzhi Enterprise Group подал заявление о банкротстве. Также суд Гонконга утвердил ликвидацию бывшего крупнейшего китайского девелопера Evergrande, торги его акциями были приостановлены. Наблюдался провал на рынке недвижимости и просадка на рынке акций КНР.

Идеи для инвесторов:

• следите за циклами экономики, это поможет при анализе акций девелоперов и при ребалансировке портфеля;
• интегрируйте рынок недвижимости в фундаментальный анализ;
• отслеживайте действия регуляторов, в частности, в области ипотеки;
• присмотритесь к инвестиционным инструментам, включая ЗПИФы. Отметим, что для доступа к высокорисковым активам Банк России требует пройти обязательное тестирование для инвесторов. Некоторые доступны только для инвесторов, обладающих статусом квалифицированных.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доход от инвестирования не гарантирован. Инвестиционная деятельность сопряжена с риском неполучения ожидаемого дохода и потери части или всей суммы инвестированных средств. Банк обращает внимание Инвесторов, являющихся физическими лицами, на то, что на денежные средства, передаваемые по договору о брокерском обслуживании, а также на финансовые инструменты, приобретённые по договору о брокерском обслуживании, и связанные с ними риски не распространяется действие Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

Настоящий информационный материал подготовлен ПАО Сбербанк и/или его аффилированными лицами (совместно именуемыми «СБЕР»), предназначен для использования только в качестве информации общего характера и предоставляется исключительно для ознакомления на условиях, определённых дисклеймером, размещённым по ссылке. Ознакомление с информационным материалом означает согласие с указанными условиями.

Читайте также

25.03.26 · Инвестиции

Что важнее P/E? Сначала разберитесь с макро

19.03.26 · Инвестиции

Памятка инвестору: как оценить ситуацию в экономике

17.03.26 · Инвестиции

5 индикаторов для макроанализа: от ВВП до ставок