Как сдавать квартиру, живя в другом городе
3 мин
Что внутри?
Получите основные тезисы
Я давно живу и работаю в Москве, а в родном городе осталась хорошая отремонтированная квартира. Что с ней делать — продать? Сдать? Мы с семьёй выбрали второй вариант, и вот что из этого получилось.
Куда девать квартиру?
Наша семья долго обсуждала вариант продать квартиру, а на вырученные деньги взять ипотеку в столице. Но в тот период ставки уже выросли так, что ежемесячный платёж стал казаться неподъёмной ношей. Конечно, мы подумали и о банковском вкладе: при ориентировочной стоимости квартиры в 7 млн рублей и ставке 15% доход составил бы около 1 млн 50 тысяч рублей в год. Идея пришлась всем по душе, и я даже запустила процесс продажи: привлекла риелтора, которая разместила объявление и показывала квартиру.
Неожиданностью стало то, что за прошедшие с момента покупки три года квартира почти не выросла в цене. Показов было мало, а те, кто приходил, лишь указывали на недостатки, так что стало казаться, что мой вариант уж совсем никуда не годится. Поступали лишь предложения купить с большим дисконтом. В итоге на семейном совете решили продажу отложить. Признаюсь, на решение повлиял и тот самый знакомый многим внутренний голос, твердящий, что недвижимость — это самое надёжное.
Поскольку квартира была в хорошем состоянии, полностью меблирована и даже укомплектована посудой, я решила попробовать сдать её в аренду. Конечно, я наслышана о проблемах с арендаторами. Да и сама не раз жила в съёмных квартирах, знаю, что собственник должен обеспечивать сервис, оперативно устранять поломки, решать вопросы с ЖКХ и другие непредвиденные ситуации.
В моём арендном прошлом случалось всякое: протечка труб с вызовом аварийной службы и последующей оплатой сантехника за счёт хозяина; странно ведущая себя стиральная машинка, которая грохотала и прыгала, — владелец вызывал мастера. Забавно, но в одной квартире происшествия случались регулярно, а в другой за несколько лет ни разу не потребовалось экстренное вмешательство. Так что я отдавала себе отчёт: сдача квартиры — в некотором роде лотерея, и к этому надо быть готовой. Моя квартира была в хорошем, чистом состоянии, но без дорогостоящего ремонта вроде итальянской плитки, элитных кухонных фасадов или кожаных диванов.
План действий
Действовала я по шагам.
- Поиск риелтора. Знакомых в этой сфере у меня не было, а расспрашивать друзей не стала. Практика показывает, что рекомендации не всегда работают, а отказаться от услуг «знакомого знакомого» потом неудобно. Я зашла на сайт федерального сетевого агентства недвижимости, изучила список агентов и отзывы на них. У большинства были страницы на различных сервисах. Позвонила в агентство и назвала ФИО выбранного специалиста.
- Дистанционное оформление. Федеральное агентство оказалось хорошим выбором: у них было готовое решение для удалённого заключения договора. Мне прислали ссылку на документ с уже заполненными моими данными. Осталось лишь поставить галочки и подписать через СМС-код. Агентская комиссия составила 50% от первой месячной стоимости аренды. Не знаю, платили ли что-то сами арендаторы.
- Подготовка квартиры. Генеральная уборка с мытьём окон обошлась в 11 тысяч рублей. На этом настояла риелтор, так как чистота сразу формирует хорошее впечатление.
- Страхование. Я оформила страховку для недвижимости через приложение Сбера с ежемесячным списанием 1200 рублей. Это, по идее, должно защитить на случай непредвиденных ситуаций.
- Налоги. В договоре указала, что сдаю квартиру как самозанятая и после каждого платежа присылаю арендаторам чек. Это прозрачно и законно.
Жильцы с воспитанным котом
При первом созвоне с агентом мы обсудили требования к жильцам. У меня не было жёстких ограничений, только в пределах здравого смысла. Я не готова была мириться с явной неадекватностью или вредными привычками потенциальных нанимателей. Я была бы рада сдать квартиру семье с любым количеством детей и не возражала против домашних животных.
Как и в истории с продажей, агент предложил начать с максимальной цены, чтобы оценить спрос. И, как тогда, откликов почти не было. Через пару недель я уже была готова снижать цену, как вдруг нашлась семейная пара средних лет с одним, по их словам, воспитанным котом. Они согласились на условия сразу. По договору арендаторы оплачивают воду, электричество и газ по счётчикам, остальные коммунальные платежи лежат на мне.
Пока всё идёт по плану: платежи поступают вовремя, фото показаний счётчиков присылают по моей просьбе. Возможно, даже хорошо, что я не могу приезжать и проверять квартиру лишний раз — меньше поводов для волнения. Пока все возникающие бытовые вопросы, а они появлялись, мы решали по телефону и в мессенджере.
При этом я отдаю себе отчёт, что, конечно, жильцы не будут беспокоиться о моей квартире, как о своей собственной, и со временем возникнут издержки, связанные с амортизацией. Для этого я оставила небольшую подушку безопасности плюс к депозиту. Конечно, всего не предусмотришь, но, как мне кажется, сейчас за счёт большого количества удалённых сервисов сдача в аренду стала более контролируемым процессом.
