Квартира как актив: риски инвестиций в жилую недвижимость

5 мин

Купить квартиру, чтобы сдавать и, возможно, перепродать, когда она подорожает — распространённая практика. Кажется, что покупая такой реальный актив, спасёшь свободные деньги от инфляции и заодно заработаешь на аренде. Но, как и в любых инвестициях, здесь есть свои риски.

Содержание

Неудачный момент для покупки
Неудачный выбор объекта
Сложно найти арендаторов или сложно продать
Юридические проблемы
Проблемы с соседями и недобросовестными арендаторами
Когда вложения перевесили выгоду
Вторая работа вместо пассивного дохода
Риск низкой ликвидности
Так стоит ли начинать
Какие есть другие варианты

Как сдавать квартиру, живя в другом городе

Неудачный момент для покупки

В 2006 году Василий купил отличную двухкомнатную квартиру. Район хороший, транспорт рядом, садики, школы, магазины. Довольно новый ЖК и свежий ремонт. Правда, было ощущение, что цены на рынке уже высоковаты, но хозяева уезжали за границу, так что продавали со скидкой, чтобы побыстрее.

Сделка казалась очень удачной, и Василий рассчитывал продать квартиру с приличной прибылью годика через два. Тем более что к тому моменту рядом должны были достроить крупный торговый центр и парк с прудами.

Он не успел с продажей совсем чуть-чуть. В 2008-м начался мировой финансовый кризис, и цены на недвижимость упали на 20-30%. Пришлось оставить квартиру ещё на несколько лет, но и тогда удалось только выйти в ноль, а не заработать, даже при том, что часть времени в квартире жили арендаторы.

Так что даже если инвестор ориентируется в ценах, всегда есть риск снижения стоимости. А ещё бывают периоды, когда цены на квартиры вообще не растут несколько лет подряд.

Неудачный выбор объекта и района

Важно понимать, кто потенциальный арендатор или будущий покупатель вашей инвестиционной квартиры. Иначе велик риск, что квартира будет невостребованной.

Например, не лучший вариант покупать квартиру в курортном городе под сдачу далеко от моря, особенно если не развит общественный транспорт. Или брать большую трёшку в районе с плохо развитой инфраструктурой — такие квартиры обычно подходят для семей с детьми, а для них как раз важно, чтобы рядом были садики, школы, поликлиники, детские площадки.

Кажется, что всё это очевидно. Но на деле нередко перевешивает желание сэкономить. А потом возникают сложности с поиском арендаторов и покупателей.

Есть и риск, который сложно просчитать заранее. Даже если при покупке квартиры всё выглядело отлично, со временем недалеко от дома могут построить завод или прямо перед окнами вырастет высотка, перекрывающая вид и солнечный свет. Такой перспективой обычно грешат новые районы.

Также, не имея опыта, можно выбрать квартиру с неудачной планировкой, плохой шумоизоляцией, сырую, тёмную и т. д. Это не всегда понятно при первом осмотре.

О том, какие нюансы учесть при выборе инвестиционной квартиры, у нас есть отдельная статья.

Кстати, даже удачно выбранная квартира в долгосрочной перспективе не будет настаиваться, как хорошее вино. Коммуникации со временем ветшают, меняются стандарты и тренды. Квартиры «из прошлого» могут проигрывать новостройкам по многим параметрам. Так что покупать квартиру впрок, чтобы лет через 20 передать детям, которые ещё даже в садик не пошли – не всегда выгодная инвестиция.

Сложно найти арендаторов или сложно продать

Кроме того, что квартира может оставаться невостребованной из-за объективных причин вроде плохого района или неудачной планировки, бывает, что на рынке предложение начинает ощутимо превышать спрос. В таком случае цены продажи и аренды начинают падать, а инвестору всё сложнее найти арендаторов или покупателей.

Это может быть связано, например, с такими причинами:

высокая ключевая ставка снижает спрос из-за подорожания кредитов;
повышение ставки по ипотеке или отмена льготных программ — то же самое;
рядом построили несколько новых крупных ЖК, и предложение квартир резко увеличилось;
исчезла часть потенциальных арендаторов (например, раньше студенты снимали жильё рядом с университетом, а теперь появились новые общежития, или в курортном городе в море случился разлив нефти, как это было в 2025 году на Черноморском побережье, и туристы поехали в другие места).

Преодоление таких ситуаций почти всегда требует дополнительных усилий и расходов: кто-то больше вкладывается в рекламу, кто-то снижает цену аренды, а кто-то тратится на более презентабельный ремонт. Всё это снижает потенциальный доход инвестора.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Юридические проблемы

Чистоту сделки придётся проверять очень внимательно. Вот примеры юридических проблем, которые могут сильно осложнить жизнь в момент сделки или в будущем:

незаконная перепланировка;
невыписанные жильцы;
несовершеннолетние как собственники или прописанные.

Проблемы с соседями и недобросовестными арендаторами

Ещё один серьёзный и непредсказуемый риск инвестиционных квартир — человеческий фактор. Инвестору могут попасться арендаторы, которые за полгода буквально убьют квартиру. Студенты могут устраивать весёлые вечеринки, кошки — рвать обивку на мебели, дети — рисовать на стенах. И далеко не всегда можно взыскать возмещение ущерба.

Отдельный случай — «не повезло с соседями». Соседи могут быть против посуточной аренды в соседней квартире, могут отпугивать жильцов громкой музыкой, могут просто оказаться конфликтными и неблагополучными. Хотя при покупке квартиры собственник уверял, что они — милейшие люди.

Елене соседи сверху залили квартиру со свежим ремонтом. Плавало всё — и мягкая мебель, и ковры, и телевизор, который ещё не успели повесить на стену. Оказалось, что сверху живёт пенсионер, который уехал на неделю на дачу и не перекрыл воду, а в это время прорвало старый, годами капавший кран. Страховка частично покрыла убытки, но ремонт пришлось делать заново.

Когда вложения перевесили выгоду

Иногда при покупке кажется, что достаточно лишь обновить ремонт, и можно перепродать. На деле выясняется, что в ванной нужно срочно менять трубы, а в кухне — проводку, что в углах за мебелью цветёт плесень, и вообще ремонт нынче куда дороже, чем казалось.

В итоге вместе с расходами на обе сделки может оказаться, что так удачно купленная «по дешёвке» квартира принесла не прибыль, а только убытки.

7 причин, по которым можно расторгнуть договор купли-продажи на вторичку

Вторая работа вместо пассивного дохода

Ира мечтала о пассивном доходе и решила, что купить квартиру под сдачу в аренду — вполне подходящий вариант. Чтобы доход был побольше, она решила сдавать жильё посуточно. Разместила объявления на сайтах и нашла фирму, которая будет делать клининг.

Организовала дистанционную передачу ключей через сейф с цифровым замком рядом с дверью. Закупила посуду и разные бытовые мелочи с запасом. Казалось, её присутствие почти и не потребуется.

В итоге практически каждый день Ира участвует в организации размещения: принимает заявки и оплату, рассказывает жильцам, куда сходить в городе и что посмотреть, как доехать до центра и найти ближайший продуктовый магазин, приезжает разбираться, почему не раздвигается диван, звонит соседям выяснить, почему у них весь день воет собака.

Ира говорит, что это не пассивный доход, а практически вторая работа, и получается, что доход не совсем соответствует затратам времени и сил. Она пробовала сдавать квартиру через агентство, но её всё равно постоянно дёргали по мелким вопросам, при этом агент брал немаленькую комиссию.

Риск низкой ликвидности

Если инвестору срочно понадобятся деньги, продать квартиру едва ли удастся так просто и быстро, как, например, высоколиквидные акции крупной компании, которые торгуются на бирже. Поиск покупателя и оформление сделки могут занять несколько месяцев. Это нельзя не учитывать.

Так стоит ли начинать

Эта статья про риски, поэтому может сложиться впечатление, что инвестиции в жилую недвижимость не имеют смысла — слишком всё сложно и непредсказуемо. На самом деле такие инвестиции считаются относительно низкорисковыми, и у них, несомненно, есть свои плюсы, например:

многим спокойнее, когда деньги «вложены в бетон» — есть надежда, что их не съест какая-нибудь очередная гиперинфляция;
при высокой инфляции стоимость квартир обычно растёт, как и у большинства реальных, физических активов;
при желании квартиру можно попробовать сделать источником пассивного дохода, если сдавать в аренду на долгий срок или через агентство;
есть разные варианты заработка — сдача в аренду посуточно или долгосрочно, перепродажа, разделение на более мелкие объекты и др.

Главный вопрос, пожалуй, в том, чтобы правильно выбрать объект и момент для покупки. От этого зависит очень многое. И даже в этом случае важно помнить о некоторых серьёзных ограничениях:

внушительная стоимость и, как следствие, сложность диверсификации таких вложений;
потенциально долгая окупаемость;
высокие дополнительные расходы – коммунальные платежи, которые придётся платить, даже когда нет арендаторов, расходы на ремонт и страховку, на юридическое сопровождение сделок и рекламу при поиске арендаторов.

Когда выгоднее всего покупать квартиру

Какие есть другие варианты

Если хочется вложиться в недвижимость, но история с жильём кажется неподходящей, можно попробовать инвестировать в коммерческую недвижимость. По статистике, на этом нередко зарабатывают больше.

Так, осенью 2025 года рентная доходность в сегменте жилой недвижимости составляла 3,5-5% с учётом налоговых платежей и расходов арендодателя. При этом в офисных объектах доходность на отдельные блоки достигала 10%. Но нужно понимать, что прошлая доходность не гарантирует будущую.

Если инвестировать в реальную недвижимость кажется слишком сложным из-за рисков низкой ликвидности и возможных проблем с арендаторами, можно включить в портфель «бумажную» недвижимость.

Например, в виде паёв закрытых инвестиционных фондов (ЗПИФ) на недвижимость. В таком случае проще и решить вопрос с диверсификацией, так как стоимость паёв намного ниже стоимости целой квартиры, офиса или склада. Об этом можно почитать в другой статье.