Трещины на стенах, протекающая крыша, перебои с отоплением – многие живут в таких домах годами. При этом не каждое старое здание официально признают непригодным для проживания. Лишь статус аварийного жилья даёт жильцам право на новую квартиру или денежную компенсацию. Разбираемся со СберСовой, какой дом признают аварийным, куда обращаться и что положено жильцам по закону.
Что считается аварийным жильём
Старый дом – ещё не значит аварийный. Во многих городах люди десятилетиями живут в домах с облупившимися фасадами, скрипучими лестницами и изношенными трубами, но юридически такое жильё пригодно для проживания.
Дом признают аварийным, когда жить в нём становится небезопасно – жильё не просто некомфортное, а угрожает жизни и здоровью собственников. В России это регулируется Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Там прописаны критерии, которым должно соответствовать жилое помещение.
Дом не окажется непригодным для проживания из-за старого ремонта или трещины в штукатурке. Важны повреждения конструкций и систем, которые влияют на безопасность.
- трещины в несущих стенах – если они со временем становятся больше, проходят через несколько этажей или появляются повторно после ремонта;
- проседающий фундамент – из-за этого двери перестают закрываться, а полы уходят под наклоном;
- деформация конструкций – когда заметно проседают перекрытия, трескаются балки или появляются провалы в полу и потолке;
- аварийное состояние коммуникаций – постоянные прорывы труб, проблемы с электропроводкой, перебои с отоплением и газом, которые невозможно устранить;
- риск обрушения – например, если разрушаются лестничные пролёты, фасад или крыша;
- сильный физический износ дома – когда здание настолько изношено, что капитальный ремонт не изменит положения.
Помимо этого, дом признают аварийным, если он находится в зоне риска природных катастроф (оползней, наводнений) или нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы.
Где узнать, что мой дом – аварийный
Проверить это можно самостоятельно и довольно быстро. Один из способов – получить выписку из ЕГРН через Госуслуги или в Многофункциональном центре.
- ограничениях и правах на дом или квартиру;
- характеристиках объекта недвижимости;
- признании жилья аварийным или непригодным для проживания.
Информация об аварийных домах и программах расселения также публикуется на сайте Фонда развития территорий. На портале Реформа ЖКХ есть раздел «Аварийный фонд», где можно проверить:
- признан ли дом аварийным;
- дату признания;
- попал ли он в программу расселения;
- планируемые сроки переселения.
Первыми обычно расселяют аварийные дома с угрозой обрушения и серьёзными повреждениями конструкций. Если таких зданий в регионе много, очередь формируется по дате признания жилья аварийным.
Кто и как признаёт дом аварийным
Даже если жильцы уверены, что дом опасен для проживания, сами они не могут официально присвоить ему аварийный статус. Для этого нужно решение органов власти и специальной комиссии.
В России этот порядок регулируется ЖК РФ и постановлением Правительства РФ № 47– там прописано, как дом проверяют и по каким критериям принимают решение.
- в местную администрацию;
- через МФЦ;
- через жилищную инспекцию или управляющую компанию.
- фотографии повреждений;
- жалобы жильцов;
- акты о протечках или авариях;
- технический паспорт здания;
- заключения специалистов, если проводилась экспертиза.
После обращения администрация направляет межведомственную комиссию для проверки жилья. Специальная группа, в которую могут входить представители администрации, жилищной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора и технические эксперты, проводит оценку и выносит решение о признании дома аварийным.
- изучает документы;
- осматривает дом;
- оценивает состояние конструкций и коммуникаций;
- при необходимости назначает техническую экспертизу.
Иногда внешне дом выглядит плохо, но его конструкция остаётся устойчивой. А бывает наоборот – фасад выглядит вполне целым, но внутри уже серьёзные проблемы с фундаментом и перекрытиями.
Интересно: в 2025 году более 59 тысяч россиян переселили из аварийного жилья, общая площадь которого превысила 1 млн квадратных метров. Регионы, которые лидируют по улучшению жилищных условий – Центральный, Уральский и Приволжский федеральные округа.
- степень износа дома;
- состояние несущих конструкций;
- фундамент, перекрытия, крышу;
- инженерные системы.
На основании этих данных межведомственная комиссия принимает решение – на это у неё есть 30 дней. Если в доме произошло чрезвычайное происшествие, дом должны признать непригодным в течение 10 дней. Решение направляется заявителю в течение 5 суток после того, как оно будет зарегистрировано.
Какие права появляются у жильцов
Права жильцов аварийных домов прописаны в ЖК РФ в 32 статье. Собственникам предлагается один из вариантов:
- получить денежную компенсацию;
- получить другое жильё взамен.
Размер компенсации рассчитывается на основании оценки квартиры. Туда могут входить:
- рыночная стоимость жилья;
- стоимость доли в общем имуществе дома;
- иногда – убытки, связанные с переездом.
Если человек живёт в квартире по договору соцнайма, денежную компенсацию не выплачивают. В таком случае власти должны предоставить другое жильё по договору социального найма.
Пример: у семьи Саврасовых дом признали аварийным после экспертизы. Им предложили новую квартиру площадью 52 м² в том же районе, но они отказались – за годы им надоели постоянные проблемы с инфраструктурой и долгие поездки до работы.
Вместо переселения Саврасовы выбрали денежную компенсацию. Изначально квартиру оценили в 4,3 млн рублей, но семья посчитала сумму слишком низкой и заказала независимую экспертизу. После спора размер компенсации увеличили с учётом рыночной стоимости жилья до 5,1 млн рублей.
- благоустроенным;
- пригодным для постоянного проживания;
- с работающими коммуникациями;
- находиться в том же населённом пункте;
- быть не меньше по метражу, чем прежнее.
Если жильцы не согласны с размером компенсации или условиями переселения, они имеют право оспаривать решение – в том числе через суд.
Признание дома аварийным и расселение редко проходят быстро и легко. Но официальный статус даёт жильцам право на новую недвижимость, денежную компенсацию и возможность требовать безопасных условий для жизни на основании закона.
